إغلاق الفجوة تملك المنازل يتطلب أكثر من التغييرات سجل الائتمان

وفي العام الماضي ، كان هناك شعور بالتفاؤل بأن التحسينات الجديدة في درجات الائتمان يمكن أن تساعد في التصدي للتحديات التي يواجهها المتقدمون للرهائن من الأقليات عند شراء منزل والبدء في تضييق فجوة امتلاك المنازل في البلد.

لكن الأمر سيتطلب أكثر من مجرد تغيير درجات الائتمان. أحد الأسباب هو أن إعادة ابتكار معايير الإبلاغ الائتماني كجزء من عملية الرهن العقاري هي عملية جليدية ، وحتى الآن ، لم يتحقق سوى تقدم ضئيل.

وفي حين أن معايير الإقراض ، وهي عنصر أساسي آخر لأي موافقة على الرهن العقاري ، قد خففت قليلاً في الآونة الأخيرة بسبب النمو الاقتصادي وصناعة الإسكان المستعادة بالكامل ، فإن ملكية المنازل السوداء لا تزال متخلفة عن الملكية من قبل البيض - بفارق كبير.

إذن ما الذي يتطلبه الأمر لتضييق فجوة تملك المساكن؟ وماذا يمكنك أن تفعل الآن لدفع نظام الإقراض العقاري على الدوام لصالحك قليلاً؟

فجوة تملك المنازل في الولايات المتحدة

وعموما ، انخفض معدل امتلاك المنازل للأمة ، لكنه انخفض بالنسبة للسود. وتزداد فجوة تملك المنازل بين السود والبيض.

انخفضت نسبة الأمريكيين الذين يمتلكون منزلا إلى 63.4 ٪ في عام 2016 - أي 5.6 نقطة مئوية أقل من الذروة في عام 2004 - وأدنى معدل لملكية المنازل في أكثر من 50 عاما ، وفقا للمركز المشترك للدراسات السكنية في جامعة هارفارد.

من عام 2004 إلى عام 2016 ، انخفض معدل تملك المنازل للسود 7.5 نقطة مئوية ، بينما انخفض البيض 4.0 نقطة مئوية ، وفقا للمركز. وانخفض معدل تركة المنازل من اصل اسباني 2.1 نقطة مئوية.

التغييرات في التقارير الائتمانية في المكان

بدأت مؤسسة فاني ماي ، المؤسسة التي ترعاها الحكومة والتي توفر رأس المال للإقراض المنزلي ، في أواخر عام 2016 دمج "بيانات الائتمان الموحّدة" ، وهي لقطة من عدة أشهر لأنماط الدفع للمستهلك. يقول مؤيدو دمج هذه البيانات في عملية اكتتاب القروض أنها توفر نظرة ثاقبة حول كيفية قيام المستهلك بإدارة الديون من خلال إظهار التغييرات في الأرصدة الدائنة ومبالغ الدفع. قد يستفيد المقترضون الذين يسددون ائتمانات متجددة بشكل منتظم.

كما قامت "فاني" أيضًا بتطبيق معايير للمتقدمين المؤهلين دون تسجيل نقاط ائتمانية. قدم شقيق فاني ، جي إس إي ، فريدي ماك ، قدرة غير معتمدة على التسجيلات الخاصة به. سمحت التغييرات بالنظر في المقترضين دون درجة الائتمان ، ولكن مع تاريخ سداد المساكن ، مثل من التأجير ، فضلا عن مراجع الدفع الأخرى.

المهمة الصعبة المتمثلة في الحصول على الموافقة على الرهن العقاري هي أصعب بالنسبة لأولئك الذين ليس لديهم درجة ائتمان والذين هم "غير مرئيين بالائتمان" - وهي قضية قد يواجهها المتقدمون للأقليات ، وفقا لبيانات من مكتب حماية المستهلك المالية.

يقول تقرير عام 2015 الصادر عن CFPB: "إن 15٪ من السود واللاتينيكيين غير مرئيين مقارنة بـ 9٪ من البيض والأسيويين". "تمت ملاحظة هذه الاختلافات في جميع الفئات العمرية ، مما يشير إلى أن هذه الاختلافات تتحقق مبكرا في حياة الكبار من هؤلاء المستهلكين وتستمر بعد ذلك."

ومع ذلك ، يمكن لتحديثات التقارير الائتمانية أن تدفع التغيير فقط. توافر الائتمان - المقرضين المحتملون سيجعل قرض - هو أيضا المفتاح.

