للشراء أو عدم الشراء - خلاصة الحدث

استكمال (1/28/14): الفيديو الكامل من الحدث هو متاح الآن

**********************************************************************************************************************************************************************

كان لنا شرف استضافة ريان ريتشارد من شركة ماجواير العقارية وروبرتو ريفيرا من بنك فيرست ريبابليك الليلة الماضية في Investmentmatome HQ. لأولئك الذين فاتتهم الحدث ، إليك بعض النقاط البارزة. سننشر مقاطع هنا عندما تكون جاهزة. البث المباشر على tweet متاح في #BuyOrRentSF

لماذا أشتري؟

• سلط ريان الضوء على أهمية التمييز بين العاطفي (أريد أن أرسم جدراني الخاصة ، وأذهب إلى المدارس) ، وأن أقوم بالتمويل (استفد من تقدير السعر وتنويع المحفظة).
• يمكن أن تكون الدوافع العاطفية والمالية متعارضة في بعض الأحيان ؛ قد يكون الشركاء في طرفي النقيض من الطيف من حيث الدوافع - تذكر أن تتحدث من خلالهم عندما تفكر في قرار الشراء
• أداة مفيدة في NYTimes للحصول على قراءة أولية حول المدة التي قد تستغرقها لكسر حتى عند الشراء نظرًا لوضع الإيجار الحالي

تمويل شراء

3 أشياء رئيسية تحدد القدرة على تحمل التكاليف / القرض

• مستوى الرصيد
• إجمالي الدين / إجمالي الدخل السنوي يجب ألا يتجاوز 4.5 مرة
• النقد والأدوات السائلة المتاحة للدفع

جعل الدفعة الأولى

أبرز ريان أن تقديم الدفعة المقدمة والعروض الفائزة هما العائقان الكبيران اللذان يواجههما عملاؤهما في سان فرانسيسكو. وأشار إلى أن هاتين المسألتين تسيران جنبا إلى جنب. وكلما كانت الدفعة الأولى أكبر ، كلما كان العرض أكثر جاذبية (أكثر يقيناً من الإغلاق) للبائع. انه بدأ في ق ee أداة مالية جديدة نسبيا في السوق لشراء المنازل: تمويل الأسهم

كيف يعمل تمويل الأسهم؟

• تقدم شركة التمويل حصة من الدفعة الأولى في مقابل نسبة مئوية من التغير المستقبلي في قيمة المنزل
• هيكل نموذجي هو 50 ٪ من الدفعة المقدمة في مقابل 40 ٪ من التغير في القيمة في المستقبل (الأسهم في سيناريوهات الاتجاه الصاعد والهبوط)
• يمتلك المشترون خيار السحب من الاتفاقية وإعادة شراء الأسهم بعد 3 سنوات (سيتم إجراء تقييم مستقل في ذلك الوقت لتحديد تكلفة إعادة الشراء)

كيف تؤثر قواعد CFPB الجديدة على المقترضين؟

قال روبرتو أن معايير الاكتتاب الأكثر صرامة قد تم بالفعل تأثيرها في السنوات القليلة الماضية - إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض في عام 2013 ، فمن المرجح أن تكون مؤهلاً في عام 2014

البحث عن منزل

في عصر التطبيقات ومواقع الويب ، لماذا تهتم بتوظيف وكيل؟

• تقديرات 15-20 ٪ من مبيعات SF في عام 2013 حدث خارج السوق - أ حسن وكيل يمكن إعطاء المشترين المحتملين الوصول إلى القوائم جيب / "قريبا" القوائم

CONDO / TIC / CO-OP - ما هي وكيف تؤثر على خيارات التمويل؟

• CONDO - الأكثر مباشرة من الثلاثة ، يمتلكون الوحدة ، ثم يشاركون المساحات المشتركة. كل وحدة لها عنوان منفصل.
• TIC (Tenancy-in-common) - أنت تمتلك نسبة مئوية من خاصية غير مجزأة. عنوان واحد ، أصحاب متعددة. ويعني العنوان الفردي أنه عند انتقال الناس إلى الداخل أو الخارج ، يجب إعادة تمويل القرض. وهذا يخلق المزيد من الصعوبات للبنوك ، مما يجعلها أقل رغبة في إقراض / زيادة الرسوم على قروض TIC. تسعير القرض هو وظيفة ما يجب على المصرف أن يسترده. قروض TIC ليست مؤهلة أيضا للبيع في السوق الثانوية ، مما يجعلها أقل جاذبية للبنوك.
• CO-OP - شراء الأسهم في شركة خاصة (التي تملك المبنى). غالباً ما يكون لدى شركات التأمين متطلبات تأمين أكثر صرامة من البنوك نفسها (التي تتطلب مبالغ أعلى دفعة أولى)

قائمة الأسعار - يبدو أن الكثير من الأشياء تبيع أعلى القائمة ، فلماذا؟

• لا يساوي سعر القائمة سعر السوق - تمثل أسعار القائمة المنخفضة إستراتيجية يستخدمها بعض البائعين لجذب المزيد من الفوائد / عروض أسعار متعددة
• مشكلة خاصة في سان فرانسيسكو ، أقل انتشارا خارج المدينة
• إذا بدا الأمر جيدًا جدًا لدرجة يصعب تصديقها ، فمن المحتمل أن تتحقق من المعاملات المقارنة في المنطقة للحصول على شعور أفضل بـ "سعر السوق" حتى تتمكن من تقديم عرض تنافسي

الفوز بعرض - ما هي الاستراتيجيات التي يمكن أن يستخدمها المشترون؟

عند التفكير في ربح عرض ما ، خذ وجهة نظر البائع:

1. جاذبية العرض - ما مدى جودة رقم العنوان
2. اليقين القريب:٪ دفعة مقدمة
3. اليقين القريب: عدد الطوارئ

لقد اتخذ بعض المشترين إزالة حالات الطوارئ لجعل عروضهم أكثر جاذبية - وهذا يعرضك لخطر فقد الوديعة الخاصة بك إذا تسببت عمليات التفتيش في نهاية المطاف في الابتعاد عن العرض ، أو خطر تعويض الفارق إذا كان المنزل يقيّم بأقل من ذلك. من العرض. تحذيرات السوق

• 2014 – سنة الشقة (48،000 وحدة تمت الموافقة عليها في العام الماضي) في سان فرانسيسكو ؛ زيادة العرض قد مساعدة اسعار الشقة تتضاءل
• يمكن أن ننظر في مشاريع تخطيط المدن نظرة على ما يمكن أن تكون عليه بعض الأحياء الجديدة والناشئة: سيزار تشافيز ، جنوب البعثة ، نوبا

تتمثل إحدى الطرق للنظر إلى السوق في تقييم مخزون الإسكان المتاح في إطار نقطة سعرية ساخنة ، على سبيل المثال. 800 ألف دولار - 1.2 مليون دولار. بالنظر إلى هذه المعايير ، أبرز Ryan:

• SF: غلين بارك ، Sunnyside ، إضافة الغربية
• إيست باي: تيميسكال ، كروكر ، جاك لندن وإلموود
• مارين: أصبحت Larkspur و Corte Madera أكثر جاذبية بسبب خطوط الحافلات المباشرة إلى SF

شراء منزل هو قرار مالي ضخم ، يرجى أخذ الوقت الكافي للنظر في خياراتك قبل الوقوع في الحب مع منزل أحلامك!