كيفية تجنب التلاعب مع تأجير الممتلكات التافهة

من جانب جيم لودويك ، CFP

تعرف على المزيد حول Jim في Investmentmatome’s Ask a Advisor

إذا كنت تفكر في شراء عقار دخل سكني أو تحويل مسكنك الحالي إلى إيجار ، فقد ترغب في التفكير مرة أخرى. الصفقة التي تبدو جيدة على السطح قد تنتهي بتكلفتك.

امتلاك خصائص الدخل السكنية له العديد من المزايا. يمكن أن تدفع مدفوعات الإيجار من المستأجر الخاص بك أو حتى تغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك ، ويمكنك بناء حقوق المساهمين من خلال تقدير المنزل في حين الحصول على خصومات ضريبية على فوائد الرهن العقاري والاستهلاك.

لكن هناك سلبيات أيضا. عليك أن تجمع الإيجار وتتلقى مكالمات الطوارئ بنفسك ، أو تدفع مدير الممتلكات للقيام بذلك. يجب عليك التنسيق مع المستأجرين والعاملين لإجراء الإصلاحات ، أحيانًا من مسافة بعيدة. يمكن أن تنشأ أيضا الوظائف الشاغرة وغيرها من قضايا عدم الدفع.

هذه العوائق ليست ضئيلة. لهذا السبب من المهم أن تأخذ الوقت الكافي لتقييم إمكانات الملكية بعناية. بصفتي وسيط عقاري تجاري سابق ومالك عقارات للإيجار ، أعرف أن العديد من العقارات المؤجرة هي بالفعل استثمارات جيدة. ولكن للعثور على ذلك ، من المهم استبعاد الخصائص غير المجدية في أسرع وقت ممكن.

إحدى الطرق للقيام بذلك هي ما أسميه استراتيجية "10/1/1". إذا كان الموقع لا يرقى إلى هذا المقياس ، فاستبعده لصالح تلك التي تفعل ذلك.

تطبيق اختبار 10/1/1

تشير الأرقام الثلاثة إلى عدد أشهر دفعات الإيجار في سنة مطلوبة للوفاء بثلاثة متطلبات مختلفة: صندوق النفقات ، وصندوق الشغور وصندوق الصيانة.

10: يمثل الرقم الأول عدد دفعات الإيجار الشهرية التي يجب أن تكون قادرًا على تحصيلها في سنة لدفع نفقات بقيمة عام. وتشمل هذه النفقات مدفوعات الرهن العقاري والضرائب العقارية وتكاليف التأمين على الممتلكات وتأجير العقارات ، بما في ذلك دفع مدير الممتلكات للتعامل مع واجبات المالك ، إذا كنت ترغب في القيام بذلك. إذا كنت لا تستطيع تغطية النفقات التي تبلغ عامًا من أجل الحصول على إيجار لمدة 10 أشهر ، فهذه علامة جيدة عليك الابتعاد عن الصفقة.

1: أول 1 هو دفع الإيجار المخصص لصندوق شغور ، لتغطية النفقات عند توقف شيك الإيجار وآخر لا يبدأ فورا. بعد أن تبلغ قيمة الإيجار ثلاثة أشهر في أموالك ، يمكنك البدء في دفع مبلغ الإيجار هذا كربح ، بشرط أن تعتني بالثانية 1.

1: والثاني هو دفع الإيجار الذي يذهب إلى صندوق منفصل لدفع تكاليف الصيانة. وعادة ما يكون إيجار ثلاثة أشهر في البنك لهذا الغرض كافيا.

من الناحية العملية ، يعني ذلك أنه بعد ثلاث سنوات من تغطية جميع نفقاتك وبناء احتياطي تدريجي لصندوق كافي للوظائف الشاغرة المحتملة وتكاليف الصيانة ، يمكنك البدء في جني بعض التدفق النقدي الإيجاري كربح. بهذه الطريقة ستتم تغطية نفقاتك غير المتوقعة.

إذا لم يستطع أحد الممتلكات تلبية هذه المعايير ، أو إذا لم تكن مرتاحة لثلاث سنوات لتكوين وسادة مناسبة ، فمن الأفضل نقلها الآن بدلاً من اكتشافها لاحقًا بأن الصفقة لم تكن واعدة على الإطلاق.

صورة عبر iStock.