الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) تعريف & مثال

ما هو:

الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري (MBS) الأوراق المالية التي تمثل مصلحة في مجموعة من قروض الرهن العقاري.

كيف يعمل (مثال):

لفهم كيفية عمل MBS ، من المهم فهم كيفية إنشائها. لنفترض أنك تريد شراء منزل ، حتى تحصل على قرض عقاري من بنك XYZ. يقوم بنك XYZ بتحويل الأموال إلى حسابك ، وتوافق على سداد المال وفقًا لجدول زمني محدد. قد يختار بنك XYZ عقد الرهن العقاري في محفظته (أي ببساطة جمع الفوائد ومدفوعات رأس المال على مدار السنوات القليلة القادمة) أو بيعها.

[إذا كنت مستعدًا لشراء منزل ، فاستخدم حاسبة الرهن العقاري لدينا لنرى ما هي قيمة أصلتك ومدفوعاتك الشهرية.]

إذا قام بنك XYZ ببيع الرهن ، فإنه يحصل على أموال نقدية لتقديم قروض أخرى. لذلك دعونا نفترض أن XYZ Bank تبيع الرهن العقاري الخاص بك لشركة ABC ، ​​والتي يمكن أن تكون حكومية أو شبه حكومية أو كيان خاص. تجمع شركة ABC الرهن العقاري الخاص بك مع الرهون العقارية المماثلة التي تم شراؤها بالفعل (يشار إلى تجمع الرهون العقارية). الرهونات في المجمع لها خصائص مشتركة (أي أسعار فائدة مماثلة ، آجال استحقاق ، إلخ.)

تقوم شركة إيه بي سي ببيع الأوراق المالية التي تمثل مصلحة في مجموعة الرهون العقارية ، التي يكون فيها الرهن العقاري الخاص بك جزءًا صغيرًا (يسمى توريق المجمع). تبيع هذه MBS للمستثمرين في السوق المفتوحة. مع الأموال من بيع MBS ، يمكن لشركة ABC شراء المزيد من الرهون العقارية وإنشاء المزيد من MBS.

عند سداد دفعة الرهن العقاري الشهرية إلى XYZ Bank ، فإنها تحتفظ برسوم أو انتشار وإرسال بقية دفع لشركة ABC. شركة ABC بدورها تأخذ رسومًا وتجاوز ما تبقى من أصل ومدفوعات الفائدة الخاصة بك إلى المستثمرين الذين يحملون MBS.

هناك نوعان من MBS. الأول ، ودعا التمريرات أو شهادات المشاركة (أجهزة الكمبيوتر) ، تمثل مطالبة مباشرة على مجموعة من قروض الرهن العقاري. النوع الثاني ، ودعا الرهن العقاري التزامات الرهن العقاري الالتزام (CMOs) أو قنوات الاستثمار العقاري الرهن العقاري (REMICs) هي أكثر تعقيدا. تأخذ هذه الأوراق المالية أساسا الفوائد والمدفوعات الرئيسية من عدة MBS وإنشاء سندات إضافية ذات آجال واستحقاقات مختلفة.

بالنسبة للمستثمرين ، فإن MBS يشبه إلى حد كبير السند. تقدم معظمها الدخل نصف السنوي أو الشهري ، وهذا تردد الدفع يعزز الآثار المركبة لإعادة الاستثمار. تعتبر مخاطر الدفع المسبق مصدر قلق كبير لمستثمري "إم بي إس". عندما يتحرك الناس ، على سبيل المثال ، يبيعون منازلهم ، ويدفعون رهنهم العقاري إلى العائدات ، ويشترون منازل جديدة برهونات عقارية جديدة. عندما تنخفض أسعار الفائدة ، يقوم العديد من أصحاب المنازل بإعادة تمويل رهونهم العقارية ، مما يعني أنهم يحصلون على قروض عقارية جديدة منخفضة السعر ويسددون رهنهم العقاري ذي السعر الأعلى مع العائدات. مثل السندات ، والتغيرات في أسعار الفائدة تؤثر على أسعار MBS ، ولكن يتفاقم هذا التغيير من حقيقة أن المستثمرين MBS من المرجح أكثر للحصول على أصل العودة في وقت مبكر. قد يضطرون إلى إعادة استثمار ذلك المدير بمعدلات أقل من ما كانت عليه في MBS.

دور الحكومة في MBS

على الرغم من إنشاء العديد من المؤسسات الخاصة (شركات الوساطة ، والمؤسسات المالية ، وحتى شركات المقاولات) و بيع MBS ، الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (FNMA ، أو "Fannie Mae") وشركة الرهن العقاري الفيدرالية قرض المنزل (FHLMC ، أو "فريدي ماك") شراء جزء كبير جدا من الرهون العقارية. يضمن فريدي ماك وفاني ماي (كلتا الكيانين المدعومين من الحكومة) دفع الفوائد والالتزامات في الوقت المناسب على بطاقة MBS التي تصدرها - أي إذا لم يقم المقترضون بدفع أقساط الرهن العقاري في الوقت المحدد ، فإن فريدي ماك وفاني ماي سيظلان دفعاتهم للمستثمرين MBS بهم. من المهم ملاحظة أن الحكومة الأمريكية لا تضمن فريدي ماك أو فاني ماي. بمعنى أنه إذا لم تتمكن هذه الكيانات من الوفاء بالتزاماتها تجاه مستثمري MBS ، فإن الحكومة الفيدرالية لا تتحمل مسؤولية إنقاذها. ومع ذلك ، لدى كلا الكيانين خطوط ائتمان مع الحكومة ، ويعتقد المستثمرون عمومًا أن الحكومة لن تسمح لهم بالتخلف عن سداد أي من أوراقهم المالية.

من ناحية أخرى ، تعتبر الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومي (GNMA ، أو "Ginnie Mae") كيانًا حكوميًا لا يشتري الرهون العقارية ولكنه يضمن (مع الإيمان الكامل والائتمان من الحكومة الأمريكية) الرهن العقاري الأوراق المالية المدعومة لبعض مصدري MBS. GNMA MBS لديها أقل خطر من الثلاثة ، لأنها تحمل ضمانة صريحة من الحكومة الفدرالية.

لماذا الأمر يهم:

في نهاية المطاف ، فإن الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية توفر المقرضين المزيد من الأموال لتقديم المزيد من قروض الرهن العقاري. هذا الإمداد الثابت من صناديق الرهن العقاري يحافظ على أسعار الرهن العقاري تنافسية والرهون العقارية متاحة بسهولة. أيضا ، البنوك التي تنفر من الإقراض العقاري أو تشعر بالقلق من فقدان المال إذا استطاع المقترضون الدفع المسبق لقروضهم العقارية يمكن أن تقلل المخاطر عن طريق بيع الرهن العقاري ، وبالتالي نقل هذه المخاطر ، إلى المصدرين MBS. فاني ماي وفريدي ماك وجيني ماي يشترون الرهون العقارية و / أو يضمنون MBS كجزء من جهودهم لدعم صناعة MBS وجعل امتلاك المنازل ممكنًا لعدد أكبر من الناس.