يأخذ CFPB على الرهون العقارية

وبما أن مكتب حماية المستهلك المالي قد تم توقيعه في يوليو 2010 كجزء من قانون دود فرانك للإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك ، فقد أطلق حملة صليبية لتحسين إجراءات الإقراض العقاري ومعالجة شكاوى المستهلكين. سعت إحدى مبادراتها الأولى ، "تعرف قبل أن تكون" ، إلى الجمع بين إقرارات الرهن العقاري المطلوبة فيدرالياً في مستند واحد بسيط ، مع تحديد التكاليف والمخاطر ، مما يسهل على المستهلكين مقارنة المتاجر.

مع وجود 8 ملايين أمريكي يواجهون حبس الرهن منذ اندلاع فقاعة الإسكان في أواخر عام 2006 ، أصبحت مخاوف الرهن العقاري في مقدمة أولويات CFPB ، وبدأت عملية إصلاح رئيسية لنظام الإقراض العقاري. في الواقع ، بدأ CFPB العديد من مبادرات الرهن العقاري ، فمن الصعب الحفاظ على كل شيء على التوالي.

من المحظوظ بالنسبة لك ، فإن المهووسين هنا يشرحون بالضبط ما كان عليه CFPB في الفترة الأخيرة ، وما قد يعنيه ذلك بالنسبة لتنظيم وتشريعات الرهن العقاري في المستقبل. تابع القراءة لمعرفة المزيد عن مشاريع الرهن العقاري الأربعة الرئيسية التي يعمل عليها CFPB في الآونة الأخيرة.

1. إعادة الخدمة في خدمة الرهن العقاري

أساسيات: في أبريل ، أعلن CFPB عن خططه لإصلاح خدمات الرهن العقاري من خلال معالجة شكوى رئيسية من أصحاب المنازل: الأخطاء الباهظة و "الهروب" الذي واجهه كثيرون عند محاولة تجنب حبس الرهن. خدمة الرهن العقاري ، الذي يجمع المدفوعات من المقترض نيابة عن صاحب القرض ، وعادة ما تكون مسؤولة عن خدمة العملاء ، وحسابات الضمان ، ومجموعات ، وتعديلات القروض وحبس الرهن. ومع ذلك ، ولأن معظم المقترضين لا يختارون مقدمي خدمات الرهن العقاري ، ولأن مالك القرض ليس هو المقرض الأصلي ، فقد اتهم العاملون في الخدمة بعدم حساسية لاحتياجات المستهلكين. حتى قبل الأزمة المالية ، اشتكى بعض المستهلكين من الممارسات الخاطئة لموظفي الخدمة وحفظ السجلات الفوضوي غير المنظم. يقول CFPB أنه يهدف إلى حل العديد من هذه المشاكل مع بعض القواعد الجديدة. على وجه التحديد ، تشمل القواعد قيد النظر ما يلي:

• واضح تصريحات الرهن العقاري الشهرية
• تحذير قبل تعديلات أسعار الفائدة
• خيارات لتجنب تكلفة تأمين "يوضع بالقوة" (التأمين ضد المخاطر الذي اشترته شركة الصيانة لحماية الممتلكات)
• المعلومات الأولية والخيارات لتجنب حبس الرهن
• المدفوعات الفضل على الفور
• السجلات تبقى محدثة ويمكن الوصول إليها
• أخطاء تصحيحها بسرعة
• الوصول المباشر والمستمر لفريق منع الصيانة servic

الجدال: وقد انتقد بعض المدافعين عن حقوق المستهلكين الإصلاحات المقترحة من الصندوق الاستشاري للتنمية الاجتماعية ، وأصروا على أنها ليست قوية بما فيه الكفاية. وقالت ديان طومسون ، المحامية في مركز القانون الوطني للمستهلك ، الذي كتب الكثير عن مشاكل خدمة الرهن العقاري: "هناك حد لما يمكن أن يفعله CFPB إذا لم يضع قواعد صارمة". ووصفت مقترحات CFPB بأنها "مخيبة للآمال" ، ولا سيما القاعدة المتعلقة بالتأمين على المنازل التي تفرضها القوة ، والتي غالباً ما تُفرض بدون إشعار أو يمكن أن ترسل أصحاب المنازل إلى التخلف عن السداد أو في حبس الرهن.

