يحلمون بالاستثمار في بيت الشاطئ؟ اقرأ هذا أولاً |

هل تفكر في شراء بنغل صغير بالخليج لموسم الصيف القادم؟

أنت لست وحدك: من الطبيعة البشرية أن ترغب في العيش بجوار المحيط - امتلاك منزل على الواجهة المائية يستحضر صورًا نزهات مسائية على الشاطئ ، كوكتيلات على الشرفة تطل على الأمواج والنوم على صوت الأمواج المتلاطمة.

ولكن في عالم أصبحت فيه الظواهر المناخية المتطرفة هي القاعدة ، فإن المخاطر التي ينطوي عليها امتلاك العقارات على الواجهة البحرية آخذة في النمو - حتى الآن ، لن تعرف ذلك من خلال النظر إلى سوق العقارات.

أظهرت الأبحاث أنه في السنوات التي تلت كارثة طبيعية كبرى ، تزداد قيمة العقارات الساحلية فعليًا. مثال على ذلك: بعد إعصار ساندي ، وثمانية جزيرة لونغ بيتش ، نيوجيرسي ، تم بيع المنازل والشقق في غضون شهر من العاصفة - قبل إعادة الكهرباء وتم رفع حظر التجوال.

الطلب على منازل الواجهة البحرية بوضوح لا تنحسر ، على الرغم من المخاطر الواضحة التي تنطوي عليها - والحكومة الفيدرالية ، مع برنامج التأمين ضد الفيضانات المدعوم ، هو الذي يتحكم في الفاتورة. ولكن في ظل تغير المناخ وارتفاع مخاطر الفيضانات - ناهيك عن التكلفة المتزايدة لشركات التأمين ، والحكومة ومالكي المنازل - سواء كانت أسعار المساكن على الواجهة البحرية أم لا تستمر في الارتفاع ، فإن الأمر قابل للنقاش.

مجرد تراجع: لماذا تبقى الأسعار طافية

في الأشهر التالية مباشرة لظواهر الطقس الهامة ، تميل أسعار المساكن على الواجهة البحرية إلى الهبوط. لكن ، من المدهش ، أن الانخفاض فقط يغذي المشترين الذين هم في أمس الحاجة إلى امتلاك الحفريات على ساحل المحيط. لذلك ، على المدى الطويل ، ترتفع أسعار المنازل في المناطق الساحلية التي تضررت بسبب العواصف لسببين: انخفاض مخزون المساكن ، وما زال الطلب شديدًا - على الأقل بين أولئك الذين لم يعيشوا فعليًا من خلال الكارثة. على سبيل المثال ، في الأسابيع التي أعقبت إعصار ساندي ، نزل المستثمرون وزوارق المنازل على الأحياء التي تضررت بشدة في بروكلين وكوينز وستاتن آيلاند لشراء المنازل المتضررة - مقابل المال. قال أحد سكان جزيرة ستاتن لصحيفة نيويورك تايمز إنه باع منزله المغمور بأقل من نصف قيمته المقدرة - وهو خصم كبير للمشتري.

جود كولكو ، كبير الاقتصاديين في Trulia ، يقول إن الكوارث الطبيعية تؤثر على أسعار المساكن بطريقتين. يعتمد الأول على نسبة الأشخاص إلى الوحدات السكنية - أي عدد الأشخاص الذين يبتعدون بعد وقوع الكارثة ومقدار الممتلكات المدمرة. إذا أراد عدد أكبر من الناس العيش في منطقة ذات عدد أقل من المنازل المتاحة ، فإن الطلب - - والأسعار - يرتفع.

العامل الثاني هو ما إذا كانت الكارثة تغير الطريقة التي يفكر بها الناس حول المنطقة. "إدراك المخاطر المستقبلية يؤثر على مدى استعدادهم للدفع لوجودهم هناك" ، كما يقول. يقول كولكو: "في نيو أورليانز ، كان الناس يعرفون قبل أن يضرب إعصار كاترينا أن هناك خطرًا من الأعاصير ، تمامًا كما هو الحال في سان فرانسيسكو ، يعرف الناس أن هناك خطرًا على الزلازل". "ولكن مناطق نيويورك ونيوجيرسي التي تضررت من إعصار ساندي لم تركز على الأضرار الناجمة عن الفيضانات. إن إعادة تقييم المخاطر المستقبلية يمكن أن يؤثر على قيم المنازل ، ولكن من السابق لأوانه معرفة ما إذا كان ساندي سيغير وجهة نظر الناس بشكل دائم في المنطقة "

ما الذي يدفع الرغبة في إعادة البناء بشكل متكرر؟

وفقًا لأسبوع ، فقد تم تدمير منزل في هامبل ، بولاية تكساس ، بتكلفة 116000 دولار بسبب الفيضانات وإعادة بنائه ، وحشد مبلغ 2 مليون دولار من خلال" الطوفان الوطني " برنامج التأمين ، وهو أمر مطلوب لأي شخص لديه قرض عقاري مدعوم من الحكومة الفيدرالية ويعيش في منطقة فيضان مدته 100 عام (منطقة من المحتمل أن تشهد فيضانًا مرة واحدة في القرن). تمثل هذه الخصائص والخصائص الأخرى للخسارة المتكررة أكثر من ثلث تكاليف البرنامج.

