4 أسرار كل منزل ناجح Flipper Knows |

علمت معلمتان مدرسيتان خفيفتان كل شيء أعرفه عن التقليب في المنازل - وليس بشكل جيد الطريق.

التقيت هذا الزوج في عام 2006. كانوا أناس لطيف جدا - ولكن المستثمرين للغاية العدوانية. كانوا يشترون ويقلبون العقارات في لاس فيغاس باستخدام شركة استثمار عقاري متكاملة تابعة لجهة خارجية. جعلوا الكثير من المال في البداية. لكنهم فقدوا كل شيء على الرغم من معرفتهم بشكل أفضل.

كيف حدث هذا؟

بينما حققوا أرباحًا على كل عملية بيع ، استخدموا هذا الربح لتمويل مشاريع أكبر وأكبر. كان هذا مفهوما لهم في ذلك الوقت حيث كانت العقارات تقدر بسرعة. فبدلاً من استخدام أموالهم الخاصة (التي لم يكن لديهم أي منها) لإعادة تأهيل المنازل ، قاموا باستغلال قرض خط الأسهم الذي نما بنسبة أكبر خلال الشهر.

وبطبيعة الحال ، عندما توقفت العقارات في عام 2008 ، وتبخر هذا التقدير ، فقد تمسكوا بامتلاك عقار لم يرغب أحد في شرائه أو تأجيره. وكانوا يعلقون على خط رأس المال الكبير الذي لا يستطيعون دفعه. ونتيجة لذلك ، فقدوا الإمبراطورية العقارية التي عملوا جاهدين على بنائها.

في حين أن هؤلاء الناس عانوا الكثير ، فإن خسارتهم توضح بعض القواعد الأربعة الصعبة والسريعة في التقليب المنزلي التي لا يمكن تجاهلها ببساطة:

1. يجب عليك فهم المخاطر الخاصة بك.

من الواضح ، كما تأخذ على مزيد من الديون ، والمركبات الخاصة بك للخطر. فقط شراء منازل الوجه مقابل المال. لا الرهون العقارية. لا خطوط الأسهم. إذا لم يكن لديك ما يكفي من المال لتأرجح هذه الصفقات بنفسك ، خذ شريكًا صامتًا لديه المال وقسم الأرباح.

المشكلة مع القروض هي أنها التزام ثابت يجب عليك الخدمة ، بغض النظر عن أي شيء. عندما لم يستطع الزوجان أعلاه الدفع ، فقدا كل شيء. ولكن إذا كنت تتعامل مع شريك في الأسهم ، فلن تضطر إلى الحصول على أي أموال حتى يكون هناك ربح في عملية البيع.

كما أن اقتراض الأموال يستغرق وقتًا ويكلف المال. دعنا نقول إنك تخطط للتغلب على منزلين خلال الاثني عشر شهرًا القادمة. علاوة على ذلك ، افترض أنك بحاجة إلى 100000 دولار لكل صفقة. قد يستغرق الأمر 30 يومًا أو أكثر لوضع اللمسات الأخيرة على كل قرض وتكلف 2000 دولار من النقاط أو الرسوم في كل مرة تقوم فيها بالحصول على القرض.

وهذا يعني أنك ستقضي شهرين في الانتظار ودفع 4 آلاف دولار في التكاليف. الاقتراض للاستثمار في المنزل التقليب مكلف.

وبسبب التأخير الزمني ، سيكون من الصعب بالنسبة لك للتنافس مع المشترين الذين لديهم نقد في متناول اليد. ونتيجة لذلك ، ستحصل في النهاية على صفقات أقل جاذبية لا يرغب فيها المشترون النقديون.

في الأساس ، هذا يجعل الاقتراض للاستثمار أكثر تكلفة.

2. يجب عليك فهم مكان الربح.

عندما تقلب المنازل ، يجب عليك التحرك بسرعة. لا تحتاج فقط إلى الشراء بسرعة ، بل تحتاج إلى بيع المنزل بسرعة - وهذا يعني أنك يجب أن تبيع أقل من السوق.