يعتبر التأمين الذي تفرضه القوة مشكلة حقيقية - فهو مكلف للغاية ومن الصعب إزالته في الوقت المناسب ، حتى عندما يقدم المستهلك دليلاً على وجود بوليصة تأمين مناسبة. امريكان بانكر وجدت أن السياسات التي تفرضها البنوك يمكن أن تكلف 10 مرات معدلات السوق العادية ، وأن العديد من المؤسسات المالية الكبرى تملك دعمًا للتأمين في وضع القوة. لذا ، يعتقد البعض أن اقتراح CFPB يفشل في معالجة التكلفة المرتفعة لسياسات التأمين التي تفرضها القوة ، أو تضارب المصالح التي تنشأ عندما يتعاقد البنك مع نفسه لشراء بوليصة تأمين مكلفة.

وبموجب القاعدة المقترحة للهيئة ، سوف تمنح البنوك ومقدمو القروض لمالكي المنازل فرصتين لإثبات امتلاكهم للتأمين قبل اللجوء إلى التأمين الذي تفرضه القوة. كما سيكون مطلوبا من الموظفين تزويد مالك المنزل بتقدير حسن النية عن تكلفة التأمين التي تفرضها القوة. لكن طومسون يجادل بأن الاقتراح لا يذهب إلى حد بعيد بما فيه الكفاية و "يبدو غير كافٍ تمامًا في التعامل مع ترتيبات الرشاوى أو المشاركة في الربح مع الشركات التابعة أو غيرها".

2. مما لا شك فيه أن الرهون العقارية يمكن سدادها

أساسيات: سوف ترفع قواعد القدرة على السداد والرهن المؤهلة (QM) المقترحة من CFPB الحظر على المقترضين الذين يسعون لإثبات أنهم يستطيعون سداد قروضهم ، بحيث يمكن أن تكون "القروض الكاذبة" المخادعة والمتضاربة التي ساهمت في الأزمة المالية لعام 2008 تجنب في المستقبل. يتطلب تشريع القدرة على السداد من المقرضين إجراء تقييم معقول وحسن النية لقدرة المقترض على سداد القرض ، وتحدد قاعدة إدارة الجودة "الرهون العقارية المؤهلة" ، التي هي أكثر أمناً من الناحية الهيكلية وتتوافق مع المعايير التي تجعلها معقولة أن نتوقع أن المقترض سيكون قادرا على سداد القرض.

وقد أدت القواعد ، التي تم اقتراحها في العام الماضي في مايو الماضي ، إلى تقديم 1،800 تعليق قبل انتهاء فترة التعليقات. أعلن CFPB مؤخرًا أنه يقبل مرة أخرى تعليقات لجمع بيانات إضافية حول القروض وتكاليف التقاضي للمقرضين ، على الرغم من أنه مطلوب بموجب القانون الفيدرالي الانتهاء من القاعدة بحلول يناير 2013. سيستمر في قبول التعليقات حتى 9 يوليو 2012.

الجدال: وفي الوقت الذي يعتقد فيه المؤيدون أن القواعد ستضمن أن المقرضين سيقدمون قروضا أكثر أمانا ، فإن النقاد يشعرون بالقلق من أنهم سيجعلون المقرضين أكثر حذرا ، مما يعوق المقترضين المسئولين عن الحصول على رهون عقارية. ﮐذﻟك ، ﮐﺎﻧت اﻟﻣﺟﻣوﻋﺎت اﻟﻣﺻرﻓﯾﺔ واﻟﻣﺳﺗﮭﻟﮐﯾن ﻗﻟﻘﯾن ﻣن اﻟﻘﯾود اﻟﺿﯾﻘﺔ اﻟﺗﻲ ﺳﺗﻔرﺿﮭﺎ ﻗواﻋد إدارة اﻟﺟودة ﻋﻟﯽ اﻟﻣﻘﺗرﺿﯾن ، واﻟﺗﻲ ﻣن ﺷﺄﻧﮭﺎ أن ﺗﺣدد ﻣﻌﯾﺎرًا ﯾﺳﺗﻧد إﻟﯽ دﺧل اﻟﻣﻘﺗرﺿﯾن ﻟﺗﺣدﯾد ﻣدى اﻗﺗطﺎع اﻟﻣﻘﺗرﺿﯾن ، دون ﻣراﻋﺎة ﺗﺑﺎﯾﻧﺎت أﺳﻌﺎر اﻟﻣﺳﺎﮐن اﻹﻗﻟﯾﻣﯾﺔ. ضغطت المجموعتان بقوة على CFPB لتغيير الاقتراح وجعله أقل تقييدًا.

