برنامج استقرار الأصول المتعثرة: ماذا يعني مالكي المنازل؟

ما هو DASP؟

برنامج تثبيت الأصول المتعثرة (DASP) هو أحدث محاولة من جانب الحكومة لمساعدة أصحاب المنازل المكافحين الذين يواجهون حبس الرهن. الأخبار السيئة: لا يمكنك التقدم بطلب للحصول عليها. الخبر السار: إذا دخلت ، فإن احتمالات البقاء في منزلك أكبر بكثير.

يتم طرح خدمة DASP على المستوى الوطني ، ولديها مجموعات إضافية مستهدفة جغرافيًا في أربعة أسواق بالولايات المتحدة - شيكاغو ، وإلينوي ، ونيوارك ، ونيوجيرسي ، وفينيكس ، وأريزونا ، وتامبا ، فلوريدا.

سوق	# المتوقع من الرهون العقارية ليتم بيعها في هذا الربع
شيكاغو	1,500
نيوارك	500
عنقاء	300
تامبا	1,200
وطني ، غير مستهدف	4,500-5,000
بصورة شاملة	8,000-9,000

المصدر: إدارة الإسكان الفيدرالية / الولايات المتحدة. وزارة الاسكان والتطوير الحضري

قبل أن تقول أن عدد الرهون العقارية قليل جدا مما يعني أني حصلت على فرصة ، فكر في ذلك: لقد كان هناك الكثير من برامج المساعدات العقارية التي طفت في السنوات الأخيرة من قبل المنظمين الفيدراليين - ربما حاولت بالفعل السباحة من خلال حساء الأبجدية من HAMP ، HARP و HAFA. كل هذه كانت معدلات نجاح منخفضة بشكل مخيب للآمال ، وكانت أقل من الأهداف المتوقعة. إن المنظمين والسياسيين على حد سواء يتدافعون للحصول على معجزة إسكان ، لذا حتى لو لم تكن متضمناً هذه المرة ، فإن DASP يزداد بسرعة بالفعل - الإدارة الفيدرالية للإسكان قالت في البداية أنه سيتم بيع 5،000 قروض عقارية فقط هذا الربع ، ارتفعت بالفعل إلى 9000. يمكن أن يأتي دورك في وقت أقرب مما تعتقد.

كيف يعمل DASP؟

DASP هي شراكة بين القطاعين العام والخاص ، والتي تتأهب لمواءمة حوافز المستثمر مع أصحاب المنزل ومجتمعهم.

يمنح DASP المستثمرين فرصة جديدة لشراء القروض العقارية المتعثرة التي تسيطر على قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) ، ومن المؤكد أنه سيكون ممنوعًا. وسيتم بيع الرهونات في مزاد علني ، ويرجع ذلك إلى أن وضعهم الخطير سيتحمل سعرًا أقل من الرصيد الأساسي المعلق (بمعنى أن المبلغ الذي تركته كمالك المنزل قد دفعه).

ماذا يعني ذلك بالنسبة لي؟

لكي توضع في مسبح DASP ، يجب أن تكون على الأقل ستة أشهر متأخرة على الرهن العقاري الخاص بك ، يجب على servicer أن تكون قد استنفدت جميع الخطوات في إجراءات التخفيف من الفقدان المعتمدة من قِبل FHA ، ولا يمكنك الإعلان عن الإفلاس.

بمجرد شراء مذكرة الرهن العقاري من خلال البرنامج ، يجب تأجيل الرهن لمدة لا تقل عن ستة أشهر. سوف تحصل أيضا على خدمة جديدة للذهاب جنبا إلى جنب مع المالك الجديد للديون. A servicer يشير إلى الشركة التي تدفع في الواقع إلى دين الرهن العقاري الخاص بك. هم ليسوا المالك الأساسي للقرض الخاص بك ، ولكن - هم الوسطاء الذين يقدمون تقارير إلى المالك. يمكن أن يكون مربكًا ، لأن الخدمة في بعض الأحيان تكون في الواقع جزءًا من نفس الشركة المقرضة. على سبيل المثال ، إذا كان لديك رهن Wells Fargo ، فمن المحتمل أن يكون servic الخاص بك هو Wells Fargo. إذا كان لديك رهن عقاري من Citizens Bank ، المملوك لشركة RBS ، فمن المحتمل أن تكون شركة الصيانة الخاصة بك شركة أخرى يملكها RBS. لكن servicer هو كيان منفصل للشركة ، لأغراض قانونية.

إذا كنت تعمل مع شركة خدمة كبيرة بلا هوية - ربما كانت شركة تعمل في نوع النشاط الذي يوقع عليه الروبوت ، والذي تم تسليط الضوء عليه مؤخرًا - ثم شركة جديدة ، قد تكون شركة أصغر أو شركة إقليمية أو واحدة سجل أفضل من العمل مع المقترضين ، يمكن أن تكون مساعدة كبيرة في العمل معك لتسديد الديون وتجنب الرهن.

لا يحتاج المستثمر إلى تقليل المبلغ المستحق عليك ، أو تعديل شروط السداد الخاصة بك ، ولكن كما سنناقش أدناه ، هذه هي احتمالات محددة تتناسب مع العديد من استراتيجيات المستثمرين العقاريين المتعثرة.