إذا انتظرت المشتري الذي هو على استعداد لدفع أعلى دولار ، فسوف تنتظر - وقتًا طويلاً وتزيد من المخاطر التي قد يتعرض لها السوق ضدك. ستفقد أيضًا الوقت الثمين الذي يمكن استخدامه في التقليب في المنازل الأخرى.

إذا كان ربحك هو 30،000 دولار لكل صفقة وأنت تقلب ثلاثة منازل في السنة ، فستحصل على 90000 دولار. ولكن دعنا نقول أنك تصمد للحصول على المزيد من الأرباح ويمكنك فقط تحويل منزلين في عام واحد. على الرغم من أن ربحك قد يصل إلى 40،000 دولار أمريكي ، فإنك لا تزال تحقق ربحًا قدره 10000 دولار أمريكي.

إذا كنت تفكر في العواقب ، سترى أنه من أجل بيع منزل تحت السوق وتحقيق ربح ، فإن المفتاح هو شرائه بشكل رخيص.

وهذا يعني في كثير من الأحيان فكرة جيدة لشراء الممتلكات التي تم ممنوع عليها. لديك لإتقان السوق الخاصة بك والعثور على السماسرة جيدة للعمل مع.

3. هذا لا يعمل كل الوقت في جميع الأسواق.

على الرغم من أنك تربح عندما تشتري المنزل ، فأنت تريد أن تقلب الممتلكات في سوق مرتفع. إذا كنت تعيش في منطقة لا تقدر ، قد يكون من الأفضل القيام بذلك في مكان آخر.

وإذا كانت أسعار المنازل في انخفاض ، فأنت تلعب لعبة الروليت الروسية من خلال الدخول في هذه اللعبة بغض النظر عن مكان وجودك. على نفس الحال ، لا يمكنك التنبؤ بوقت تحول السوق.

لتكون في الجانب الآمن ، تأكد من أنك سوف تكون قادرًا على التمسك بالمنزل كمؤجر مستأجر لفترة ، إذا لزم الأمر.

4. أعمال إعادة التأهيل.

من أجل كسب المال في هذا العمل ، يجب أن تفهم ما هو العمل الذي يحتاجه المنزل بالفعل ، وما الذي سيكلفه وكيف سيؤثر ذلك على عرضك. وهذا يمهد الطريق أمامك للقيام بكل العمل ، وبيع المنزل تحت السوق ، وتحقيق ربح.

أفضل رهان هو شراء العقارات التي تحتاج إلى عمل تجميلي غير مكلف للقيام بالأداء حتى الآن يجعل الملكية أكثر جاذبية للمشترين.

قم بالمرور على أي مشروع يحتاج إلى إصلاح هيكلي. استئجار مقاول جيد ، وإجباره على فحص العقار. لا تشتري المنازل التي تحتاج إلى حمام أو تجديد المطبخ ما لم تكن رخيصة الثمن. هذا العمل سيكلفك دولارات كبيرة ويستغرق الكثير من الوقت. ابحث عن صفقة أكثر بساطة.

The Investing Answer: إن مفتاح الحصول على أموال التقليب في المنازل هو شراء المخاطر الصحيحة والخافضة. تشتري حقًا عندما تفهم السوق وخطة الإصلاح الخاصة بك. يمكنك تقليل المخاطر من خلال استخدام النقود فقط ، وعدم اقتراض النقود ، واستكمال التقلب بسرعة.

إذا كنت مهتمًا بالوصول إلى هذا النشاط التجاري ، فإن خطوتك التالية هي معرفة مقدار المال الذي تملكه (أو يمكنك وضع يديك على باستخدام المستثمرين) دون الاقتراض. المقبل ، خارج نطاق السوق الأكثر منطقية والعثور على السماسرة جيدة للعمل معها. اتخذ هذه الخطوات أولاً ، ثم تأكد من أنك تفهم السوق وإعادة تأهيل العقارات بخبرة. في تلك المرحلة ، أنت على استعداد للذهاب.

تم كتابة هذا المقال من قبل نيل فرانكل. وهو مدير مالي معتمد في لوس أنجلوس ، وهو مستثمر عقاري ومالك موقع www.WealthPilgrim.com و www.mcmha.org.