قاعدة CFPB الجديدة الخاصة بالقدرة على الدفع تعني لك ولرهنك

وفي النهاية قام مكتب حماية المستهلك المالي بما فشل المساهمون في الصناعة المالية في القيام به لأنفسهم قبل عقد من الزمن. وقد أقروا في وقت سابق من هذا الشهر لائحة تنظيمية واسعة النطاق تزيد على 800 صفحة ، مرسومين أنه قبل منح البنوك للرهن العقاري ، عليهم أن يبذلوا جهدا حسن النية لتحديد أن المقترض سيكون قادرا على سدادها.

اللوائح ، الصادرة تحت سلطة إصلاحات دود-فرانك للصناعة المالية ، تعديل اللائحة Z ، وستصبح فعالة - نوعا ما - في 14 يناير 2014.

من بعض النواحي ، فإن مجموعة شركات ريجس هي تحيز للصناعة المالية ، التي كانت تبحث عن طريقة للحد من المسؤولية عن القروض المستقبلية التي سارت بشكل سيئ ، في بيئة الرهن العقاري التي تقرض الرهن العقاري. كانت إحدى إستراتيجيات المدعين المستخدمة ضد البنوك لإخراجهم في تدوين أرصدة الرهن العقاري هي التأكيد على أن البنك أقرض المال الخاص بالمالك ، مع العلم أنه من المرجح أنه لن يكون قادراً على تسديد المدفوعات وأن البنك سوف يحجز قريباً في منزل موضع تقدير كبير.

كان الحكم الرئيسي للهيئة التنظيمية هو إنشاء "ميناء آمن". إذا قفز المقرض من خلال بعض الأطواق عندما أصدر الرهن ، فإن اللوائح تمنع المستهلكين من تحدي الرهن العقاري في وقت لاحق. المقرض محمي من الدعاوى القضائية - وهو أمر تعتقد صناعة الإقراض أنه سيحرر المزيد من رأس المال لتخفيف سوق الرهن العقاري.

إليك الأطواق وما تعنيه:

يجب على المقرضين التحقق من معلومات الدخل والائتمان من مصدر موثوق به من جهة خارجية.

قبل بضع سنوات ، إذا كنت موظفاً مقللاً ، أو كنت تعمل لحسابك الخاص وكان لديك دخل يصعب التحقق منه ، يمكنك العمل حول متطلبات القرض الموثقة بالكامل ، ودفع المزيد من الفائدة ، والحصول على قرض "الدخل؟ سيكون من الصعب القيام بذلك في المستقبل. من أجل أن يتأهل الرهن العقاري بموجب شروط الملاذ الآمن ، سيحتاج البنك إلى رؤية بعض الأدلة. من الناحية العملية ، من المحتمل أن يعني ذلك أنك ستضطر إلى إعلان هذا الدخل ، بحيث يظهر على إقرارك الضريبي - ويدفع ضرائب عليه. كما كان من المفترض أن تفعل طوال الوقت

نسبة الحد الأقصى للديون إلى الدخل المسموح بها هي 43 في المائة.

أي ، بمجرد إصدار الرهن ، لا يمكن أن تكون تكاليف خدمة الديون الثابتة للمقترض ، بما في ذلك الرهن العقاري وبطاقات الائتمان وقروض السيارات وقروض الطلاب والقروض وأي شيء آخر مسجل من قبل مكاتب الائتمان ، أكبر من 43 في المائة من الضرائب المسبقة الإيرادات. هذا ليس تغييراً جذرياً - 43 في المئة قريب من ما هي VA (إدارة المحاربين القدماء) ، FHA (إدارة الإسكان الاتحادية) و Fannie و Freddie على استعداد للسماح بالفعل ، مع وجود اختلافات طفيفة بينهما.

وبالنسبة للقروض العقارية القابلة للتعديل ، يجب حساب نسبة الدين إلى الدخل بأعلى مدفوعات ممكنة في غضون السنوات الخمس الأولى من الرهن العقاري.

بمعنى ، إذا كان لديك دفع مبلغ 1500 دولار شهريًا ، ولكن إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، وكان للبنك الحق في زيادة دفعتك إلى 1،900 دولار شهريًا نتيجة لذلك في أي وقت خلال السنوات الخمس الأولى من عمر قرض ، يجب أن تحسب نسبة DTI على أساس دفع 1900 $ شهريا ، وليس دفعة 1500 $ شهريا. وهذا يحد من استخدام الرهن العقاري ذي الفائدة القابلة للتعديل لمساعدة أصحاب المنازل الهامشيين في التأهل للحصول على قروض الرهن العقاري التي لا يمكنهم لمسها بموجب شروط أسعار ثابتة.

لا يمكن أن تكون الرهون العقارية المؤهلة للشروط أطول من 30 سنة.

وبنهاية الطفرة العقارية ، كان من الصعب للغاية على الناس التأهل للحصول على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، حيث كان المقرضون يديرون تمويلاً ممتدًا - بما في ذلك قروض الرهن العقاري لمدة 40 عامًا. هذه لا تزال قانونية ، ولكن لن تكون مؤهلة بموجب أحكام الملاذ الآمن. لا يستطيع المقرضون استخدام هذه الحيلة للتحايل على قواعد DTI.

قروض الاستهلاك والاهتمام السلبي فقط لن تكون مؤهلة.