" أكثر من: قروض إدارة الإسكان الفيدرالية: ما تحتاج إلى معرفته

الرهون العقارية وتوافر الائتمان

يقول Karan Kaul ، وهو باحث مشارك في مركز سياسات تمويل الإسكان في معهد Urban Institute ، إنه من الصعب تحديد التحركات التي يوفرها الائتمان أعلى أو أقل.

"هناك العشرات من العوامل التي تذهب إلى الموافقة على الرهن العقاري: درجة FICO ، والقروض إلى القيمة ، و DTI ليست سوى بعض من العوامل ،" يقول كول. ثم تضاف إلى مزيج الدخل السائد ، والدين ، والأصول السائلة واتجاهات المدخرات.

" أكثر من: حساب DTI الخاص بك

لقياس الوصول إلى الرهن العقاري ، أنشأ المعهد الحضري مؤشر توافر الائتمان بناء على تحليله لقروض شراء المنازل التي من المحتمل أن تتخلف عن السداد. وكلما ارتفعت النسبة المئوية لمعدلات سداد القروض ، كلما ازدادت المخاطر التي يفرضها المقرضون وكلما اقتربت صناعة إقراض الرهن العقاري من "معايير الإقراض المعقولة" ، أو ما بعدها ، وفقاً للمعهد.

يقول كاول "توافر الائتمان [لجميع المقترضين] تحسن في عام 2017". ومع ذلك ، هناك بعض الأشياء التي يجب تذكرها. ما زلنا في مرحلة حيث حجم مخاطر الائتمان التي تتعرض لها سوق الرهن العقاري صغير جدا مقارنة بمعايير الائتمان المعقولة في أوائل العقد الأول من القرن الحالي."

من عام 2001 إلى أواخر عام 2003 ، كان المقرضين لا يزالون حذرين في تقديم القروض ، ومعدلات التخلف عن سداد الرهن العقاري - ثم 11 ٪ إلى 14 ٪ - كانت ضمن المعدل التاريخي ، كما يقول كول. هذه هي الطريقة التي يعرّف بها المعهد الحضري "معايير الإقراض المعقولة".

لقد كان بعد هذه الفترة فقط عندما "بدأ الجنون" ، كما يقول ، وقد أخذ المقرضون مستويات عالية من المخاطرة ، مما أدى في نهاية المطاف إلى سلسلة من التخلف عن سداد القروض وسقوط سوق الإسكان.

"عندما تقارن ما نحن عليه اليوم إلى حيث المعايير المعقولة [هي] ، يمكنك مضاعفة مقدار المخاطرة التي يواجهها السوق الآن ،" يقول كاول.

افتراضيات القروض هي حاليا أقل من 6 ٪.

ما يمكنك القيام به الآن

إن التقييم الائتماني ومعايير الإقراض الضيق هي عوامل تؤثر على جميع المقترضين.كيف يمكنك الحصول على رهن عقاري في هذه البيئة؟

أولاً ، تأكد من قيامك بإظهار السلوكيات التي تفيد بأن التقدم في مكافأة إعداد التقارير الائتمانية ، كما يقول جو ميلمان ، نائب الرئيس الأول ورئيس شركة الرهن العقاري في TransUnion.

"على سبيل المثال ، تسديد أرصدة دوارة مع مرور الوقت. أو سداد بطاقتك الائتمانية بالكامل كل شهر ، بدلاً من تحمل رصيد. أو لا يتجاوز حد الائتمان الخاص بك ، "يقول. "هذه سلوكيات صحية من الناحية المالية يمكن لجميع المستهلكين ، بما في ذلك الأقليات والمحاربون القدامى ومشتريو المنازل لأول مرة ، أن يستفيدوا من استخدام البيانات المتداولة لتحديد الوصول إلى الرهن العقاري".

ثم ، تأكد من معالجة طلب الرهن العقاري الخاص بك مع هذه الإحصاءات الائتمانية المتقدمة. وهذا يعني مطالبة المقرضين إذا كانوا يستخدمون أنظمة الاكتتاب التي تسمح ببيانات الائتمان الموحّدة والمراجع الائتمانية غير التقليدية.

"يبدو أن هناك اهتماما عاما في صناعة الرهن العقاري لاستكشاف البيانات الائتمانية البديلة وقدرتها على فتح باب الوصول الآمن إلى المستهلكين المستحقين" ، كما يقول ميلمان. "تظهر صناعات أخرى ، مثل بطاقات الائتمان والإقراض التلقائي ، التأثير الإيجابي المحتمل للبيانات الائتمانية البديلة."