اسأل الخبراء: ما هي عكس الرهون العقارية ، وهل من الصحيح بالنسبة لي؟ |

إذا كنت ترغب في أن نجيب عن أحد الأسئلة المستثمرة في عمود الأسئلة والأجوبة الأسبوعية ، يرجى مراسلتنا عبر البريد الإلكتروني على [email protected]. (ملاحظة: لن نرد على طلبات اختيار الأسهم.)

السؤال: لقد سمعت عن عكس الرهون العقارية ، ولكن لا أعرف الكثير عنها. كيف أعرف أن أحدهم مناسب لي ، وكيف يعمل؟

Valerie، Seattle، Wash.

The Investing Answer: لقد كان السكن أحد أكثر فئات الأصول إثارة للجدل خلال الـ 10 الماضية سنوات. أنتجت مكاسب كبيرة لكثير من المستثمرين وأصحاب المنازل وسحق الخسائر للآخرين. وباعتبارها طبقة الأصول الأكثر انتشارًا في البلاد - اعتبارًا من الربع الأول من هذا العام ، فإن 65٪ من الأمريكيين يملكون منازل - تثير ملكية المنازل مشاعر جدية في الشارع.

في ظل هذه اللوحة المشحونة عاطفياً ، يساعد منتج مالي مثير للجدل ويمول الملايين من أصحاب المنازل التقاعد.

يطلق على الرهن العقاري المعاكس ، وهو نوع خاص من قرض المنزل الذي يتيح لمالكي المنازل تحويل الأسهم إلى أموال نقدية.

في الرهن العقاري التقليدي ، يدفع صاحب المنزل دفعات شهرية للمقرض ، مع جزء من تلك المدفوعات تخفيض رأس المال وإضافة إلى حقوق المساهمين. ولكن في الرهن العقاري المعاكس ، يستخرج أصحاب المنازل الأسهم من منازلهم عن طريق تلقي مبلغ مقطوع أو دفعات شهرية.

أنشأ الكونغرس برنامج الرهن العقاري العكسي في عام 1987 من خلال الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA). على الرغم من أن المؤسسات المالية المستقلة تقدم القروض بالفعل ، فإن قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) تضع القواعد وتوفر التأمين على هذه الرهونات.

مع الرهن العقاري العكسي ، لم يعد مالك المنزل ملزما بدفع أقساط الرهن العقاري ، ولكن لديه الخيار للقيام بذلك. لذلك مع عدم وجود غرامات الدفع المسبق. يتم إضافة الفائدة المستحقة إلى رصيد الرهن العقاري. يحتفظ مالك المنزل أيضًا بعنوان المنزل والحق في البيع ، مقيدًا فقط برصيد الرهن العقاري.

ويقتصر التأهل للحصول على قرض عقاري معكوس على مالكي المنازل الذين يبلغون من العمر 62 عامًا على الأقل والبيوت التي تتأهل كمقر إقامة رئيسي. يجب أن يكون الرهن العقاري في المنزل أيضا صغيرة بما فيه الكفاية أنه سيتم سداده مع عائدات من عكس الرهن العقاري.

لأن الرهن العقاري العكسي يزيل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لأصحاب المنازل ، لا يوجد حد أدنى من الدخل أو متطلبات الائتمان. > فائدة كبيرة أخرى من عكس الرهن العقاري هو أن عائدات القرض معفاة من الضرائب ، ويمكن استخدامها وفقا لتقدير المقترض. إن القروض العقارية العكسيّة متوقفة في منازل تبلغ قيمتها 625 ألف دولار أو أقل ، لكن هناك شريحة جامدة تتواجد في البيوت التي تتجاوز هذا الحد.

بالنسبة للعديد من المتقاعدين الذين رأوا محافظهم تتراجع بشكل حاد خلال الأزمة المالية لعامي 2008 و 2009 ، فإن منازلهم هي الأكثر أصل قيم. وهذا ما يجعل الرهن العقاري العكسي خيارًا مغريًا جدًا لتوليد الدخل وخفض أو إلغاء مدفوعات الرهن العقاري المكلفة. ولكن مثل الكثير من أي قرار استثماري ومالي ، هناك مخاطر.

رسوم عالية ومصروفات

تكاليف الإغلاق المرتبطة بالرهن العكسي أعلى من اثنين إلى خمسة أضعاف الرهن العقاري القياسي.

