هل يمكن حقا كسب المال على هذا الاستئجار؟ وإليك كيف أخبر ... |

محدث: 9 أكتوبر 2013

بالنسبة للمستثمرين ، يمكن أن يكون مالك العقار باردًا جدًا.

من المخجل أن المزيد من الأفراد لا تستثمر في العقارات المدرة للدخل ، لأنها واحدة من أقوى الطرق للناس من الطبقة المتوسطة لتوليد الثروة. ومع انتعاش سوق الإسكان من أعماق الركود العظيم ، فإن العديد من المستثمرين في عام 2013 يغطون للاستفادة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة نسبياً. (يستفيد هؤلاء المستثمرون مما نسميه "Renter Nation" ، وهي ظاهرة تجتاح البلاد مع تزايد الطلب على مساحة التأجير. اقرأ تقريرنا عن هذا الاتجاه هنا .)

هناك القليل من الصيد ، على الرغم من: شراء العقارات وتصبح المالك هو استثمار كبير - ولكن فقط إذا كنت تقوم بأداء واجبك. وهناك مشكلة شائعة بأن الكثير من أباطرة العقارات المستعدين يخضعون إلى: دفع مبالغ زائدة مقابل الممتلكات.

عندما تدفع أكثر مما ينبغي ، ستجد نفسك على الفور في حفرة خاسرة من المال قد تستغرق سنوات عدة لكي تستعيد عافيتها. والأسوأ من ذلك ، أنك قد لا تسترد أموالك مطلقًا.

ولكن إذا دفعت المبلغ المناسب لممتلكاتك ، فهناك إمكانية لجني عوائد ثابتة وطويلة الأجل كمالك للعقار.

باعتراف الجميع ، فإن إدارة المستأجرين ليست دائما قطعة من الكعكة (وهذا موضوع لوقت آخر) ولكن مع التركيز بشكل صارم على الجوانب المالية ، وهنا مقياسين متأكد من النار لاستخدامها عند تقييم خاصية:

[InvestingAnswers تقرير اخبارى: 3 الأسئلة الضريبية التي يجب عليك أن تسأل قبل الشراء تأجير الممتلكات]

مضاعف الإيجار

الطريقة الأسرع والأسهل لتحديد ما إذا كان العقار مناسبًا كاستئجار تأجير هو مقارنة سعره بدخل الإيجار السنوي الإجمالي الحالي باستخدام "مضاعف الإيجار:"

الإيجار مضاعف = (سعر البيع) / (إجمالي الدخل الإيجاري السنوي)

الدخل الإجمالي يشمل إيرادات الإيجار فضلا عن الإيرادات الأخرى ، مثل الأموال من غرف الغسيل وآلات البيع وأماكن وقوف السيارات

لأصحاب العقارات المحتملين ، القاعدة الأساسية هي: أي خاصية بيع f أو أكثر من سبعة أضعاف إجمالي دخل الإيجار السنوي ، ربما ينتهي به التدفق النقدي السلبي. بعبارة أخرى ، لن يكون دخل الإيجار كافياً لتغطية الرهن العقاري الخاص بك والحد الأدنى من تكاليف التشغيل. ننسى جني الأرباح كنت ستخسر المال على الاستثمار الخاص بك في حين تتعامل أيضا مع متاعب دنيوية كونك مالك العقار.

يستخدم المستثمرون العقاريون المحترفون هذه الصيغة عند تقييم الإمكانات الاستثمارية للممتلكات وكقاعدة عامة ، لن يدفعوا أكثر من سبعة أضعاف إيرادات الإيجار السنوية. لا ينبغي لك أن تفعل ذلك.

لا ترتكب خطأ شائعًا بالتفكير في ما إذا كنت قد قمت بسداد دفعة نقدية كبيرة لضمان التدفق النقدي الإيجابي ، فأنت تفعل بنفسك أي خدمة. تذكر مفهوم تكلفة الفرصة البديلة. أنت تقوم بتهميش مبلغ كبير من المال يمكن تخصيصه ، على الأقل ، إلى Treasurys أو غيرها من الأوراق المالية منخفضة المخاطر.