وبحلول عام 2005 ، وهو ارتفاع موجة الهيجان العقاري ، كان ما يقرب من ربع جميع القروض العقارية التي تم إصدارها عبارة عن قروض "الفائدة فقط". أي أنك لم تدفع إلا الفائدة ، واستحق المدير بالكامل في غضون خمس سنوات مثلاً. ارتفع عدد قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الوحيدة التي تملكها شركة فريدي ماك أكثر من 500 في المائة ، من 25 مليار دولار في عام 2005 إلى 159 مليار دولار في عام 2007. أخبرني أحد سماسرة الرهن العقاري في جنوب فلوريدا في عام 2006 أن أكثر من نصف أعمالها في ذلك الوقت أصبح الآن موضع اهتمام على الورق فقط (اتفقنا على أن هذا لن ينتهي بشكل جيد).

كان الافتراض ، في ذلك الوقت ، أنه سيكون من السهل إعادة التمويل إلى عقار ممتن للغاية في غضون خمس سنوات ، ويمكنك أن تدفع من أصل في وقت فراغك.

وبالطبع ، تبين أن الجزء "الذي يحظى بالتقدير الكبير" من تلك المعادلة هو بمثابة دوزنة.

قروض الفائدة فقط لن تكون قروض عقارية مؤهلة. وينطبق الشيء نفسه على القروض "الاستهلاك السلبي". أي القروض التي تكون فيها دفعاتك في الواقع أقل من الفائدة ، بحيث يزيد رصيدك المستحق فعليًا على مدار فترة القرض.

كما تستبعد الوكلاء الجدد قروض "دفع البالون" ، وهي جزء لا يتجزأ من قرض الإقراض السلبي في العالم فقط ، باستثناء في حالات محدودة في المناطق الريفية حيث تكون هذه القروض روتينية بالفعل.

من اللافت للنظر أن الحكام يقدمون حافزًا للمستهلكين للحصول على قرض بفائدة فقط: بما أن هذه القروض لن تكون "رهوناتًا مؤهلة" ، فإن حق المقترض في رفع الدعوى يتم الحفاظ عليه. لكن المقرضين لديهم عقبة مقابلة لتوفيرها لهم.ونتيجة لذلك ، من المرجح أن ترتفع التكاليف على هذه الأنواع من القروض ، فضلاً عن الرهن العقاري الذي يبلغ الآن 40 عاماً. بعد كل شيء ، فإن المقرضين يتوقع أن يتم تعويضهم عن زيادة مخاطر الرهن العقاري غير المؤهلين.

يمكن أن يكون للرهون العقارية المؤهلة نقاط ورسوم لا تزيد عن 3٪ من قيمة القرض.

لن يكون هذا الأمر مغيّرًا للعبة نظرًا لأن معظم القروض لديها بالفعل نقاط ورسوم أقل من هذا المستوى. سيكون تأثيرها في الغالب بين سماسرة الرهن العقاري وعالم الرهن العقاري ، حيث يكون لدى المقترضين خيارات أقل. كان ثلاثة في المئة سقف مشترك لفترة طويلة الآن ، على أي حال.

لا يمكن تسعير الرهون العقارية المؤهلة بما لا يزيد عن 1.5 في المئة على رئيس الوزراء.

قد يكون هذا الأمر صعبًا ، نظرًا لأنه ينم عن ضوابط على الأسعار ، وتفشل ضوابط الأسعار دائمًا تقريبًا. وبحكم التعريف ، فإن هذه القاعدة ستؤثر على سوق الرهن العقاري الثانوي ، وسيكون لها تأثير متباين على المقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة.

علاوة على ذلك ، فإن سقف الأسعار ينذر بالمتاعب إذا ما انحنى العائد. إذا زادت العائدات على الديون غير الرهن العقاري مقارنة وتقديم أرباح أكثر حلاوة للمقرضين من أسواق الرهن العقاري ، فإن رأس المال سوف يفر من قروض الرهن العقاري. قد يكون ذلك وسيلة ، لكن قانون العواقب غير المقصودة يشكل تهديدًا مستمرًا.

غير أن ما يلاحظ عن التنظيم هو ضبط النفس. وكان المنظمون يحاولون تحقيق توازن بين حماية المستهلكين من الإقراض المفترس إلى المستهلكين غير المتعلمين وغير المتعلمين ، وإيقاف تدفق الائتمان إلى قطاع الإسكان.

لا تحدد قاعدة القدرة على الدفع أي حد أدنى للدفع أو أي حد أدنى للائتمان. لا يزال الأمر متروكًا للمقرضين لتحديد ذلك لأنفسهم.

كما يترك القانون نافذة مفتوحة لمقرضي VA لإقراض الرهون العقارية المؤهلة والمقرضين قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى الإقراض مع انخفاض 3.5 في المئة فقط دون الوقوع في ردف من القواعد الرهن العقاري المؤهلة.

كما يعفي المنظمون كل من مقرضي VA و Fannie و Freddie من القواعد لمدة تصل إلى سبع سنوات. لأن هذه هي جزء كبير من سوق الرهن العقاري ، فإن القواعد الجديدة سوف تترسخ تدريجيا. هذا هو حسب التصميم ، لأن CFPB لا تريد أن تسبب تعطيل مفاجئ في سوق الإسكان التي لا تزال هشة.