لماذا عكس الرهون العقارية هي أصعب بيع الآن

ملايين الأمريكيين الذين لم يدخروا ما يكفي من المال للتقاعد لا يزال لديهم شبكة أمان محتملة: حقوق المسكن. لكن التغييرات الأخيرة في عكس الرهون العقارية تعني أن كبار السن وعائلاتهم قد يكون عليهم اتخاذ قرارات أكثر صرامة.

تسمح الرهون العقارية العكسية للأشخاص الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكثر بالاستفادة من حقوق المسكن دون الاضطرار إلى دفع المال إلى أن يخرجوا ، أو يبيعون المنزل أو يموتون. يمكن للمقترضين الحصول على دفعات كمبالغ مقطوعة أو شيكات شهرية أو من خلال خط ائتمان يمكن استغلاله حسب الرغبة. وينمو دين الرهن العقاري المعاكس بمرور الوقت ، وعادة بمعدلات فائدة متغيرة ، وقد يستنفد جميع الأسهم في المنزل ، ولا يترك أي شيء للورثة. إذا كان المنزل يستحق أقل من ميزان الرهن العكسي ، مع ذلك ، لا يمكن تحميل المقترضين ورثتهم المسؤولية عن تلك الخسارة.

وقد اكتسبت هذه القروض سمعة سيئة على اعتبار أن مندوبي المبيعات المتعطشين للعمولة كانوا يفترضون كبار السن الذين لم يفهموا تعقيدات القروض أو الذين واجهوا مشاكل مالية شديدة لدرجة أنهم أحرقوا بسرعة الأموال. مشكلة أخرى كانت المستشارين عديمي الضمير الذين حثوا الناس على استخدام أسهمهم لشراء استثمارات مشكوك فيها ، بما في ذلك المعاشات الباهظة الثمن.

على مر السنين ، نفذت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة ، التي تشرف على برنامج الرهن العقاري لتحويل رأس المال الذي يؤمن معظم القروض العقارية العكسية ، التغييرات التي جعلت القروض أكثر أمنا ، وفي بعض الحالات ، أرخص.

انخفضت التكاليف بما يكفي لأن المخططين الماليين الذين يتقاضون رسومًا فقط والذين اعتادوا تقليص هذه القروض بدأوا في التوصية بها لعملاء أغنى كاستراتيجية لحماية المحفظة. ويستطيع الناس الاقتراض من خط ائتمان الرهن العكسي عندما تنخفض الأسواق ، بدلاً من بيع الأسهم عند أدنى مستوياتها. وقد وجدت الأبحاث ، التي نُشرت معظمها في مجلة التخطيط المالي المؤثرة ، أن الاستراتيجية سمحت للناس بإنفاق المزيد مع مخاطر أقل في نفاد الأموال في التقاعد.

في أكتوبر 2017 ، خفضت إدارة ترامب المبلغ الذي يمكن أن يقترضه الناس وزيادة التكاليف ، مما أدى إلى زيادة قسط التأمين على الرهن العقاري مقدما للحصول على خط ائتمان من 0.5 ٪ إلى 2 ٪ من قيمة المنزل. وأشار وزير الدفاع بن هيفاء بن كارسون إلى الخسائر في البرنامج والحاجة إلى وضعها على "قاعدة أكثر استدامة".

إن استخدام الرهونات العكسية لحماية المحفظة لا يزال من المنطقي ، لكن الاستراتيجية هي أصعب عملية بيع الآن مع التغييرات ، كما يقول المخطئ المالي المعتمد Michael Kitces من كولومبيا ، بولاية ماريلاند ، الذي كان من أوائل المدافعين عن الاستراتيجية.

تقول كيتس: "بالنسبة لعميل ذي سعر معقول ، لديه منزل بقيمة 300 ألف دولار أو 500000 دولار ، فإن هذه التكاليف من 6000 دولار إلى 10000 دولار فقط في حال كنت في حاجة إلى خط الائتمان". "إنه مجرد عقبة ذهنية أكثر من اللازم بالنسبة لمعظم العملاء".

حتى قبل أن يصبح الرهن العقاري أكثر غلاءً ، حذر مكتب حماية المستهلك المالي العام الماضي من استراتيجية أخرى كان بعض المستشارين الماليين يروجونها: استخدام القروض لتأخير المطالبة بالضمان الاجتماعي.

تنمو مخصصات الضمان الاجتماعي من 7٪ إلى 8٪ كل عام ، حيث يتم تأخيرها بعد سن 62 عامًا ، لكن تكاليف ومخاطر الرهونات العكسية تتعدى بشكل عام الفوائد العمرية التراكمية لفحوص الضمان الاجتماعي الأكبر ، حسبما يقول CFPB. يمكن أن يعني اقتراض الأموال لتغطية نفقات المعيشة في مرحلة مبكرة من التقاعد أنه لم يعد هناك ما يكفي من الوقت للتعامل مع الصدمات المالية في وقت لاحق ، مثل الرعاية طويلة الأجل.

اتخذ CFPB إجراءات في عام 2016 ضد ثلاثة من مقرضي الرهن العقاري العكسيين للإعلان الخادع الذي ادعى أن الناس لا يستطيعون فقد منازلهم. على الرغم من أن المقترضين ليسوا مضطرين لدفعات شهرية على القروض ، إلا أنهم يجب عليهم مواكبة الضرائب على الممتلكات والتأمين والصيانة.

في هذه الأيام ، قد تكون القروض العقارية المعاكسة هي الأنسب للطريقة التي اعتاد بها العديد من الناس استخدامها تقليديًا: لتسديد الرهون العقارية الحالية حتى يتمكنوا من القضاء على المدفوعات الشهرية أو لتوليد الدخل الشهري في التقاعد ، كما يقول ويد بفاو ، أستاذ دخل التقاعد في الكلية الأمريكية. الخدمات المالية في Bryn Mawr، بنسيلفانيا. وقد استفاد هؤلاء المقترضون فعليًا من بعض التغييرات التي شملت انخفاضًا في أقساط التأمين السنوية على المبالغ المقترضة.

يقول بفاو ، مؤلف الكتاب الذي تم تحديثه مؤخرًا بعنوان "عكس الرهون العقارية": "إن رصيد القرض ينمو بشكل أبطأ ، وهذا أمر جيد".

ربما كانت الاستراتيجية المختصرة لأسلوب حماية المحفظة قد تميزت بخيبة أملها: فقد اكتسب المزيد من المخططين الماليين التفكير في منتج استخدموه للتجنب. وتقول كريستي سوليفان ، وهي ممولة مالية معتمدة في دنفر ، إنها تتحدث الآن إلى العملاء في كثير من الأحيان عن الرهون العكسية والاستخدامات المحتملة لأسهم المساكن في التقاعد.

يقول سوليفان: "لا يزال بعض الناس مترددين في مناقشة هذا الخيار ، لكن المزيد والمزيد منفتحون للاستماع والنظر إلى النماذج المالية باستخدام الرهن العقاري المعاكس".

تمت كتابة هذه المقالة بواسطة Investmentmatome وتم نشرها في الأصل من قبل The Associated Press.