مراجعة شركة Fundrise لعام 2018

Fundrise هي شركة عقارية عبر الإنترنت تسمح للمتوسطين بقراءة: ليسوا أثرياء - حيث يشتري المستثمرون العقارات التجارية والسكنية الخاصة من خلال تجميع أصولهم من خلال منصة استثمارية.

في حين أن بعض المنصات العقارية عبر الإنترنت لا تتوفر إلا للمستثمرين المعتمدين - المحددة في قانون الأوراق المالية في الولايات المتحدة على أنها تملك قيمة صافية تزيد عن مليون دولار ، لا تشمل قيمة منزلهم ، أو دخل سنوي لا يقل عن 200000 دولار للأفراد أو 300000 دولار للزوجين - جميع منتجات Fundrise الحالية متاحة للمستثمرين غير المعتمدين.

المنتجات الرئيسية للشركة هي صناديق الاستثمار العقاري ، أو صناديق الاستثمار العقاري ، التي تستثمر عادة في العقارات المدرة للدخل ، إما من خلال شراء وإدارة المباني أو من خلال عقد الرهن العقاري. هذه هي صناديق REIT التي لا تتداول في بورصة عامة - فهي غير سائلة للغاية. وهذا يعني أنه لا يوجد ضمان بأن المشترين سيكونون مشترين يرغبون في بيع الأسهم. (يقدم Fundrise برنامج الاسترداد ، لكنه يأتي مع التحذيرات ؛ المزيد حول ذلك أدناه). يبرز Fundrise الطبيعة عبر الإنترنت لعملية عمله من خلال وصف منتجه بـ "eREITs". تقدم Fundrise أيضًا eFunds ، حيث يتم استخدام الأموال المجمعة للمستثمرين لشراء الأرض ، وتطوير المساكن ومن ثم بيعها لمشتري المنازل.

يشتري المستثمرون هذه المنتجات عبر واحدة من أربع محافظ هي: Starter ، أو الدخل الإضافي ، أو الاستثمار المتوازن ، أو النمو طويل الأجل. يحدد Fundrise مزيج eREITs و eFunds في كل خطة ، بالإضافة إلى الخصائص الأساسية.

هناك مخاطر كبيرة للاستثمار في صناديق REIT غير المتداولة - المخاطر التي نحددها أدناه - ولكن يمكن أن تكون هناك مكافآت أيضًا. كان متوسط ​​العائد السنوي لجميع استثمارات Fundrise في عام 2017 هو 11.44 ٪ ، صافي الرسوم ، بافتراض إعادة توزيع الأرباح ، وفقا ل Fundrise. (تعكس العوائد التاريخية الأداء الاستثماري كما تم حسابه من قبل Fundrise ، وليس بالضرورة ما تم دفعه للمستثمرين. افترض صندوق التبرعات متوسط ​​كمية مستثمرة في كل منتج ، أي أن بعض المنتجات أعطيت وزناً أكثر من غيرها عندما تم حساب المتوسط.)

Investmentmatome هي أداة مجانية لتجد لك أفضل بطاقات الائتمان ، ومعدلات cd ، والمدخرات ، والتحقق من الحسابات ، والمنح الدراسية ، والرعاية الصحية وشركات الطيران. ابدأ هنا لتعظيم المكافآت أو تقليل معدلات الفائدة الخاصة بك. أندريا كومبس

حقائق سريعة

• محفظة متنوعة من الصفقات العقارية الخاصة
• الحد الأدنى للاستثمار 500 دولار إلى 1000 دولار
• وتضيف الرسوم الإدارية والاستشارية ما يصل إلى 1٪ تقريبًا ، لكن كن على علم بالرسوم الأخرى