إصلاح الضرر المتكرر - - وفي بعض الحالات ، التدمير - للمنزل من المحتمل أن يكون مستنزفًا عاطفياً لأنه يستنزف مالياً. فلماذا يستمر الناس في إعادة البناء؟

قام الاقتصاديون Okmyung Bin و Craig E. Landry بفحص هذا الموضوع بالتحديد في عرض تقديمي إلى مركز الخدمات الساحلية ، وهو قسم تابع للإدارة الوطنية للغلاف الجوي والمحيطات. وتعقبوا سوق العقارات في مقاطعة في نورث كارولينا التي عانت من أضرار كبيرة خلال إعصار فران في عام 1996 ، فضلا عن إعصار فلويد في عام 1. بعد فلويد ، كانت أسعار بيع المنازل في منطقة الفيضانات أقل بنسبة 8.8 ٪ عما كانت عليه قبل إما ضرب الإعصار.

من المنطق السليم: في أعقاب كارثة طبيعية ، سيكون الناس حذرين من إقامة حياتهم في تلك المنطقة مرة أخرى. ولكن الأمر المثير للدهشة هو أن اختلاف السعر بين المنازل في منطقة الفيضان وأولئك خارج المنطقة قد اختفى بحلول عام 2005 - بعد ست سنوات قصيرة فقط من قيام فلويد بإثارة الفوضى في المنطقة.

وبالمثل ، فقط بعد إعصار أندرو في عام 1992 ، شهدت مقاطعة ميامي ديد في ولاية فلوريدا انخفاض حاد في القيم المنزلية في المناطق التي دمرتها العاصفة. ومع ذلك ، بعد عامين ، كانت تلك المنازل نفسها تقدر قيمتها ، حيث وصلت في نهاية المطاف إلى مستويات ما قبل الأعاصير.

يعزو بن واندري هذا النسيان للفيضان إلى شيء يسمى "التوفر المجازي" - مما يعني أن البشر ، مع فصل الوقت عنهم من تجربة ، تصبح أقل قدرة على الحكم على مدى احتمالية وقوع الحدث مرة أخرى.

كيف يعمل التأمين ضد الفيضانات في الواقع على زيادة التطوير الخطير

يمكن أن تؤثر معدلات التأمين في المناطق المتأثرة أيضًا على مدى احتمال شراء أو إعادة بناء الأشخاص. عادة ، يتم تغطية الأضرار التي تلحق بالبيوت ذات الواجهة البحرية بعد عاصفة بمزيج من التأمين ضد الفيضانات وسياسات تأمين مالك المنازل الخاصة.

تعرض البرنامج الوطني للتأمين ضد الفيضانات لإطلاق النار في الآونة الأخيرة ، حيث إنه يقذف مبالغ نقدية أكثر بكثير مما يجمع - لتصل قيمتها إلى حوالي 18 مليار دولار من الديون قبل إعصار ساندي. هذا الدين ، الذي يقع في النهاية على دافعي الضرائب ، يعود بشكل كبير إلى إعانات التأمين ضد الفيضانات. وكما قال أورين بيلكي ، وهو عالم جيولوجي ساحلي من جامعة ديوك ، "إننا نقدم الدعم ، بل وحتى تشجيعًا ، على تطوير خطير جدًا."

ولكن الاتجاهات الجديدة في التأمين الخاص قد تعمل على تقليل الطلب في مناطق الفيضانات قريبًا. تقول شركة Jetmore للتأمين ، التي تتخذ من ماريلاند مقرا لها ، إن الكوارث الطبيعية تزيد الأقساط وخصومات القيمة ، ونرى أن معظم شركات التأمين إما أن تنسحب من سوق ماريلاند الساحلي كليًا أو أن ترتفع أسعارها بشكل كبير. > في الواقع ، نفذت شركة طيران واحدة ، والتي كانت معروفة بأنها تتمتع بمعدلات منخفضة على الدوام في الولاية ، زيادة بنسبة 30٪ في الآونة الأخيرة. وتزيد معظم الشركات في الولاية من الريح وخصومات الإعصار ، وأحيانًا تصل إلى 5٪ من التغطية السكنية ، أو ما سيكلفه إعادة بناء منزلك إذا تم تدميره.

