مبيعات المنازل الممولة من البائع تسمى المفترسة

بالنسبة للأسر ذات الدخل المنخفض التي تسعى يائسة إلى منزل خاص بها ، يمكن أن يبدو تمويل البائع جيدًا لدرجة يصعب معه تصديقها. يمكن أن يبدو "عقد الإيجار" أو "عدم التحقق من الائتمان" وكأنه هروب مرحب به من ارتفاع الإيجارات وتحقيق حلم امتلاك المنازل.

لكن العديد من هذه العروض يمكن أن تكون عقود تقسيط الأراضي في شكل قروض رقيقة - تمويلية من البائع ، والتي تعمل مثل عقود الإيجار أكثر من قروض الرهن العقاري التقليدية.

يمكن أن تعزى "عقود العقود" أو "اتفاقات بيع الأقساط" إلى ممارسات الإقراض المفترسة التي يعود تاريخها إلى ما يقرب من قرن ، عندما استهدفت الصفقات مجتمعات أمريكية إفريقية. واليوم ، غالباً ما تدار المخططات من قبل شركات استثمارية عديمة الضمير في "وول ستريت" تقوم بتفريغ حقائب من المنازل الممنوعة و "تهديد مجتمعات ملوّنة" ، فضلاً عن المهاجرين ، وفقاً لتقرير صدر يوم الخميس عن مركز قانون المستهلك الوطني غير الربحي.

الصفقات العقارية "مبنية على الفشل"

تقول NCLC إن العقود العقارية يتم تقديمها في كثير من الأحيان إلى أكثر المقترضين ضعفاً مالياً الذين يعيشون على دخل محدود.

تقول هذه الدراسة الجديدة: "إن عقود الأراضي هذه قد فشلت ، لأن الباعة يجنيون المزيد من المال من خلال إيجاد طريقة لإلغاء العقد من أجل أن يقوموا بالعديد من أصحاب المنازل المتعاقبين من خلال العقار".

لكن الشركات المشاركة في هذه "المعاملات السامة" ، كما يطلق عليها مركز القانون ، ليست مقرضي رهن العلامة التجارية التي يعرفها معظم المستهلكين.

"لذا يبدو أنها شركات خاصة ، وقد أنشأ بعضها عددًا من الشركات ذات المسئوولية المحدودة وشركات الصدف التي تستخدمها لإخفاء عدد العقارات التي يمتلكونها" ، سارة بولينج مانشيني ، محامية في قانون بوسطن وقال المؤلف والمؤلف المشارك للتقرير ، Investmentmatome. "ما نتعلمه هو أن الكثير منهم لديهم دعم الأسهم الخاصة أو دعم صناديق التحوط."

حساب الدفع الشهري الرهن العقاري الخاص بك

تم تعيين خصائص لمشتري المساكن لأول مرة

يقول مانشيني إن المنازل غالباً ما يتم تسويقها محلياً ، وتحث المقترضين المحتملين على "أن يصبحوا ملاكاً منزلياً". وسوف تقرأ لافتات البيع "إذا كنت تريد أن تصبح مالك هذا المنزل ، اتصل -". يتم الإعلان عن بعض المنازل عبر الإنترنت ، لا سيما على مواقع القوائم مثل Craigslist.

يقول مانشيني: "يعتقد معظم الناس أنهم أصبحوا مالكي المنازل مع قرض عقاري". "إن جاذبية أن تصبح مشتري منزل لأول مرة قوية للغاية".

تباع العقارات في حالتها. هم في كثير من الأحيان ممنوع المنازل وغير قابل للسكن تقريبا. "ليس من غير المألوف أن نرى المستثمر شراء منزل في المزاد بمبلغ 5000 دولار وبيعها بعد أيام على عقد الأرض (مع عدم وجود إصلاحات) ل 30،000 دولار ،" تقول الدراسة.

غالبًا ما يفشل المشترون القلقون في الحصول على تقييمات مستقلة للممتلكات ، كما يمكنهم التخلي عن عمليات التفتيش المنزلية أيضًا.

مسؤوليات ملكية المنازل دون الحقوق والحماية

يمكن تمديد فترة القرض طالما أن الرهن العقاري التقليدي - 30 عاما - ولكن عملية الإخلاء ليست ملزمة قواعد الرهن العقاري نموذجي. يمكن أن تأتي المصادرة بسرعة ، مع الحفاظ على البائع جميع المدفوعات ، وطرد المشتري والعثور بسرعة على منزل آخر متفائل.

"عادة ما يتضمن العقد فقرة تقول أنه إذا فاتتك دفعة واحدة ، يمكن للبائع إلغاء العقد ، أو في بعض الحالات يطلق عليه" مصادرة "بدلا من حبس الرهن ،" يقول مانشيني. "على الرغم من أن الناس يعتقدون أنهم أصبحوا مالكي المنازل ، وقد أخذوا على عاتقهم جميع مسؤوليات ملكية المنازل ، فإنهم لا يملكون أيًا من الحقوق والحماية التي ترافق مع كونك مالكًا للبيت".

مع قرض عقاري تقليدي ، إذا تمكنت من متابعة دفعاتك المتأخرة ، فقد تتمكن من إعادة قرض الرهن العقاري الخاص بك - "هناك حق في علاج التقصير" ، يقول مانشيني. عادة ، ليس لديك هذا الحق في عقد الأرض ، حيث يمكن أن يؤدي التأخر في الدفع إلى الإخلاء - أكثر مثل المستأجر من المالك.

البحث عن حل "للمعاملات السامة"

يمكن العثور على العروض التعاقدية على أقساط الأرض في جميع أنحاء البلاد ، كما يقول NCLC ، لكنها أكثر انتشاراً في أسواق الإسكان مع إمدادات كبيرة من المنازل منخفضة التكلفة وفي المناطق التي يجد فيها السكان صعوبة في الحصول على قرض عقاري تقليدي.

وتشمل المدن التي تضررت بشدة في التقرير: أكرون بولاية أوهايو. أتلانتا، ديترويت. وفيلادلفيا. وتشير الدراسة إلى بيانات التعداد لعام 2009 ، وهي أحدث البيانات المتاحة ، والتي تقول إن 3.5 مليون شخص لديهم عقود تقسيط الأراضي لشراء منزل في ذلك العام. تقول المنظمة غير الربحية أن الرقم المرجح أن يكون أعلى بكثير اليوم.

تختلف قوانين الولاية التي تنظم عقود الأقساط على نطاق واسع. تحث NCLC مكتب حماية المستهلك المالي ، وهو هيئة مراقبة ترعاها الحكومة ، على تنفيذ اللوائح الخاصة بهذه المعاملات ، بما في ذلك:

• تتطلب عمليات تفتيش مستقلة.
• تكليف تقييم طرف ثالث.
• الإفصاح عن رسوم التمويل ومعدل النسبة السنوية على عقود الأراضي.
• توفير الحماية للإنهاء المبكر.

يوصي مانشيني بأن يحاول مشتروا المنازل لأول مرة التأهل للحصول على قرض عقاري تقليدي من بنك أو اتحاد ائتماني ، بدلاً من اختيار ما يمكن أن يكون عرضاً ممولاً من البائع.

أكثر من Investmentmatome مقارنة معدلات الرهن العقاري العثور على سمسار الرهن العقاري كم المنزل الذي يمكنني حقاً تحمله؟

هال بوندريك كاتب في موقع Investmentmatome ، وهو موقع تمويل شخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:halmbundrick