أعرف أكثر

Fundrise هو الأفضل ل

• المستثمرين مع التوقعات على المدى الطويل. لا يتم تداول هذه الاستثمارات في البورصة العامة - وهذا يعني أنها غير سائلة. الفكرة هي احتجازهم لمدة خمس سنوات على الأقل. هناك رسوم للخروج في وقت مبكر في بعض الحالات. (إذا كنت تفضل الالتزام بالاستثمارات السائلة ، ففكر في الاستثمار من خلال وسيط عبر الإنترنت. نحن نجمع أفضل الوسطاء لتداول الأسهم هنا.)
• المستثمرون الذين يسعون إلى التنويع من أسواق الأسهم والسندات. على عكس صناديق REIT المتداولة علنًا ، والتي تميل إلى الارتباط إلى حد ما بسوق الأسهم ، فإن أداء العقارات الفردية في محافظ Fundrise بشكل عام منفصل عن أداء سوق الأسهم.
• المستثمرون الراغبون في تحمل مخاطر الاستثمار عبر نموذج لم يتم اختباره بعد من قبل تراجع كبير في العقارات. (للحصول على المساعدة في بناء محفظة استثمارية أكثر تقليدية ومنخفضة التكلفة ، تحقق من أفضل الخيارات للحصول على أفضل مستشاري الروبوت).
• المستثمرون قادرون وراغبون في القيام بالبحث الدؤوب. تمتلك كل من منتجات Fundrise صفحة خاصة بها تحتوي على 200 صفحة تقدم تعميمًا إلى لجنة الأوراق المالية والبورصة ، تصف الرسوم وتفاصيل أخرى. يتعين على المستثمرين السير في عيونهم مفتوحة.
• المستثمرون الذين لا يرغبون في اختيار أو إدارة عقارات بمفردهم. تقوم شركة Fundrise بالعثور على العقارات وتجري الاكتتاب وتحدد العقارات التي تدخل في كل من مركباتها الاستثمارية.

Fundrise في لمحة

عرض	تفاصيل
eREITs و eFunds	يختار المستثمرون من بين أربع محافظ استثمارية ، والتي تحتوي على مجموعة متنوعة من خمسة eREITs واثنين من eFunds.
العودة المحتملة	بلغ متوسط ​​العائد لجميع استثمارات Fundrise في عام 2017 نسبة 11.44٪ ، صافيًا من الرسوم ، بافتراض إعادة استثمار الأرباح ، وفقًا لـ Fundrise (تعكس العوائد الأداء الاستثماري كما حسبته Fundrise ، وليس بالضرورة ما تم دفعه للمستثمرين).
الحد الأدنى للاستثمار	500 دولار كحد أدنى لحافظة المبتدئين 1000 دولار كحد أدنى لخطط الدخل الإضافي والاستثمار المتوازن وخطط النمو طويلة الأجل.
رسوم	رسوم إدارة الأصول من 0.85 ٪ ورسوم استشارية من 0.15 ٪ ، ولكن قد تطبق رسوم أخرى.
وعود مالية لمدة 90 يومًا	وفقًا لموقعها على الويب ، ستقوم Fundrise "بإعادة شراء استثمارك بالمبلغ الأصلي" إذا طلبت استرداد القيمة خلال أول 90 يومًا (قد تسري بعض القيود).

منتجات

يمكنك اختيار الاستثمار في واحدة من أربع حافظات Fundrise ، بناءً على أهدافك الاستثمارية: محفظة Starter ، خطة الدخل الإضافي ، خطة الاستثمار المتوازن أو خطة النمو طويل الأجل. وفي المقابل ، يستثمر كل حساب من هذه الحسابات في مجموعة مختلفة من eREITs و eFunds الواردة في Fundrise الموضحة أدناه.

خمسة eREITs

• الدخل eREIT: يركز على استثمارات الديون في العقارات التجارية
• النمو eREIT: يركز على العقارات التجارية ، وخاصة المباني متعددة الأسر ، التي ستقدر مع مرور الوقت
• East Coast eREIT: تركز على استثمارات الديون والأسهم على الساحل الشرقي
• هارتلاند إيريت: تركز على استثمارات الديون والأسهم في الغرب الأوسط
• West Coast eREIT: تركز على استثمارات الديون والأسهم على الساحل الغربي

اثنين eFunds

تستثمر صناديق eFunds المالية في تطوير وبيع العقارات السكنية في المدن الكبرى في الولايات المتحدة ، بهدف تحقيق الربح من طلب جيل الألفية على الإسكان الحضري ونقص مثل هذا الإسكان. تخطط الشركة للاستفادة من شبكتها الاستثمارية الحالية للعثور على مشتري المنازل المحتملين. يركز صندوقا تمويل الصندوقان الحاليان لـ "فاندرايز" على واشنطن العاصمة ولوس أنجلوس. مع كل من eFunds و eREITs ، أنت تستثمر في شركة ذات مسؤولية محدودة تقوم بتنفيذ الصفقات.

