قائمة التحقق من المنزل: هل تفهم الرهن العقاري الخاص بك؟

حتى بعد السنوات القليلة الماضية في سوق العقارات ، لا تزال ملكية المنازل جزءًا من الحلم الأمريكي لملايين البشر. إذا كنت مستعدًا للشراء ، فتأكد من فهمك لما هو متضمن.

إيجابيات وسلبيات ملكية المنازل

بالنسبة لمعظم الأمريكيين ، يعد المنزل أكبر عملية شراء لهم في الحياة. عادة ما تمثل مدفوعات المنازل (الرهن العقاري والضرائب والتأمين) أكبر جزء من الفاتورة الشهرية. ولكن هذه المدفوعات هي أيضاً استثمار يمثل بالنسبة لكثير من الأمريكيين أكبر أصولهم أو تراكم ثرواتهم.

بالإضافة إلى الدفعات الشهرية العادية ، يحتاج المنزل إلى صيانة وصيانة مستمرة. عندما تنكسر الأشياء ، لا يوجد مشرف على الاتصال. قمت بإصلاحه. تحتاج الحديقة إلى أن تقطع وتتدلى الأوراق. السقف ، الممر ، النوافذ ، الحنفيات وعدد لا يحصى من الأشياء الأخرى التي لا نهاية لها على ما يبدو بحاجة إلى استبدالها وإصلاحها بشكل دوري. فواتير المياه والحرارة والكهرباء تأتي كل شهر.

ومع ذلك ، فإن المنزل (أو الشقة) يقدم شيئًا لا يمكن أن يقدمه أي استثمار آخر - منزل. بعد كل شيء ، لا يمكنك العيش في الأسهم أو السندات. لا ينمو الأطفال في حساب مصرفي.

قبل البدء

أولاً ، من المهم التأكد من أنك صريح مع نفسك بشأن ما يمكنك تحمله. قبل بضع سنوات ، كان من السهل على المقترضين الاستحواذ على رؤوسهم. اليوم ، سوف يقوم أي بنك يقدم لك قرضًا بمتابعة تمويل منزلك من خلال مشط ذو أسنان دقيقة للتأكد من أنك تستطيع حقاً امتلاك منزل. لإعداد بحذر ، تحتاج إلى الحصول على البط الخاص بك في صف واحد. فيما يلي بعض الأشياء التي يمكنك القيام بها.

1) تحقق من تقارير الائتمان الخاصة بك ومعرفة درجة الائتمان الخاصة بك. (يحق لك الحصول على حساب مجاني سنوياً من كل وكالة من وكالات الإبلاغ الائتماني الرئيسية في البلاد).

2) تعرف على كل المتغيرات المرتبطة بشكل عام بتمويل المنزل ، مثل سياسات أسعار الفائدة ، الشروط ، النقاط

3) قم بجمع الوثائق الضرورية بما في ذلك الرسوم الأخيرة للدفع ، وآخر عائد ضريبي على الدخل الفيدرالي ، وبيانات البنك والسمسرة (عرض أصولك).

ضع "بيت المالية الخاص بك" بالترتيب

حتى قبل أن تبدأ في البحث عن منزل ، عليك أن تعرف ما تستطيع. أسهل طريقة لقياس قدرتك الائتمانية هي زيارة البنك الخاص بك وطلب ضابط قرض لتأهيلك. سوف يخبرك التأهل المسبق ما الذي يرغب البنك في إقراضك ، وبالتالي ، كم المنزل الذي تستطيع تحمله. كما أن التأهيل المسبق يجعلك مشترًا أكثر جاذبية لأن البائعين يعرفون أن أي عرض تقدمه جاد.

لاحظ أن التأهيل المسبق ليس هو نفسه التقدم بطلب للحصول على قرض. بمجرد العثور على المنزل الذي ترغب في تقديم عرض عليه ، ستحتاج إلى إكمال طلب قرض للمقرض. اليوم ، عملية طلب القرض ليست سهلة الاختبار. سيستغرق الأمر وقتًا لجمع كل المستندات (paystubs ، الإقرارات الضريبية ، كشوفات الحساب) التي يريد البنك فحصها. لقد ولت أيام القروض بدون تفويض. قم بالإعداد وفقًا لذلك.

قبل التقدم بطلب ، من المستحسن أيضًا مراجعة تقرير الائتمان وتقرير الائتمان الخاص بزوج / شريكك. تأكد من صحة جميع المعلومات الواردة في تقرير الائتمان ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فاتصل بوكالات الائتمان على الفور. إذا كان لديك بعض النقاط المظلمة ، فكن مستعدًا للإجابة على الأسئلة التي من المؤكد أن يمتلكها المصرف. يمكن أن يساعدك إذا أمكنك إظهار الخطوات التي قمت باتخاذها لتصحيح أي عيب ائتماني.