بالنسبة للنوع الأكثر شيوعًا عكس الرهن العقاري في الولايات المتحدة ، والرهن العقاري FHA المؤمن تحويل الأسهم الرئيسية الرهن العقاري (HECM) ، وهناك عدد من أصحاب المنازل نفقات تخضع ل

قسط التأمين على الرهن العقاري (MIP) = 2 ٪ من القيمة المقدرة أو 1.25 ٪ من رصيد الرهن العقاري

• رسوم التأسيس على أساس قيمة تقييم المنزل:
• 1) القيمة المقدرة تحت $ 125،000 = $ 2500

2.) القيمة المقدرة أكثر من 125،000 $ = 2 ٪ من أول 200،000 دولار زائد 1 ٪ من القيمة أكثر من 200،000 دولار ، مع 6،000 دولار كاب.

عنوان التأمين: الإقليمية

• العنوان ، والمحامي ، ورسوم التسجيل مقاطعة: الإقليمية
• التقييم العقاري = $ 300 - $ 500
• المسح (قد تكون مطلوبة) = $ 300 - $ 500
• رسوم الخدمة الشهرية = $ 25 - $ 35
• على الرغم من أن بعض هذه الرسوم يمكن تمويلها من القرض ، فإن الكثير منها مطلوب قبل الموافقة على الرهن العقاري العكسي ، مما يؤدي إلى مصاريف مالية باهظة التكلفة.

مدفوعات الفائدة والنمو الرئيسي

يمكن أن يتعرض أصحاب الرهن العقاري المعاكس أيضا لمبالغ القروض المتضخمة من خلال مدفوعات الفائدة المؤجلة. ذلك لأن الفائدة تتراكم على الأصل إذا كان المقترض لا يدفع الفائدة كما هو مشحون. يمكن أن يؤدي ذلك إلى تضخم الرصيد النهائي إلى أكثر من قيمة القرض الأولية في حين أن القليل من الأسهم تبقى في المنزل للورثة. ومع ذلك ، إذا قام المقترض بسداد جميع أو معظم مدفوعات الفائدة أثناء العيش في المنزل ، فإن رصيد القرض النهائي سيكون مساوياً لرصيد القرض الأصلي.

ما زال مسؤولاً عن الصيانة ، الضرائب والتأمين

على الرغم من عكس الرهن العقاري يخفف العبء المالي لمدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، يجب على صاحب المنزل الحفاظ على جميع الضرائب والتأمين الحالية. في الرهن العقاري العكسي ، لا يتم دفع أموال الضرائب والتأمين من صندوق الضمان. يتم دفعها مباشرة من قبل صاحب المنزل ، لذلك يمكن أن يؤدي أي ضياع في الضرائب أو التأمين إلى التخلف عن السداد على عكس الرهن العقاري.

الخسارة المحتملة للمنزل

ولكن بالمقارنة مع أكبر خطر من عكس الرهن العقاري ، فإن هذه أول اثنين المخاطر تبدو مثل المطبات السرعة. اعتمادا على مدة القرض ، يحمل الرهن العقاري العكسي احتمالية كبيرة بأن يتم ترحيل صاحب المنزل في النهاية. وبمجرد أن يتم سداد الرهن ، يكون للمقترض أو ورثة العقار خيار لإعادة تمويل المنزل والاحتفاظ به ، وبيع المنزل واسترداد أي حقوق ملكية متبقية ، أو تحويل المنزل إلى المقرض. مرة واحدة يسمى الرهن العقاري العكسي المستحق والدفع ، يجوز منح المقترض (أو الورثة) تمديدات الوقت من قبل المقرض لمدة تصل إلى عام واحد لاتخاذ هذا القرار.

إذا تم تسليم الممتلكات إلى المقرض ، المقترض أو الورثة ليس لديهم مطالبة أخرى للممتلكات أو الأسهم في الممتلكات. للمقرض حق الرجوع ضد الملكية ، ولكن ليس ضد المقترض شخصيا وليس ضد الورثة المقترضين. وبالتالي فإن الرهن العقاري ضمن الفئة المعروفة باسم "الحد غير حق الرجوع".

أحد الأفكار النهائية: يمكن أن يكون الرهن العقاري العكسي خيارًا رائعًا لأصحاب المنازل الذين يعانون من نقص في السيولة ولكنهم يتمتعون بحقوق ملكية في منازلهم. لكن الرسوم العالية ومعدل العائد المنخفض والخسارة المحتملة لملكية المنازل تجعل الرهن العقاري العكسي مصدرا غاليا للسيولة يجب أن يكون الملاذ الأخير لمعظم مالكي المنازل.

يجب على أصحاب المنازل المهتمين بالرهن العقاري العكسي الاتصال ببرنامج HECM الخاص بـ FHA. يقدم مستشارو HECM معلومات حول متطلبات الأهلية والآثار المالية وبدائل الحصول على HECM وسداد القرض.