وفي الوقت نفسه ، أرسلت الرابطة الوطنية للاتحادات الائتمانية الفيدرالية (NAFCU) مؤخرًا رسالة تطلب من CFPB تحديد الرهن العقاري المؤهل كملاذ آمن ضد التقاضي ، والذي سيكون "الوسيلة الوحيدة لضمان أن أكبر عدد من المقترضين المحتملين سيستمتعون أكثر الخيارات أمانًا وميسورة التكلفة للائتمانات المستدامة المتاحة من خلال إدارة الجودة."

وبعد ذلك طلبت العديد من المجموعات الصناعية - بما في ذلك رابطة المصرفيين الأمريكيين وبنك المجتمع المحلي بأمريكا ورابطة المصرفيين للرهن العقاري والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين - من CFPB استضافة لجنة لمناقشة كيف سيؤثر نظام الإقراض العقاري الجديد على الشركات الصغيرة ، قالوا أنها تتوافق مع أفضل الممارسات التنظيمية.

الكثير من الدراما! من المحتمل أن يختفي هذا الأمر قريبًا ، نظرًا لأن جميع التعليقات ستحتاج إلى أن يتم إدخالها بحلول التاسع من تموز. وبعد ذلك ، يمكن أن يتسبب CFPB في تشريع صياغة اللائحة النهائية قبل يناير.

3.

أساسيات: كما يعمل CFPB على تحديث قواعد تعويض منشئي القروض الصادرة عن مجلس الاحتياطي الفيدرالي في العام الماضي.

يمكن للمقترضين دفع نقاط ، يتم التعبير عنها كنسبة مئوية من مبلغ القرض ، مقابل سعر فائدة منخفض. (على سبيل المثال ، يمكن للمقترض أن يدفع 1 نقطة ، أو 1000 دولار ، على قرض بقيمة 100،000 دولار ، ويحصل على معدل 3.5 في المائة بدلاً من 4 في المائة). وسوف تتطلب القواعد الجديدة من المقرضين تخفيض سعر الفائدة في الواقع إذا تم دفع النقاط ، فضلا عن تقديم قرض بدون نقطة بحيث يمكن للمقترضين مقارنة العروض الأخرى. سيحظر CFPB رسوم التوصيل ، المعروفة باسم "نقاط الإنشاء" ، والتي تختلف مع حجم القرض ويتم الخلط بسهولة مع نقاط الخصم.

قال CFPB أنه لا يزال يفكر في منح إعفاء واحد لنص النقاط والرسوم ، مما يسمح للمستهلكين بدفع بعض النقاط والرسوم المسبقة في معاملات القروض الخاصة بالتجزئة والجملة عندما يقوم الدائن بتعويض أصل القرض (LO) ، طالما أن رسوم التأسيس لا تختلف مع حجم القرض.

الجدال: خلال اجتماع استمر ليوم واحد في شهر مايو ، جلس ممثلون من CFPB والرابطة الوطنية لسماسرة الرهن العقاري (NAMB) لمناقشة تعويض LO. حذر CFPB أنه يجب إجراء تغييرات على خطط التعويض الحالية بحلول يناير 2013 ، أو لن يكون هناك أي رسوم على الإطلاق للرهن العقاري منشورات - كما هو منصوص عليه في قانون دود فرانك.

"عندما كان [CFPB] يسأل عما إذا كانوا يجرون دراسات بشأن شركات LO [نشأة القروض] ، قالوا إن كل دراساتهم كانت تسبق شركات LO" ، قال Valerie Saunders من RE Financial Services. "لماذا يفعلون ذلك الآن؟ لأن لدينا قنبلة موقوتة يجب أن يحدث شيء ما بحلول 21 من كانون الثاني 2013 أو أن القدرة على تحصيل الرسوم والنقاط ونقاط الخصم ستزول ".

وقال CFPB أنه يجمع المعلومات حول هذه القضية ، وسوف يستمع إلى ردود فعل صناعة الرهن العقاري. لكن ممثلي الرهن العقاري لا يزالون يتذمرون من سلطتها. وحددت مذكرة حديثة من K & L Gates للمحاماة وضع تعويضات LO وحذرت من أن تغييرات CFPB قد "تحدث صدمات زلزالية" في الصناعة.

