اعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟ نظرة أبعد من الحصول على سعر الفائدة على الصخرة القاع

لقد قررت أن الوقت قد حان لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك بسعر فائدة منخفض ، وربما كنت تتألم على ما يعرف باسم القفل. تتقلب الأسعار ، لذا عليك أن تقرر ما إذا كنت ستلتزم بالسعر الآن أم الانتظار ، أملاً في حدوث انخفاض سيخفض من دفعتك الشهرية أكثر من ذلك.

بحثنا ، استنادا جزئيا على بيانات من Lenda ، مقرض إعادة التمويل عبر الإنترنت شعبية ، الخوض في قرار بشأن ما إذا كان القفل أو الانتظار. إليك ما تحتاج إلى معرفته.

كيف تعمل إعادة التمويل وأقفال السعر

تعمل عملية إعادة التمويل على النحو التالي: تقوم بإكمال طلب مع وسيط تمويل عقاري أو مقرض ، مثالي على الأقل ثلاثة ، لمقارنة الأسعار التي تتأهل وتكاليف القرض. بمجرد الموافقة عليك في البداية ، عادة ما يكون لديك خيار قفل معدل الفائدة الخاص بك بينما يمر القرض الخاص بك من خلال الاكتتاب.

تأمين ضمانات سعر الفائدة لفترة محددة ، حتى لو ارتفعت معدلات. ومع ذلك ، إذا انخفضت الأسعار بعد إغلاقها ، فلن تحصل على سعر أقل. يدوم القفل عادةً من أسبوع إلى عدة أشهر ، بناءً على فترة القفل التي تختارها ، ولكنك تريد التأكد من أنها طويلة بما يكفي لإغلاق القرض قبل انتهاء صلاحية القفل. بعض المقرضين يسمح للمقترضين بتعويم السعر بدلا من القفل. بمعنى آخر ، ستحصل على سعر أقل إذا انخفضت الأسعار قبل الإغلاق. ولكن هذا يعني أيضًا أنك ستدفع سعرًا أعلى إذا كانت تصل إلى أعلى.

ضع في اعتبارك أن فترات أطول لفترات السعر تكلفك سعر الفائدة على قرضك ، حيث يسعى المقرضون إلى تقليل خسائرهم المحتملة. وفقا لموفر برنامج الرهن العقاري إيلي ماي ، في مايو كان متوسط ​​الوقت من طلب الإغلاق 45 يوما. غالبًا ما يتم تحديد أسعار الرهن العقاري في "النوافذ" لمدة 15 يومًا ، ومع كل فترة إضافية من 15 يومًا للقفل ، يقوم المقرضون برفع سعر الفائدة بمقدار 12 نقطة أساس ، وفقًا لتقارير الرهن العقاري. نقطة أساس واحدة تساوي مائة نقطة مئوية.

أحد الدروس هنا هو أنه بدلاً من القلق الشديد بشأن الحصول على معدل منخفض للغاية ، ينبغي على مقدمي طلبات التمويل العقاري إعادة تمويل مع بنك سعر منافس يمكن أن يغلق أسرع.

انظر إلى أبعد من معدل الحضيض

إذا لم تتمكّن من تأمين قرض إعادة التمويل عندما تكون الأسعار منخفضة ، فإن الفرق في المدخرات المحتملة عادة ما يكون ضئيلاً خلال فترات زمنية قصيرة. حلّلت Lenda البيانات الواردة من استطلاع الرهن الشهري الذي أجرته Freddie Mac ، والذي أظهر أن معدلات refi لم تتغير بشكل ملحوظ من أسبوع لآخر بين يوليو 2015 وأيار 2016 ، لذلك لم يفوتها المستهلكون الذين فاتتهم المعدل الأمثل كثيرًا.

وعلى مدار فترة 43 أسبوعًا ، كان أكبر تغيّر من أسبوع لآخر بالنسبة للقروض التي مدتها 30 عامًا انخفاضًا بمقدار 12 نقطة أساس ، وفي بعض الأسابيع بقيت أسعار الفائدة على حالها. وبمقارنة فترات الأسبوعين ، كان أكبر تغيير هو زيادة قدرها 22 نقطة أساس.

دعنا نفترض أنك تفوتك أدنى معدل بواقع 12 نقطة أساسية وأنك ستعيد تمويل قرض السكن لمدة 30 عامًا برصيد قدره 191،760 دولارًا ، وهو متوسط ​​سعر البيع للمنازل القائمة في الولايات المتحدة في مايو ، وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين ، ناقص 20 ٪ دفعة أولى. لقد قمت بإعادة التمويل بنسبة 3.8٪ ، ولكن بعد أسبوع ، انخفض السعر بمقدار 12 نقطة أساس ليصل إلى 3.68٪. كنت قد حفظت 14 دولار في الشهر من إعادة التمويل بسعر أدنى 12 نقطة أساس سعر الفائدة. ولكن ضع في اعتبارك أن الأسعار كان من الممكن أن تتحرك في الاتجاه الآخر ، وأنتهي بدفع المزيد من المال في كل شهر.

