القدرة على تحمل التكاليف في المنزل تأخذ منعطفاً للأفضل ، تقارير NAR

وقد اتخذت القدرة على تحمل التكاليف الرئيسية ، كما تم قياسها من قبل الرابطة الوطنية لمؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان العقاري ، بدوره تدريجي للأفضل. وهذا يعني أنه قد يكون من الأسهل قليلاً شراء منزل.

ويظهر آخر تقرير ، يعكس بيانات شهر آب / أغسطس ، أن متوسط ​​سعر منزل الأسرة الواحدة انخفض ، في حين حقق دخل الأسرة المتوسط ​​ارتفاعًا أقل. إلى جانب استمرار انخفاض معدلات الرهن العقاري ، ارتفع المؤشر إلى أعلى مستوى له منذ مايو - وفي هذه الحالة ، كلما ارتفع العدد كلما كان ذلك أفضل.

وارتفع مؤشر القدرة على تحمل التكاليف المركب من NAR إلى 157.7 في أغسطس ، حيث تحسن من 154.5 في يوليو.

القدرة على تحمل التكاليف المنزلية لا تزال أسوأ من العام الماضي

تقارير NAR تحسن طفيف في القدرة على تحمل تكاليف المساكن من يوليو إلى أغسطس على أساس وطني حيث انخفضت أسعار المساكن المتوسطة بشكل طفيف من $ 233،400 إلى $ 230،200 ، في حين دخل دخل الأسرة المتوسط ​​أعلى قليلا ، من $ 67،614 إلى $ 67،752.

ومع ذلك ، انخفض المؤشر من عام مضى عندما كان عند 160.2.

"يعكس هذا الانهيار على أساس سنوي حقيقة معروفة وهي أن أسعار المنازل كانت ترتفع بمعدل أسرع بكثير من الدخل ، عاماً بعد عام" ، براد هانتر ، كبير الاقتصاديين في شركة Metrostudy ، وهي شركة أبحاث واستشارات عقارية ، يقول Investmentmatome. "ومع ذلك ، فإن المنازل لا تزال بأسعار معقولة أكثر مما كانت عليه خلال فترة الازدهار ، وما زالت معدلات الرهن العقاري منخفضة للغاية ، مما يساعد على اتخاذ جميع تدابير القدرة على تحمل التكاليف".

يوافق جيف تايلور ، الشريك المسؤول في ديجيتال ريسك ، شركة تحليل مخاطر الرهن العقاري ، على أن النمو البطيء في الأجور هو السبب في تأخر القدرة على تحمل نفقات المنازل ، لكنه يشير إلى عامل آخر أيضًا: عدد أقل من المنازل المعروضة للبيع.

"الأسعار ترتفع بسبب استمرار انخفاض المخزون" ، يقول تايلور ل Investmentmatome. "لا يزال هناك الكثير من الأسر ذات الإنصاف المتدني والكثير من العائلات التي لم تشهد بعد تحسنًا في التمويل منذ الركود ، لذلك لا تضع هذه الأسر منازلها في السوق".

ارتفاع سعر المنزل يتباطأ

تقرير NAR يتوافق مع البيانات التي جمعها RealtyTrac في الآونة الأخيرة ، وفقا ل RealtyTrac نائب الرئيس دارين بلومكويست.

يقول بلومكويست: "لقد كان شراء المنزل في الواقع أكثر بأسعار معقولة هذا العام مقارنة بالعام الماضي ، على الرغم من ارتفاع أسعار المنازل ، ويرجع ذلك في الأساس إلى انخفاض أسعار الفائدة". "عندما نفكر في أن أسعار الفائدة منخفضة قدر الإمكان ، فإنها تصبح أقل قليلاً ، مما يساعد المشترين على شراء المزيد من القوة الشرائية من دخلهم".

ويشير بلومكويست إلى أن وتيرة ارتفاع أسعار المنازل تتباطأ.

يقول بلومكويست لـ Investmentmatome: "لقد شهدنا الآن على الصعيد الوطني 17 شهرًا متتاليًا من ارتفاع السعر الفردي للسنة على أساس الرقم الواحد ، وكان أقل من 4٪ في الأشهر الأربعة المنتهية في يوليو". "وعلى الرغم من أن بعض السياسيين الذين يتطلعون إلى إثارة حرب طبقية قد يرغبون في إنكارها ، إلا أننا نرى بالفعل أن نمو الدخل قد اكتسب بعض الجاذبية".

حللت RealtyTrac مؤخرًا 582 مقاطعة في الولايات المتحدة واكتشفت أنه على الرغم من أن معدل نمو أسعار المنازل تجاوز معدل نمو الأجور في 68٪ من المقاطعات ، فإن العكس كان صحيحًا في العديد من الأسواق الرائدة ، حيث تجاوز نمو الأجور نمو الأسعار خلال العام الماضي. وشملت تلك المقاطعات مقاطعة كوك ، إلينوي (شيكاغو) ؛ مقاطعة أورانج ، كاليفورنيا مقاطعة بروكلين ، نيويورك. و مقاطعة فيرفاكس ، فرجينيا ، في واشنطن ، دي سي ، منطقة المترو.