"في حين يبدو CFPB على استعداد لمحاولة تجنب" إعادة هيكلة كبيرة "لتسعير قروض الرهن العقاري ، فإن القيود المقترحة على نقاط الخصم ورسوم التوصيل في المعاملات المدفوعة من قبل الدائنين كما هو موضح أعلاه لا تزال شديدة ، وإذا ما تم تبنيها ، فإنها ستخلق شكوكها الخاصة - "بما في ذلك ما إذا كان يمكن للمستهلكين اختيار كيفية سداد قرض الرهن العقاري" ، كتب ك و كالي من K & L's Gates.

4. الجمع بين وثائق TILA / RESPA (أو ، مما تسبب في الكثير من أشكال الضجة)

أساسيات: كان الكشف عن إقراريان رئيسيان للكشف عن الرهن العقاري الفيدرالي ، وهما الكشف عن الحقيقة في قانون الإقراض (TILA) المكون من صفحتين ، والإفصاح الصادر عن قانون إجراءات التسوية العقارية المكون من ثلاث صفحات (المعروف أيضاً باسم بيان تسوية HUD-1) ، هو الجزء الأول من CFPB's " تعرف قبل أن تنطلق "حملة". في يناير ، اختبر CFPB نموذجين مختلفين لنموذج الإفصاح الختامي الموحد الجديد ، والذي أطلق عليه اسم Butternut و Hemlock. وقد صمم كلاهما بوضوح وببساطة لتحديد شروط القرض المشترى ، وتكلفة الخدمات اللازمة لإغلاق القرض ، وأية شروط ومتطلبات ، مما يسهل على المستهلكين العثور على معلومات الرهن العقاري التي يحتاجونها وفهمها.

الجدال: يفصّل إفصاح TILA و RESPA عن خطوتين متشابهتين ، لكن مختلفتين في عملية الرهن العقاري: الإقراض العقاري وشراء المنازل. وقد أشار فريد بيكر ، رئيس شركة NAFCU ورئيسها التنفيذي ، إلى أن النموذج الموحد يتطلب من الاتحادات الائتمانية ملء جزء RESPA من الوثيقة ، الأمر الذي من شأنه أن يشكل تحديات.

وقال: "معظم النقابات الائتمانية ليس لديها الخبرة الحالية في الموظفين للقيام بهذه المهمة". "علاوة على ذلك ، وبالنظر إلى التعقيد والخصوم القانونية ، فإن هذا ليس نوع العمل الذي قد يتم بسهولة تدريب موظف حالي عليه."

وأضاف بيكر أن NAFCU مهتمة أيضا بالولاية المتضاربة التي تحتفظ بالمقرضين لمعايير أكثر صرامة بينما تسمح للمقترضين بتقديم معلومات أقل في المقدمة. "تتساءل NAFCU عما إذا كان من الحكمة أو العادل أن يقوم CFPB باحتفاظ المقرضين بمقاييس أكثر صرامة (فيما يتعلق بمزودي الطرف الثالث ، وليس أقل) مع تقليل كمية المعلومات في نفس الوقت ومقدار الوقت الذي يتعين على المقرض القيام بالعناية الواجبة ومراجعة الوضعية."

يبدو أن CFPB تفكر في التعليقات التي تلقتها ، وقالت إنها تهدف إلى إطلاق مسودة اقتراح بحلول 21 يوليو.

الخطوات الأولى نحو تحسين حماية المستهلك للرهون العقارية

توضح هذه المبادرات الأربعة كيف بدأ CFPB بإصرار في إصلاح عملية الرهن العقاري ، حتى في مواجهة المعارضة. في المستقبل ، يمكننا أن نتوقع المزيد من التنظيمات المقترحة لصناعة الرهن العقاري ، وحتى بعض التشريعات النهائية في يناير 2013 - على الرغم من أنه ليس بلا ضغط قوي والاحتجاج في كل خطوة على الطريق من المدافعين عن المستهلكين والبنوك وممثلي صناعة الرهن العقاري. إنها عملية تتضمن الكثير من الاستماع والمراجعة والاقتراح ، ولكن نأمل أن تكون هناك بعض الخطوات الحقيقية إلى الأمام مع سياسات جديدة تبدأ في العام المقبل.