لوضع هذه الأرقام في الأفق ، إذا كان لديك يتم التأمين على الممتلكات مقابل 200000 دولار ، وسوف تضطر إلى دفع 10،000 دولار من جيبه قبل أي ضرر الرياح أو الإعصار سيتم تغطيتها.

تجربة Jetmore ليست معزولة ، إما. في نيوجيرسي ، ارتفعت أقساط التأمين على الأعمال التجارية منذ منتصف عام 2011 - بسبب دفعات كبيرة في أعقاب إعصار إيرين وغيرها من الأحداث الجوية الشديدة. وبقيت المعدلات في المناطق غير الكارثية ، على العكس ، مستقرة.

يقول جيتمور أن الارتفاع في أقساط التأمين والخصومات ليس ضربة حظ: "أعتقد أننا سنرى المزيد من هذه الخصومات المرتفعة لتلف الرياح والأعاصير ، لأن الشركات يدفعون ببساطة أكثر مما يأخذون. " إذا كان هذا هو الحال ، فإن التكلفة المتزايدة للتأمين على المساكن في المناطق الساحلية قد تفوق منافع الدعم الفيدرالي للتأمين ضد الفيضانات. ويمكن ترك جيوب من الأسر ذات الدخل المتوسط ​​والمتدني الذين يمتلكون عقارات ساحلية في البرد.

ماذا يحمل المستقبل لسكن الواجهة المائية؟

بالنظر إلى ما هو معروف عن تغير المناخ وارتفاع مستوى سطح البحر ، بدأ الخبراء لمشاهدة أحداث الطقس المتطرفة مثل إعصار ساندي كجزء من الاتجاه ، بدلاً من الحوادث المعزولة - وبعض الساسة وأعضاء الجمهور يتابعون الدعوى.

حاكم ولاية نيويورك أندرو كوومو قد أطلق خطة لشراء المواطنين الذين دمرت منازل أو دمرها إعصار ساندي. سيتم ترك الأرض لإعادة دمجها في الطبيعة ، وستقرر إدارة المدينة أو الولاية العامة فيما بعد ما يجب فعله بها.

"في مرحلة ما ، عليك أن تقول ربما أن الطبيعة الأم لا تريدك هنا" وقال في مقابلة مع صحيفة نيويورك ديلي نيوز.

على الرغم من أن الاستحواذ بعيد كل البعد عن الإلزامي ، يمكن أن يكون صفقة جيدة لكثير من أصحاب المنازل. وتخطط الدولة لتقديم "تقييمات سوقية عادلة" تتوقع كيومو أن تكون "سخية".

ولكن حتى أولئك الذين يرغبون في البقاء قد يضطرون إلى النزوح من منازلهم على الواجهة البحرية التي تملكها عائلاتهم لأجيال. واجه أصحاب المنازل في المناطق الساحلية المعرضة للخطر في جميع أنحاء البلاد زيادات بنسبة 20 إلى 25 ٪ في أقساط التأمين على الفيضانات في 1 يناير. وهذا بالإضافة إلى زيادات معدل من شركات التأمين الخاصة بهم.

الخبراء والمحليين على حد سواء رثاء أن ارتفاع أقساط ، جنبا إلى جنب مع مكلفة إعادة بناء المعايير في مناطق الفيضانات ، وسوف تسعير الجميع ولكن غنية جدا. ولكن إذا أصبحت أحداث مثل إعصار ساندي طبيعية جديدة ، فإن العيش على طول الساحل قد يكون شيئًا من الماضي للجميع.

P.S. -

بغض النظر عن المكان الذي اخترت التقاعد ، عليك البدء في التخطيط في أقرب وقت ممكن. هذا هو السبب في أنك تحتاج إلى "Bootpamp Retire In Style

" ، الذي يقدمه لك LearnVest و InvestingAnswers. يتيح لك برنامج البريد الإلكتروني هذا الذي يستغرق 10 أيام إمكانية إجراء المهام اليومية حتى يمكنك الاستمتاع بالتقاعد الذي دام عقودًا من الزمن ، وخاليًا من القلق بين الحين والآخر. انقر هنا لمعرفة المزيد . يكتب Jacquy Kenyon for LearnVest.com> ظهر هذا المقال في البداية على موقع Learnvest.com: السكن على أرض الواقع: هل يستحق المخاطرة؟

المزيد من القصص ذات الصلة من LearnVest:

أي التكاليف أكثر: منع تغير المناخ أو التعامل مع أعماله التأثيرات؟

هل الاحترار العالمي يضر الاقتصاد؟

الحياة بعد ساندي: ثلاثة مقترحات جريئة لإعادة بناء المدن التي بلغت