كم المنزل الذي يمكنني تحمله؟

لكن شركة Digital Risk’s Taylor تسارع إلى إصدار تحذير بشأن مؤشر القدرة على تحمل التكاليف في NAR. تستند منهجية الدراسة إلى دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ وتكاليف السكن الشهرية تقتصر على 25 ٪ من الدخل الشهري الإجمالي ، على الرغم من أنه في العديد من الأسواق ينفق أصحاب المنازل أكثر بكثير على السكن.

ويقول: "يقول العديد من المستشارين الماليين إنك يجب ألا تنفق أكثر من 30٪ من دخلك على تكاليف الإسكان ، وعادة ما يبحث المقرضون عن المقترضين ليقضوا بحد أقصى 28٪ على تكاليف السكن الخاصة بهم". "في أماكن مثل سان فرانسيسكو ، رغم ذلك ، تنفق العائلات 41 ٪ من دخلها فقط على دفع الرهن العقاري ، وفقا لبحث أجرته Zillow. لذلك من المهم دائمًا التعرف على الفروق الدقيقة في الأسواق والأحياء الفردية ؛ تستطيع بعض العائلات تحمل نفقات أكثر على تكاليف السكن لأنها لا تحتاج إلى سيارة ، على سبيل المثال ".

ارتفاع معدلات الرهن العقاري يمكن أن تؤثر على القدرة على تحمل التكاليف

ومن المرجح أن تستمر القدرة على تحمل تكاليف المساكن في تحدي الأسر الأمريكية ، خاصة مع خطر ارتفاع أسعار الفائدة في السنوات المقبلة ، كما تقول بلومكويست ، مرة أخرى في إشارة إلى بيانات RealtyTrac.

"وجد تحليلنا للقدرة على تحمل التكاليف في الآونة الأخيرة من 582 مقاطعة على الصعيد الوطني أنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة 25 نقطة أساس في الربع الأول من عام 2016 - على افتراض أن نمو الأجور ونمو الأسعار يستمر في الارتفاع بنفس الوتيرة مثل هذا العام - المشترين الذين يجعلون متوسط ​​الأجر الأسبوعي تحتاج إلى أكثر من 43 ٪ من دخلها لشراء منزل متوسط ​​الأسعار في 30 ٪ من الأسواق في جميع أنحاء البلاد ، ”يقول بلومكويست. "هذه أخبار سيئة ، لأن 43٪ هي الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن تنفقه فعلًا وفقًا لقواعد CFPB الخاصة بالرهون العقارية المؤهلة".

إلى جانب التهديد بارتفاع أسعار الفائدة ، فإن معظم شركات بناء المنازل الكبيرة في البلاد استمرت في الابتعاد عن بناء منازل على مستوى الدخول في السنوات القليلة الماضية ، كما يقول هنتر من ميتروستودي.

ويضيف هانتر: "تؤثر أسعار العقود كثيراً على نقاط السعر بالنسبة للمنازل التي يقومون ببنائها ، كما أن أسعار العقود الآن أعلى في أجزاء كثيرة من البلاد مما كانت عليه في ذروة الطفرة".

بعض شركات البناء تستهدف مشتري المساكن لأول مرة

ومع ذلك ، بدأت بعض شركات بناء المنازل في التركيز على تقديم خدمات مشتروات المنازل لأول مرة ، بما في ذلك DR Horton ، التي تمتلك شركة فرعية تقوم ببناء المنازل بأقل من 200،000 دولار ، و LGI Homes ، كما يقول Hunter لـ Investmentmatome.

وقال هانتر: "أتوقع أن يبدأ البناؤون قريباً النظر في شراء الكثير في مواقع بعيدة ، بعيداً عن النواة الحضرية للمدن المختلفة التي يبنون فيها". "لقد بدأ هذا التحول للتو ، مدفوعًا في الغالب من قِبل Horton و LGI ، بالإضافة إلى بعض شركات بناء السوق الصغيرة ، ولكنني أعتقد أن هذا الاتجاه سيكتسب زخماً خلال السنوات القليلة القادمة".

ومع ذلك ، يقول هنتر أن معظم شركات البناء الوطنية تجد أن السوق على مستوى الدخول لا يزال غير كافٍ.

"سيظل من الصعب على مشتري المنازل لأول مرة شراء منزل جديد ، حتى بعد حدوث هذا التحول إلى المحيط الخارجي."

أكثر من Investmentmatome

• دليل كامل لمشتري المساكن
• مقارنة معدلات الرهن العقاري
• كم بيت يمكن أن أتحمل

هال بوندريك كاتب في موقع Investmentmatome ، وهو موقع تمويل شخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:halmbundrick

صورة عبر iStock.