هبوط مالك المنازل ، لا يزال بعيد المنال للكثيرين ، ويجد دراسة

كان شراء منزل بمثابة السمة المميزة لتحقيق الإنجاز والاستقرار الأمريكيين ، وهو هدف تطلع إليه العديد من العائلات ، وربما تحققه في معظم الحالات.

ومع ذلك ، فقد كانت معدلات تملك المساكن على مدى عقد من الزمان منذ عام 2004 ، عندما بلغت ذروتها من 69 ٪ من جميع الأسر في الولايات المتحدة ، إلى 63.7 ٪ بحلول نهاية عام 2015 ، وفقا لتقرير حالة الدولة 2016 الإسكان الصادر في يونيو 22 من قبل المركز المشترك للدراسات السكنية في جامعة هارفارد.

لا يزال أصحاب المنازل الذين فقدوا منازلهم في حبس الرهن يناضلون من أجل تصفية سجلاتهم الائتمانية حتى يتمكنوا من شراء منزل آخر. في غضون ذلك ، ابتعدت بعض البنوك الكبرى عن تقديم قروض الرهن العقاري والقروض المدعومة من الحكومة ، وشددت شروط الائتمان بشكل كبير على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري ، مما يجعل الأمر أكثر صعوبة بالنسبة لبعض مشتري المنازل المحتملين للحصول على قدمهم في الباب. "ما هو مقدار البيت الذي يمكنني تحمله؟" لم يعد السؤال الرئيسي الذي يتعين على مشتري المنازل المحتملين النظر فيه ؛ انها " ماذا هل سأستطيع ذلك؟"

مقارنة معدلات الرهن العقاري

ومن بين الاتجاهات التي تدفع معدلات إنخفاض ملكية المنازل إلى الارتفاع ، ارتفاع أسعار المنازل ، ونقص المساكن في السوق وارتفاع الطلب على الإيجارات. كما ساهمت في ذلك معدلات الدخل الراكدة وعدم المساواة في الأجور ، إلى جانب ارتفاع عدد الأسر المعيشية المنخفضة الدخل.

يقول كريس هربرت ، المدير الإداري لمركز هارفارد للدراسات المسحية المشتركة ، إن الأسر التي يقل دخلها عن 25،000 دولار في العام تمثل ما يقرب من 45 ٪ من صافي النمو في الأسر الأمريكية في الفترة من 2005 إلى 2015 - الأسر التي تواجه أكبر عقبات أمام شراء منزل.

يقول هربرت: "ليس السؤال هو ما إذا كانت العائلات سترغب في شراء المنازل في المستقبل ، ولكن ما إذا كانت ستتمكن من ذلك".

ملكية المنزل تنزلق أكثر بالنسبة للجنرال اكسرز ، الامريكيين من اصل افريقي

تكشف نظرة فاحصة على الأرقام انخفاضًا حادًا في معدلات امتلاك المنازل بين مجموعتين رئيسيتين: الأمريكيين من أصل أفريقي والجنرالات. وجدت دراسة المركز المشترك أن أكبر انخفاض كان بين 35 إلى 44 سنة من العمر ، الذين دخلوا سنوات منزلهم الممتازة قبل وأثناء تراجع الإسكان. انخفضت معدلاتها ما يقرب من 11 نقطة مئوية ، من 69.2 ٪ في عام 2004 إلى 58.5 ٪ في عام 2015.

كان أصحاب المنازل في تلك الفئة العمرية هم الأكثر تضررا لأنهم دخلوا للتو سنواتهم الرئيسية في المنزل قبل الانكماش الاقتصادي واشتروا في ذروة السوق ، كما تقول دانييل هيل ، مديرة أبحاث الإسكان في الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين.

بالإضافة إلى ذلك ، اتسعت الفجوة بين معدلات امتلاك المنازل بالأبيض والأسود ، على الرغم من أن المجموعتين شهدت تراجعا عاما. من الأسر المعيشية البيضاء ، 71.9 ٪ تملك المنزل ، مقارنة مع 43 ٪ من الأسر السوداء في عام 2015. كان الانخفاض للأسر السوداء 6.7 نقطة مئوية من الذروة في عام 2004 ، وبالنسبة للأسر البيضاء ، 4 نقاط مئوية ، وجدت الدراسة هارفارد. تراجعت الأسر الأسبانية التي تمتلك منازل بنسبة 2.5 نقطة مئوية إلى 45.6٪ خلال نفس الفترة الزمنية.