فهم أنواع الرهون المختلفة

يعتمد مقدار المنزل الذي تستطيع دفعه اعتمادًا كبيرًا على مدة الرهن العقاري وسعر الفائدة.

الأجل - شروط الرهن العقاري عادة ما تكون 15 أو 30 سنة. كلما زاد طول المدة ، انخفضت الدفعة الشهرية ، ولكنك ستدفع تكاليف فائدة عامة أعلى. قروض لمدة ثلاثين عاما في كثير من الأحيان تسمح مدفوعات إضافية الأساسية التي يمكن أن تقلل من مدة الرهن العقاري بشكل كبير. على سبيل المثال ، مجرد دفعة شهرية إضافية واحدة في السنة تقلل من القرض لمدة 30 عامًا إلى 22 عامًا.

معدل الفائدة - أسعار الفائدة متاحة في نوعين: ثابت ومتغير. تتغير أسعار الفائدة أو الرهون العقارية ذات معدلات الفائدة القابلة للتعديل (ARMs) على مدار القرض ، وتقدم بشكل عام معدلات منخفضة في السنوات الأولى. على هذا النحو ، يمكن أن يكون أفضل للمشترين الذين يخططون للبيع في غضون بضع سنوات. تظل الأسعار الثابتة كما هي طوال فترة القرض وتوفر الاستقرار والقدرة على التنبؤ ، حيث أن الدفعات هي نفسها كل شهر. كذلك ، يمكن أن يكون من المفيد قفل سعر ثابت في الأوقات التي تكون فيها أسعار الفائدة أقل من المعايير التاريخية.

نوعان من الرهونات ذات معدل الفائدة الثابت ، 30 و 15 سنة ، لديهما اختلافات معينة.

• 30- الرهون العقارية في السنة لتوفير مدفوعات شهرية أقل لأن القرض يسدد على مدى فترة أطول. تشمل العوائق تخفيضات بسيطة في الأجور الرئيسية في السنوات الأولى بالإضافة إلى خطر انخفاض أسعار السوق على المدى. ومع ذلك ، يمكن إعادة تمويل الرهن العقاري بمعدل أقل في المستقبل وليس هناك عادة أي غرامة الدفع المسبق.

• الرهون العقارية لمدة 15 عاما تحمل معدلات فائدة أقل ، وانخفاض مدفوعات الفائدة الإجمالية ، وارتفاع المدفوعات الرئيسية. ومع ذلك ، فإن المدفوعات الشهرية أكبر.

الرهون العقارية ذات معدل متغير هي حيوان مختلف.

كما يوحي الاسم ، والرهون العقارية ذات معدل متغير لديها معدلات تتغير أو تعديل. عادة ما تقدم القروض العقارية المعدلة لمعدلات الفائدة معدلات مبدئية أقل من قروض الرهن العقاري الثابتة [ليست في الواقع أقل بكثير هذه الأيام …] ولكن الأسعار ترتفع وتنخفض مع سوق أسعار الفائدة حيث ترتبط الأسعار بمؤشر يمكن أن يتذبذب. وبالتالي ، فإنهم يخضعون لزيادات محتملة في السعر.

معظم أجهزة ARM لديها سقف لزيادات سعر الفائدة في أي سنة معينة ، وكذلك على مدار فترة القرض. على سبيل المثال ، تتضمن المصطلحات الحالية معدلات يمكن تعديلها إلى 2٪ في أي سنة معينة ، ولكن لا تزيد عن 6٪ على مدى عمر القرض ، أو معدلات يمكن تعديلها إلى 5٪ مبدئياً ولكن لا تزيد عن 2٪ في فترة لاحقة. سنوات.

من الضروري أن تكون واثقًا من أن دخلك المستقبلي سيكون كافيًا إذا وعندما تزيد أسعار الفائدة ، وبالتالي زيادة الدفعات الشهرية.

ما مقدار الرهون العقارية التي يمكنك تحملها؟

لا تقبل معظم البنوك امتنع عن سداد الرهون العقارية حتى موعد الاستحقاق ، حيث يتم بيع معظم الرهون العقارية لشركة فاني ماي (الرابطة الوطنية للرهن العقاري) وإعادة تجميعها في الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية ليتم بيعها للمستثمرين في جميع أنحاء العالم. هذا مهم بالنسبة لك لأن شركة Fannie Mae لديها متطلبات قياسية يجب الوفاء بها من أجل شراء الرهن العقاري.