تفاصيل المحفظة

محفظة بداية

• الحد الأدنى للاستثمار: 500 دولار
• الرسوم الاستشارية: 0.15 ٪
• رسوم الإدارة: 0.85 ٪
• تستثمر نصف أموالك في الدخل eREIT والنصف في eREIT النمو

خطة الدخل التكميلي

• الحد الأدنى للاستثمار: 1000 دولار
• الرسوم الاستشارية: 0.15 ٪
• رسوم الإدارة: 0.85 ٪
• تستثمر 25 ٪ من أموالك في كل من أربعة eREITs - الساحل الشرقي ، هارتلاند ، الساحل الغربي والدخل

خطة الاستثمار المتوازن

• الحد الأدنى للاستثمار: 1000 دولار
• الرسوم الاستشارية: 0.15 ٪
• رسوم الإدارة: 0.85 ٪
• تستثمر 20٪ من أموالك في الدخل eREIT ، 18.33٪ من أموالك في كل ثلاثة من eREITs (الساحل الشرقي ، هارتلاند ، الساحل الغربي) ، 15٪ في Los Angeles eFund ، و 10٪ في EREIT Growth

خطة النمو على المدى الطويل

• الحد الأدنى للاستثمار: 1000 دولار
• الرسوم الاستشارية: 0.15 ٪
• رسوم الإدارة: 0.85 ٪
• تستثمر 20٪ من أموالك في eREIT Growth ، و 20٪ في Los Angeles eFund ، و 16.67٪ في كل ثلاثة من eREITs (الساحل الشرقي ، هارتلاند ، الساحل الغربي) ، و 10٪ في واشنطن العاصمة.

حساب التقاعد

• الحد الأدنى للاستثمار: 1000 دولار
• يمكن للمستثمرين الذين لديهم حساب الاستجابة العاجلة مع شركة Millennium Trust Company (وهي شركة خارجية تحافظ على حسابات IRA ذاتية التوجيه للأشخاص الذين يسعون إلى الاستثمار في الأصول البديلة) الاستثمار في أي من eREITs ، مقابل رسم سنوي قدره 75 دولارًا لكل eREIT ، مدفوع إلى Millennium Trust (رسوم) توج 200 دولار سنويا).

حيث يضيء Fundrise

انخفاض الحد الأدنى للاستثمار: إذا كنت تحب فكرة الدخول في صفقات عقارية خاصة ولكن ليس لديك أموال كبيرة للعب بها ، فقد يناسبك Fundrise.

وعود استرداد الأموال لمدة 90 يومًا: وفقًا لموقعها على الويب ، ستقوم Fundrise "بإعادة شراء استثمارك بالمبلغ الأصلي" إذا كنت غير راضٍ عن الخدمة وتطلب استرداد القيمة خلال أول 90 يومًا. هذا يتيح لك تراجع أصابع قدميك في الماء. قد يتم فرض قيود ، بما في ذلك فترة انتظار مدتها 60 يومًا بعد إرسال طلبك ، وفقًا للتعميمات التي يعرضها Fundrise.

منصة سهلة الاستخدام: يستغرق التسجيل حوالي 10 دقائق ، إذا كان ذلك - على افتراض أنك قرأت بالفعل إفصاحات المستثمر المطولة (ويجب عليك قراءة هذه البيانات أولاً). أنت تقدم عنوانك ورقم هاتفك ورقم الضمان الاجتماعي ، ثم تختار ما إذا كنت تريد تمويل حسابك عبر تحويل ACH (أي ربط حسابك المصرفي) ، عن طريق إدخال معلومات حسابك المصرفي بنفسك أو عن طريق استخدام التحويل الإلكتروني.

لمعرفة كيف تعمل المنصة ، فتحت محفظة Starter Portfolio بمبلغ 500 دولار. استغرق الأمر بضعة أيام لاستثمار بلدي لتمويل. الموقع سهل الاستخدام ، ولكنه أيضًا بسيط إلى حد ما. لن تعثر على أدوات أو حاسبات ، ولكن يمكنك مراجعة معلومات حول كل موقع في محفظتك.