معدل الرسملة

ويشير المستثمرون العقاريون ذوو الخبرة إلى هذه الصيغة باسم "معدل الحد الأقصى". " وإليك كيفية عمله:

معدل الرسملة = (صافي الدخل التشغيلي) / (إجمالي الاستثمار)

صافي دخل التشغيل (NOI) يساوي الدخل الإجمالي السنوي للعقار مطروحًا منه مصروفات التشغيل. المصاريف التشغيلية هي التكاليف المتكبدة أثناء تشغيل الممتلكات ، مثل الصيانة والإصلاحات والتأمين والمرافق والضرائب على الممتلكات ، الخ. المصاريف التي لا يتم تعريفها كمصروفات تشغيل تتضمن رأس المال العقاري والفوائد والنفقات الرأسمالية (تحسينات بالدولار مرتفعة والتي لها عمر نافع عدة سنوات أو أكثر) ، وضرائب الدخل.

[InvestingAnswers Feature: Adding Value to Your Home - 9 Changes You Think Add Value But Don't]

# - ad_banner_2- # معدل الرسملة مهم لأنه مقياس مدى السرعة التي سيدفعها الاستثمار لنفسه. إذا كان معدل الحد الأقصى هو 10 ٪ ، فإن الاستثمار يستغرق 10 سنوات حتى يدفع لنفسه. يصر معظم المحترفين على معدل الحد الأقصى من حوالي 8 ٪.

الجواب الاستثمار: لكل من الصيغ ، ينطبق القول المأثور القديم "القمامة في ، والقمامة". تأكد من استخدام الأرقام الواقعية والدقيقة. المستثمرون العقاريون المتلهفون على إبرام صفقة في بعض الأحيان يخادعون أنفسهم من قبل الشخصيات المقلدة أو خلق استثناءاتهم الخاصة للقواعد.

على سبيل المثال ، يجب أن يشمل المبلغ الإجمالي المستثمر كلاً من الدفعة المقدمة والمبلغ الذي اقترضته لشراء العقار. يجب احتساب صافي الدخل التشغيلي عن طريق خصم جميع النفقات (باستثناء فوائد الرهن العقاري) من إجمالي إيرادات الإيجار.

كلمة للحكماء: يقوم وكلاء العقارات ومالكي المباني أحيانًا بنشر خدعة مستترة تُعرف باسم "الارتطام إلى السوق" ، وهذا يعني أنهم يبهرون المشترين الذين لديهم توقعات غير واقعية حول ما يمكنهم دفعه مقابل الإيجار. يجب أن يكون جزء من واجبك هو التحقيق في مستويات الدخل والإيجار في الحي لتقدير ما ستتحمله سوق الإيجار بدقة.

تدرس أيضًا معدلات الشغور المحلية. إذا كان هناك الكثير من الوحدات المستأجرة فارغة ، فضع ذلك في الاعتبار. من ناحية أخرى ، إذا كان هناك ما يبدو أنه نقص في الوحدات المستأجرة ، فأنت ذهبي. منازل متعددة الأسر أو المباني السكنية متعددة الوحدات هي أفضل رهان للاستثمار في تأجير الممتلكات. الأرقام عادة لن تضيف ما يصل إلى منازل الأسرة الواحدة أو الشقق.

تحذير آخر: عادة ما يطلب المقرضون دفعات مقدمة أعلى مقابل العقارات الاستثمارية مقارنة بالسكن الخاص. لا تسمح لحماسك يؤثر على حكمك ويجبرك على المهر الكثير من المال. من السخف أن تقترض ضد منزلك ، أو نقدًا في استثمارات أخرى ، فقط لمقابلة الدفعة الأولى في عقار استثماري. شراء الممتلكات المؤجرة المدرة للدخل هو هدف جدير بالاهتمام ، ولكن فقط إذا كنت تستطيع ذلك - وفقط إذا كنت لا تدفع أكثر من اللازم.