الشرط الأول هو أن أصل الرهن العقاري ومدفوعات الفائدة (P & I) ، بالإضافة إلى التأمين وضرائب الملكية ، لا يمكن تتجاوز 28 ٪ من الدخل الشهري الإجمالي للمشتري. الشرط الثاني يحد من مجموع مدفوعات الدين الشهرية (السكن ، وبطاقات الائتمان ، ومدفوعات السيارات ، وما إلى ذلك) إلى 36 ٪ من الدخل الشهري الإجمالي. بالإضافة إلى هذه المتطلبات ، يجب أيضًا التخطيط لإجراء دفعة مقدمة بنسبة 10٪ إلى 20٪ من إجمالي سعر الشراء.

[إذا كنت مستعدًا لشراء منزل ، فاستخدم حاسبة الرهن العقاري لمعرفة ما هو شهرك الشهري سيتم دفع المبلغ الأصلي والفائدة.]

نقاط سعر الفائدة

نقاط أسعار الفائدة أو نقاط الخصم هي الرسوم المدفوعة للمقرض عند الإغلاق من أجل خفض سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك. تكلفة كل نقطة تساوي واحد في المئة من مبلغ القرض. على سبيل المثال ، للحصول على قرض بقيمة 100،000 دولار ، تكون نقطة الخصم هي 1000 دولار.

يعتمد المعيار الاقتصادي لنقاط الشراء على المدة التي تنوي فيها الاحتفاظ بالقروض. لتحديد ما إذا كانت النقاط منطقية بالنسبة لك ، تحتاج إلى حساب تكلفة النقاط مقابل المبلغ الذي توفره كل دفعة شهرية.

Break Even Example

$ 100،000 Loan - 30 Year Term

• 7.5٪ الفائدة ، لا توجد نقاط = $ 699.21 دفعة شهرية

• شراء نقطة بقيمة 1000 دولار = دفع شهري $ 690.68

• توفير شهري = $ 8.53

• $ 1،000 / $ 8.53 ، = 117 شهر

نقطة التعادل لديك هي 117 شهرًا في هذا قضية. وهذا يعني أن الأمر سيستغرق ما يقرب من عشر سنوات لاسترداد تكلفة نقطة خصم واحدة. في حين أن نقاط الشراء تكون في بعض الأحيان قرارًا جيدًا ، يمكن أن تكلف عملية الشراء أكثر مما توفره.

التأمين على الرهن العقاري الخاص

تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) هو بوليصة تأمين تؤمن للمقرض ضد الخسارة في حال عدم قدرتك على دفع رهنك العقاري. عادة ما تكون مطلوبة عندما تكون الدفعة الأولى أقل من 20٪ من القرض. تبلغ الأسعار المعتادة 55 دولارًا أمريكيًا شهريًا مقابل كل 100000 دولار من قيمة الرهون.

بدائل الرهون التقليدية

إذا كنت لا تستطيع تحمل رهن تقليدي ، فهناك مجموعة متنوعة من البدائل.

تمويل المالك

هذا النوع النادر يمكن أن يحدث التمويل عندما يوافق البائع على أن يكون المقرض بدلاً من بنك أو شركة تمويل عقاري. يقوم المشتري ببساطة بتسديد الدفعات للبائع بموجب الشروط المتفق عليها. عادة ما يحدث هذا النوع من التمويل عندما يكون البائع حريصًا على البيع ولكن شروط الرهن العقاري الحالية صارمة للغاية بحيث لا تجتذب المشتري.

إدارة الإسكان الفيدرالية (قروض إدارة الإسكان الفدرالية)

قروض إدارة الإسكان الفدرالية لا تقدم قروضا ولكنها تضمن القروض المقدمة من القطاع الخاص المقرضين. ويشجع التأمين المقرضين على تقديم قروض للمقترضين ذوي الدخل المنخفض الذين لا يؤهلون عادة للحصول على قروض عقارية تقليدية. وتتمثل المزايا الرئيسية لهذه القروض في وجود إرشادات تأهيلية أكثر استرخاء ودفعة مقدمة أصغر مطلوبة ، منخفضة إلى 3.5٪. يمكن لأي شخص تقريباً الحصول على قرض من قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) ، لكنه لا يضمن سوى قروض صغيرة نسبياً.

إدارة المحاربين القدامى (VA)

هذه القروض تقدم شروطًا ومبادئ توجيهية أكثر سخاء (بما في ذلك أقل من 0٪ دفعة أولى) وتضمنها وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة. هذه القروض متاحة للمحاربين القدامى العسكريين الأمريكيين وزوجاتهم.

وأخيرًا ، هناك دعاة محليون للمساكن بأسعار معقولة يقدمون بدائل القروض منخفضة التكلفة منخفضة التكلفة. لمزيد من المعلومات ، اتصل FHA أو VA أو Fannie Mae أو مقرض الرهن العقاري المحلي أو الوسيط العقاري.