حيث تقع Fundrise قصيرة

الشفافية في الرسوم: وتقول Fundrise أنها توفر أموال المستثمرين عن طريق إنشاء رابط مباشر نسبيًا بين المستثمرين والعقارات. على سبيل المثال ، على عكس بعض مواقع التمويل الجماعي ، لا يوجد وسيط تاجر يعمل كوسيط في Fundrise ، وهذا يوفر التكاليف.

ومع ذلك ، هناك تكاليف مقدمة يصعب على المستثمرين رؤيتها. وبينما تلاحظ شركة Fundrise بوضوح إدارة أصولها ورسومها الاستشارية ، فإنك تحتاج إلى القيام ببعض البحث في التعميمات المطولة الخاصة بها للتعرّف على التكاليف الأخرى.

Fundrise ليست وحدها في هذا الصدد. في العالم الجديد الشجاع للاستثمارات العقارية عبر الإنترنت ، تقوم الشركات بنشر روابط لتقديم التعاميم والمستندات الأخرى التي يبلغ طول صفحاتها مئات الصفحات ، مدفونة فيها تفاصيل الرسوم التي يجب أن يعرفها المستثمرون. (راجع هذا التحذير من هيئة تنظيم الصناعة المالية ، أو FINRA ، لمعرفة المزيد عن المخاطر التي يجب مراقبتها مع صناديق REIT غير المتداولة). وفي الوقت نفسه ، يتم تحميل مواقع الشركة على الويب مع صور مبهرة للعقارات والمخططات البيانية للعائدات المتوقعة التي ترتفع حتما إلى اليمين.

على سبيل المثال ، استثمرت 500 دولار في آب (أغسطس) 2017. عندما أسجّل الدخول إلى حسابي ، أرى مخططًا يُظهر "عائدًا متوقعًا افتراضيًا" من عام 2019 وحتى عام 2034:

لقطة شاشة لحساب حساب Fundrise ، في 5 أبريل 2018.

في هذه الأثناء ، تعرض هذه الصفحة حالة محفظتي:

لقطة شاشة لحساب حساب Fundrise ، في 5 أبريل 2018

إن الرسوم البيانية جميلة ، ولكن من الواضح أن تفاصيل الرسوم والتكاليف الأولية ستجعل من السهل على المستثمرين اتخاذ خيارات ذكية. حتى ذلك الحين ، إليك بعض الرسوم التي يجب مراعاتها:

• يمكن بيع الأسهم في منتجات Fundrise بسعر أعلى من قيمتها ، مما يعني أنه بإمكانك دفع 10 دولارات على سبيل المثال لسهم eREIT الذي يبلغ صافي قيمة أصوله 9.50 دولار. هذا التفاضل بمثابة نوع من تحميل المبيعات.
• كما هو الحال مع أي صفقة عقارية ، هناك تكاليف تنظيمية وعرضية لإدخال eREITs و eFunds إلى الوجود. يقول Fundrise هذه تدير 0 ٪ إلى 2 ٪ من الأموال التي أثيرت من المستثمرين. يتم استرداد تكاليف هذه التكاليف من المدير من أصل eREIT أو eFund على أقساط شهرية لا تتجاوز 0.5٪ من إجمالي عائدات الصندوق.
• مع eFunds ، هناك رسوم تطوير محتملة تصل إلى 5 ٪ من إجمالي تكاليف التطوير ، باستثناء الأرض ، كما يقول Kendall Davis ، نائب رئيس الاستثمارات في Fundrise. وتقول إن هذه الرسوم ستطبق إذا كان على شركة Fundrise تطوير مشروع بحد ذاته ، بدلاً من استخدام مطور خارجي.
• في المستقبل ، عندما تبيع واحدة من eFunds خاصية ، قد تكون هناك رسوم تصرف محتملة بنسبة 1.5 ٪ من إجمالي العائدات ، بعد سداد الدين على مستوى الملكية ، كما يقول Davis ، مشيرا إلى أن Fundrise سيهدف إلى خفض التكاليف من خلال العمل وكيل القائمة الخاصة بها ، دون المرور عبر وسيط عقاري تقليدي. (إذا كان Fundrise قد ذهب من خلال وسيط ، فإن رسوم الوسيط سوف تخرج من إجمالي العائدات).