في حالات نادرة ، معدلات الرهن العقاري تعثر. عندما وافق الناخبون في المملكة المتحدة في يونيو على الخروج من الاتحاد الأوروبي ، انخفضت أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة بمقدار 26 نقطة أساس خلال أيام العمل الثمانية التالية. إذا كنت قد أغلقت في إعادة التمويل الخاص بك قبل التصويت ، كنت قد غاب عن هذا الانخفاض. في مثل هذه الحالة ، يمكنك السعي لإعادة التفاوض على السعر الأقل مع المقرض الخاص بك أو التخلي عن طلبك والبدء من جديد. قد تواجه كومة أخرى من الأعمال الورقية ومن المحتمل أن تخسر رسوم طلبك ، لكن الحصول على نقطة الربع هذه سيوفر لك حوالي 28 دولارًا في الشهر استنادًا إلى المثال السابق ، وهو مبلغ لا يستهان به.

بعض الناس الذين إعادة تمويل تنتظر قفل ، لأسباب مختلفة. ربما يتوقعون أن تنخفض الأسعار ، أو ربما لم ينتبهوا لفقرة التأمين في جبل الأعمال الورقية التي وقعوها. وقد انتظر 276 مقترضاً ممن أعيد تمويلهم مع شركة Lenda خلال فترة 43 أسبوعاً متوسط ​​مدة ثلاثة أيام لإغلاق سعرهم بعد الموافقة عليه. ومع ذلك ، فقد انتظر 30٪ من هؤلاء الذين تم إعادة تمويلهم أسبوعًا على الأقل ليقفلوا و 19٪ على الأقل أسبوعين ، على الرغم من أنه كان من الممكن أن يقفلوا على الفور تقريبًا.

قد يكون انتظار القفزة قيد النرد

من غير الواضح سبب عدم قفل بعض الأشخاص في الحال ، عندما لا تكون هناك طريقة للتأكد من معدلات الاتجاه التي ستتحرك من يوم إلى آخر. لقد كانت الولايات المتحدة في بيئة معدل هبوط منذ عام 2010 تقريبًا ، وقد تكون هذه العقلية متاحة عند تقييم المستهلكين لقرار القفل.

يضمن تأمين السعر دفع السعر الموعود بغض النظر عما يحدث في السوق.

يقول جيم ساهنجر ، وهو من قروض الرهن العقاري مع شافر: "بالنسبة لأي شخص يتطلع إلى أن يكون الوقت مناسبًا في الوقت الذي تقترب فيه من هذه القمم ، يصبح الهواء نحيفًا جدًا ويجب أن تكون مستعدًا للتخلي عن كل شيء عملت من أجله". شركة الرهن العقاري في بالم بيتش جاردنز ، فلوريدا. ويضيف أن محاولة خفض أسعار الفائدة هي ببساطة طرح النرد.

"إذا قمت بتأمين السعر ، فأنت تعرف ما لديك" ، كما يقول."في اللحظة التي تتخذ فيها قرار التقديم ، فإن السعر الذي يتم تقديمه في هذه المرحلة يكون معقولاً بالنسبة لك."

إذا كان الحصول على refi مثاليًا لوضعك المالي الشخصي ، فقد يكون من الحكمة التصرف عندما ترى معدلًا تعرف أنه يمكنك تحمله بدلاً من انتظار انخفاض الأسعار. يعطيك سعر الفائدة فرصة للحصول على سعر أفضل ، لكنه أيضًا يعرضك لخطر خسارة المال عن طريق التمسك بسعر أعلى. إنه أمر محفوف بالمخاطر بالنسبة للمقترضين الذين يرغبون في الحصول على أكبر قرض يمكنهم التأهل له.

كانت معدلات إعادة التمويل في منتصف العام 2016 هي أدنى المعدلات التي كانت عليها منذ عقود ، لذا لا يمكن أن تكون أقل من ذلك بكثير. هذا يقلل من إمكانية الاستفادة من الانتظار لفترة أطول.

ألست متأكدًا مما إذا كان الوقت مناسبًا لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟ استخدام حاسبة إعادة تمويل الرهن العقاري في موقعنا لمعرفة مقدار ما يمكن أن ينقذ وإذا كان من المنطقي بالنسبة لك.

منهجية

لحساب تباين التكلفة بين 12 و 26 نقطة أساس: استخدمنا مثال قرض لمدة 30 عامًا برصيد قدره 760 191 دولارًا ، استنادًا إلى متوسط ​​أسعار البيع للمنازل القائمة في الولايات المتحدة في شهر مايو من 239،700 دولار ، وفقًا للرابطة الوطنية أصحاب العقارات. نحن طرح 20 ٪ للدفع إلى أسفل. قمنا بحساب الدفعات الشهرية بمعدل فائدة 3.54٪ و 3.68٪ و 3.8٪.

إميلي ستاربوك كرون هي كاتبة موظفين في Investmentmatome ، موقع إلكتروني للتمويل الشخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. تويتر: imstarbuck.