أيضا ، المستثمر الشرائية (على عكس FHA) ربما لا يريد أن يحل عليك ، حتى بعد انتهاء مدة الإقامة الممنوحة من قبل DASP لمدة ستة أشهر. هناك عدة أسباب لعدم القيام بما يلي:

• ربما اشترى المستثمر الرهن العقاري الخاص بك لمتابعة استراتيجية حيث أنها تقلل من رأس المال ، أو خفض المبلغ المستحق لك ، لتحصل على سدادها. لنفترض أنك لا تزال مدينًا بمبلغ 200000 دولارًا أمريكيًا على قروضك العقارية ، ولكنك تعثرت ، ووضعتك قروض إدارة الإسكان الفدرالية في مجموعة DASP. المستثمر المشارك في DASP يشتري سند الرهن العقاري الخاص بك بمبلغ 150،000 دولار. يقوم المستثمر بعد ذلك بتعديل قرضك ، ويخبرك بأنك مدين بمبلغ 175،000 دولار فقط ، بالإضافة إلى تقديم جدول سداد أكثر تساهلاً وإعطائك جهاز صيانة جديد للعمل معه. ينتهي الأمر بك في السداد والبقاء في منزلك ، في حين أن المستثمر حقق ربحا. هذه نظرة عامة مبسطة ، لكنها في الأساس نوع الاستثمار الذي تم تأسيسه من أجل تشجيع DASP.
• إذا كنت تعيش في أحد المجمعات المستهدفة جغرافياً (شيكاغو وتامبا وفينيكس ونيوارك) ، فيمكنهم فقط أن يحجزوا 50٪ فقط من القروض التي يشترونها من هذا المجمع ، مع هامش خطأ يبلغ 10٪. حددت إدارة FHA "نتائج تحقيق الاستقرار في الجوار" - والتي تتضمن تضمينك في البدء في سداد قرضك العقاري ، ومساعدتك في البيع على المكشوف ، وغيرها - ولا تشمل حبس الرهن. يجب أن يستوفي المشترون حصة نسبتها 50٪ من نتائج استقرار الجوار. إذا لم يفعلوا ذلك ، فعليهم تسديد قروض إدارة الإسكان الفدرالية. منذ كانت احتمالات الرهن الخاص بك في الأساس 100 ٪ قبل اقتراضها حصلت على شراء ، وغطاء ~ 50 ٪ هو خطوة لأعلى.
• الرهن غير مكلفة. قدرت دراسة قام بها بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو أن حبس الرهن يكلف البنك في المتوسط ​​50،000 دولار.وبالطبع لا توجد ضمانات ، إلا أنه من غير المرجح أن يشتري المستثمرون هذه العقارات بهدف حجزها على عدد كبير منها.

حتى الآن ، رحب المستثمرون بـ DASP - وهو توسع لبرنامج تجريبي حققت FHA بالفعل درجة عالية من الاهتمام به. في الأسبوع الماضي ، نشر JPMorgan Securitized Product Weekly ، وهو بحث عن الاستراتيجية والاستراتيجية موجه للمستثمرين ، أشار إلى احتضان السوق لـ DASP ، مشيرا إلى قرار قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) يهدف إلى بيع 9،000 رهن عقاري في هذا الربع ، بزيادة عن هدفها الأصلي البالغ 5000. وعلى الرغم من أن سوق الإسكان الأمريكي قد لا يكون سهلاً في قلبك ، إلا أنه لم يكن رائعاً بالنسبة للمستثمرين ، كما أن الكثير من الصناديق تبحث عن استراتيجيات الاستثمار العقاري المتعثرة ، بدلاً من محاربة الاتجاه الأقل قدرة على سداد المقترضين. رائد الرهون العقارية لويس رانييري ، الذي تم وصفه في "مايكلز ليكرز" من مايكل لويس كرائد لا يرحم في وول ستريت ، يدير الآن صندوق سيلين السكني للرهن العقاري ، الذي يستخدم استراتيجيات دافئة وغامضة مثل إرسال بطاقات هدايا مجانية على أصحاب المنازل ممنوعين لهم للعمل على خطة السداد مع servicer.

ولكن ربما لا يزال هناك تعديل ، وأداة صيانة جديدة ، وإقامة على حبس الرهن ، لا تمدك إلى المكان الذي تحتاج إليه. إذا فشل كل شيء آخر ، يحدد DASP أن المشتري يجب أن يحاول استخدام البيع على المكشوف ، وهذا يعني بيع المنزل لأقل من المبلغ المستحق على الرهن العقاري. غالباً ما تكون المبيعات القصيرة نتيجة أفضل للمقترضين من الرهن - فهي لا تدمر دائمًا درجة الائتمان الخاصة بك.

في حين أن 9000 مالك فقط يحصلون على مزايا برنامج DASP الآن ، فقد لوحظ في كثير من الأحيان أن الرئيس أوباما يتعرض لضغط كبير من أجل إصلاح سوق الإسكان في الولايات المتحدة لتحسين مكانته في انتخابات 2012. ربما يكون برنامج DASP المتميز هو الحل الذي يبحث عنه.

صورة مالك المنزل عبر Shutterstock