قبل الغوص ، ضع في اعتبارك:

• لم يتم بعد اختبار الاستثمار العقاري الجماعي خلال فترة الانكماش. في حالة حدوث انهيار سكني آخر مثل الحادث الذي بدأ في عام 2006 ، فمن المحتمل أن يقوم المستثمرون في منتج Fundrise بإجراء عملية جارية على البنك - كلهم ​​يسعون إلى استرداد أسهمهم دفعة واحدة. في هذه الحالة ، قد تضطر Fundrise لتأجيل عمليات الاسترداد لبعض المستثمرين. هناك معلومات مجهولة هنا ، لذلك إذا كنت تكره المخاطرة ، ابتعدي عنها. (هناك أكثر من طريقة للاستثمار في العقارات - تعرف على النوع المناسب لك: 5 طرق للاستثمار في العقارات).
• كيف تنوعت أنت؟ فكر في جميع ممتلكاتك العقارية ، بما في ذلك منزلك و REITs المتداولة علنًا في محفظتك الاستثمارية ، عند تقييم درجة تنوع محفظتك الاستثمارية. اقرأ قصتنا حول كيف يمكن أن يقلل التنويع من مخاطر الاستثمار.
• لم تحقق الشركة الأم لـ Fundrise أي أرباح حتى الآن وتتكبد خسائر صافية ، وذلك بموجب تعميم الشركة الصادر في يوليو 2017. ومع ذلك ، فإن كل صفقة عقارية هي كيانها الخاص بها ، بمعزل عن الشركة الأم. يقول مارك إس. رودريك ، المحامي في شركة Flaster Greenberg المتخصصة في مجال العقارات وشركات التمويل الجماعي عبر الإنترنت: "سوف يخسر المستثمرون المال فقط إذا كانت صفقات العقارات الفعلية قد أفلست".
• الاستثمار مع Fundrise يعني ربط أموالك لفترة من الوقت. يمكنك طلب استرداد أسهمك على أساس ربع سنوي ، ولكن قد تكون مدينًا بدفع رسوم ، اعتمادًا على المدة التي أمضيتها في الاستثمار. يتم احتساب الرسوم المدفوعة في eREIT أو eFund كخصم على قيمة سعر السهم: 0٪ في أول 90 يومًا ؛ خصم 3٪ إذا تم حجز الأسهم 90 يومًا على الأقل ولكن أقل من ثلاث سنوات ؛ 2٪ إذا كانت الأسهم مملوكة لمدة ثلاث سنوات على الأقل ولكن أقل من أربع سنوات ؛ 1٪ إذا كانت الأسهم محتفظ بها لمدة أربع سنوات على الأقل ولكن أقل من خمس سنوات. لا يوجد خصم لاسترداد الأسهم المملوكة لخمس سنوات أو أكثر. قد تكون هناك رسوم أخرى مرتبطة بعملية الاسترداد ، وقد يتم تعليق خطة الاسترداد بدون إشعار. إذا طلب عدد كبير من المستثمرين عمليات الاسترداد في أي وقت ، فقد يتأخر الدفع. قد يفضل المستثمرون المهتمون بهذا الأمر الاستثمار من خلال حساب الوساطة القياسي ، الذي يمنحك إمكانية الوصول إلى مجموعة واسعة من الاستثمارات. (إليك كيفية فتح حساب وساطة ، وما يجب مراعاته قبل القيام بذلك).
• عندما قررت استرداد أسهمي ، لم أتمكن من العثور على إرشادات على موقع الويب ، لذلك أرسلت بريداً إلكترونياً إلى موقع Fundrise على عنوان بريده الإلكتروني العام. بعد يومين ، تلقيت بريدًا إلكترونيًا يتضمن رابطًا إلى صفحة Fundrise لاسترداد أسهمي ورسم بياني يشرح بالتفصيل كيفية بيع أسهمي بخصم (احتفظت بها لفترة أطول من فترة 90 يومًا التمهيدية). في هذه المرحلة ، كانت عملية بدء عملية الاستبدال بسيطة واستغرقت بضع دقائق فقط. يجب الانتظار حتى نهاية الربع حتى تتم معالجة طلبي. ولكن ، وكما تشير تعميمات العرض ، فإن Fundrise "لا يمكنها ضمان أن الأموال التي تم تخصيصها لخطة الاسترداد ستكون كافية لاستيعاب جميع الطلبات المقدمة في أي فصل تقويمي."

لمزيد من التفاصيل ، راجع موقع الويب الخاص بـ Fundrise.