وقال باري زيغاس ، مدير سياسة الإسكان لاتحاد المستهلكين في أمريكا ، وهي مجموعة مناصرة غير ربحية للمستهلكين مقرها واشنطن العاصمة ، ومعدلات ملكية المنازل بين الأفارقة ، أن السبب الرئيسي وراء ذلك هو أن الأقليات شهدت موجة من حبس الرهن. ارتفع الأمريكيون والأسبان في الفترة التي سبقت الذروة السكنية في عام 2004 ، ثم هبطت عندما ضرب الانكماش الاقتصادي رهون الرهن العقاري الأصعب.

لقد جعل التفاوت في الدخل وشروط الائتمان المتشددة من الصعب على الأمريكيين من أصل أفريقي ، الذين لم يروا أبداً نسبة تملكهم أعلى من 50٪ ، لإعادة دخول السوق كمشترية منازل. في هذه الأثناء ، يزيل الإسبان ببطء الفجوة مع الأسر البيضاء مع نمو عدد السكان ، حسب زيجاس.

انخفاض معدلات الرهن العقاري لا تحري العديد من الناس كما هو متوقع

على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري بقيت أقل بكثير من 4٪ هذا العام ، إلا أن هذا لا يكفي لدفع أسعار المنازل إلى المستويات التي توقعها محللو الصناعة. ويشير زيجاس إلى أن النقص في المخزون وتشديد شروط الإقراض ونمو الدخل البطيء يبقي العديد من مشتري المنازل المحتملين على الهامش ، مضيفًا أن المستويات المرتفعة من ديون الطلاب وسوق العمل المليء بالتحديات للشباب يتباطأ عند الطلب على المنازل.

في بعض الأسواق الساخنة مثل دنفر ، هناك طلب مرتفع على المساكن ، مثل الشقق السكنية ، ولكن هناك نقص في العرض ، كما تقول سارة ريوبيل ، المتحدثة باسم الإسكان في كولورادو ، وهي جمعية عضوية متخصصة في الإسكان بأسعار معقولة في الولاية. من يوليو 2014 إلى يوليو 2015 ، انتقل أكثر من 100.000 شخص إلى الولاية ، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.

ويقول ريوبيل إن بناء الشقق الخاصة والمنازل متعددة الأسر لا يواكب تدفق السكان الجدد. ومما يضاعف هذه المشكلة ، من المرجح أن تكون 70٪ من الوظائف التي تم إنشاؤها في ولاية كولورادو على مدى السنوات العشر القادمة مناصب الخدمة براتب سنوي قدره 36.000 دولار أو أقل ، وليس كافيًا لتمكين العائلات من التوفير لشراء منزل حتى لو كانت معدلات الرهن العقاري تلاحظ أن تبقى منخفضة.

يقول ريوبيل: "ينظر معظم مشتري المنازل لأول مرة إلى مسكن أو تاون هاوس كخطوة ، لكن سوقنا تفتقر إلى هذا المخزون ويدفع المزيد من الناس إلى سوق الإيجار".

تفاؤل حذر بمستقبل الإسكان

واليوم ، لا يوجد في الواقع معنى لسوق الإسكان "العادي" ، وبالنسبة لأولئك الذين تضرروا بشدة من جراء الأزمة المالية - العائلات ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​- لا يزال الاستقرار عابراً ، كما يقول زيجاس.

يقول زيجاس: "لقد عمد أصحاب الدخول المنخفضة والمتوسطة إلى تقييد المدخرات ، وكانت أعباء الإيجارات مرتفعة ، ناهيك عن حقيقة أن ساعات عملهم قد خُفضت وأن الأجور لم ترتفع ، لذا فإن لديهم الآن قوة أقل في شراء المنازل".

لا يزال أكثر من 12٪ من مالكي المنازل على مستوى الوطن يخضعون لرهن عقاري ، وفقًا لتقرير الأسهم السلبية لربع عام 2016 من Zillow. وجد تقرير Zillow أن الأسواق الرائدة ذات الأسهم السلبية هي شيكاغو (20.3٪) ، ولاس فيغاس (20.2٪) ، وبالتيمور (17.2٪) ، مما يضاعف التعافي الاقتصادي الضعيف بالفعل حيث تستمر بعض العائلات في النضال في فترة ما بعد الركود.

أكثر من Investmentmatome: كم المنزل الذي يمكنني تحمله؟ 5 نصائح للعثور على أفضل مقرض الرهن العقاري 6 أسئلة لطلب انخفاض معدلات الرهن العقاري

ديبورا كيرنز هي كاتبة في موقع Investmentmatome ، وهو موقع إلكتروني للتمويل الشخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:debbie_kearns.