هل الرهون العقارية لمدة 40 عاما حقا شيء؟

هل تتساءل عن كيفية دفع أقساط الرهن العقاري الشهرية إلى أدنى مستوى ممكن ، ثم الضغط عليها أكثر؟ الرهن العقاري لمدة 40 عاما هو طريقة واحدة للقيام بذلك.

نظريًا ، هناك الكثير الذي يعجبك في الرهن العقاري لمدة 40 عامًا. إن هيكلة القرض على مدى 40 عامًا - بدلاً من الثلاثين عامًا الأكثر شيوعًا - قد يساعد المقترضين على التأهل للحصول على مبلغ أكبر قليلاً من القرض أو تقليص الدفعات الشهرية. كلا الاتجاهين له جاذبية خاصة حيث أسعار العقارات مرتفعة والمقترضين يرغبون في التأهل لأكبر قدر ممكن.

العيوب مكلفة بالنسبة لمشتري المنازل ، ولكن. لسبب واحد ، أنت تدفع مدفوعات الفائدة لمدة 10 سنوات أخرى.

بالنسبة لآخر ، عندما يمتد رهن عقاري على مدى 40 عاماً ، يستغرق الأمر وقتًا أطول لبناء حقوق ملكية في منزل. وهذا يزيد من احتمالات انخفاض أسعار العقارات ، مما يجعلك أكثر عرضة للرهن العقاري من المنزل. لتغطية هذا الخطر ، يتقاضى المقرضون الذين يبلغون 40 عاماً سعر فائدة أعلى قليلاً ، كما يقول كيث جومينجر ، نائب رئيس HSH.com ، شركة معلومات الرهن العقاري.

حتى إذا كان الجانب السلبي لا يثبط عزيمتك ، فهناك احتمالات ضئيلة في العثور على واحدة من هذه القروض في السوق الحالية ، حيث يتم استخدامها بشكل أساسي لتعديل الرهون العقارية المتعثرة. واليوم ، تشكل قروض الرهن العقاري لمدة 40 عامًا مجرد جزء من 1٪ من جميع الرهونات المباعة ، وفقًا لشركة CoreLogic ، التي تتعقب معلومات الرهن العقاري وتحللها.

قرض لمدة 40 عامًا مقابل قرض لمدة 30 عامًا

يقارن Gumbinger التكاليف والوفورات لمدة 40 عاما وفترة 30 عاما على الرهن العقاري 200،000 دولار:

• رهن 30 سنة ، 4٪ فائدة: الدفعة الشهرية من 955 دولار. بعد خمس سنوات سيكون لديك ما يقرب من 20،000 دولار في الأسهم ، مما يترك رصيدًا مستحقًا بنحو 180،895 دولارًا. في نهاية 30 عامًا ، كنت ستدفع مبلغ 143.739 دولارًا.
• الرهن العقاري لمدة 40 عاما ، 4.25 ٪ الفائدة:دفع شهري قدره 867 دولار. بعد خمس سنوات سيكون لديك حوالي 10،000 دولار في الأسهم ، مما يترك رصيد مستحق بقيمة 189،397 دولار. بحلول نهاية 40 عامًا ، دفعت ما يقرب من 216،275 دولارًا أمريكيًا.

ويقول جومبنجر إن الفرق في الدفعة الشهرية "ليس مبلغًا كبيرًا" ، ولكن "بالنسبة لبعض المقترضين ، كان يكفي فقط الحصول على هذه النسبة" لاستعارة المزيد من المال أو جعل الدفع مقبولًا.

أبدا شعبية حقا

حتى في ذروة وجيزة في عام 2007 ، كانت القروض العقارية لمدة 40 عاما وحشا نادرا - أقل من 2 ٪ من جميع القروض الجديدة وإعادة تمويل الرهن العقاري. كانوا أكثر شعبية قليلا في سوق العقارات عالية الثمن في ولاية كاليفورنيا ، وفقا ل CoreLogic.

بدأت شعبيتها في الانخفاض في ذلك العام مع تدهور سوق العقارات.

في عام 2014 ، توقفت الحكومة الفيدرالية عن منح المقرضين الحماية القانونية لإقراض الرهون العقارية التي مضى عليها أكثر من 30 عامًا. وهذا ما جعل القروض لمدة 40 سنة أكثر خطورة بالنسبة للمقرضين ، ومنذ ذلك الحين ، لم يهتم سوى عدد قليل من هذه القروض ، كما يقول فرانك نوتافت ، نائب الرئيس الأول لكارلوجيك وكبير الاقتصاديين.

ويقول: "بالنسبة إلى المشهد القومي للمنشأة (الرهن العقاري) ، فهو منتج تافه إلى حد كبير".

لا يزال موجودا في تعديل القرض

ويشعر توم تريمباث ، وهو كاتب مستقل ومستشار ومالك منزل في كلينتون بواشنطن ، بالامتنان لرهنه الذي دام 40 عاماً ، مع انخفاض سعر الفائدة والمدفوعات التي يمكن تحملها والتي تبلغ نحو 900 دولار في الشهر. كان شريان الحياة - عرضت عليه في عام 2014 من قبل مقرضه كجزء من تعديل الرهن العقاري HAMP بعد انخفض دخل Trimbath وانه لا يستطيع تحمل دفع أقساط الرهن العقاري.

ويقول غومبنغر إن تعديل الرهون العقارية المتعثرة يظل أحد آخر الاستخدامات للرهون العقارية لمدة 40 عاماً. على الرغم من أن برنامج تعديل المنازل ذات الأسعار المعقولة قد انتهى في عام 2016 ، يمكن لبرامج تعديل فاني ماي وفريدي ماك فليكس أن تستخدم قروض الرهن العقاري لمدة 40 عاماً لجلب مدفوعات المقترضين إلى مستوى ميسور التكلفة.

بالنسبة لـ Trimbath ، يعمل القرض الذي يمتد على 40 عامًا بشكل جيد ، خاصة أنه ليس لديه خطط للتحرك قريبًا. "أنا سعيد بالحاضر ومستعد لقبول ما يصطف في المستقبل" ، كما يقول.

أكثر من Investmentmatome

• احصل على موافقة مسبقة على الرهن العقاري الخاص بك
• مقارنة معدلات الرهن العقاري
• إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري أقصر المدى

مارلين لويس كاتبة في موقع Investmentmatome ، وهو موقع إلكتروني للتمويل الشخصي. البريد الإلكتروني: [email protected].