3 Troubling Truths You Haven't Been Told About Rental Property Mortgages |

هوس الإسكان مرة أخرى تجتاح وول ستريت.

مع القراءة الأخيرة لمؤشر S & P / Cash Schiller Home Price Index الذي ارتفع بنسبة 12٪ عن العام الماضي ، فإن مالكي المنازل يستفيدون من الانعكاس الصعودي بعد انخفاض الأسعار لمدة ست سنوات متتالية من عام 2006 إلى عام 2012.

ولكن يشهد مالكو المنازل العاديون مكاسب كبيرة ، ويؤجرون مالكي العقارات والمستثمرين الذين هم الفائزون الحقيقيون.

هذا ما يسميه زميلي ناثان سلوتر "Renter Nation" ، هذه الظاهرة التي تتسبب في عاصفة أمريكية كما يختار عدد أكبر من الأميركيين الإيجار بدلاً من الشراء.

في السنوات الثلاث القادمة ، سيقاتل 3.8 مليون مستأجر (70٪ من جميع الأسر الجديدة) مع بعضهم البعض لمساحة أقل وأقل. هذا التغير الكبير في الإيجارات يتم دفعه من خلال انخفاض معدلات ملكية المنازل مع استمرار المستهلكين في النضال مع نمو الأجور القليل والكثير من الديون. ومن المتوقع أن يكافئ أصحاب الشقق بقيم أعلى على ممتلكاتهم وارتفاع الإيجارات. يتحدث ناثان أكثر عن هذا هنا ويخبرك كيف يمكنك أن تستثمر فيها.

ولكن مثل أي استثمار آخر ، فإن إمكانية تحقيق مكاسب كبيرة تأتي مع المخاطرة.

وأحد أكبر المخاطر في الاستثمار في تأجير العقارات هو الرهن العقاري. يتم تنظيم الرهن العقاري الإيجاري بشكل مختلف عن الرهن العادي ، وهذا يحمل مخاطر مخفية للمستثمرين.

هنا ثلاثة أشياء تحتاج إلى معرفته قبل محاولة الحصول على رهن عقاري لهذا العقار الإيجار …

1. لن تحصل على أسعار الفائدة على صخرة القاع.

يتم فرض معدلات الإقراض من المخاطر. مخاطر أكثر ينتج عنها سعر فائدة أعلى. مع الرهن العقاري الفردية ، فإن المقرض هو تحديد المخاطر من المقترض واحد. ويشمل ذلك الائتمان وتاريخ التوظيف. ولكن بالنسبة إلى الرهن العقاري المستأجر ، فإن ما تفهمه البنوك هو أنه على الرغم من أنها لا تزال تقدم قرضًا للفرد ، إلا أن أداء القرض سيتأثر بشدة بمجموعة من المستأجرين الخارجيين الذين سيظلون مجهولي الهوية.

على الرغم من أن المقترضين يستخدمون ائتمانهم الشخصي لتأمين رهن الإيجار العقاري ، فإن حقيقة أن عليهم الاعتماد على مستأجرين طرف ثالث للمساعدة في توليد التدفق النقدي هو السبب في أن المقرضين يتقاضون أعلى سعر فائدة. إنها أكثر مخاطرة بالنسبة لهم.

يتميز سوق الإيجارات العقارية بهوامش تشغيلية رقيقة للغاية ويعتمد على التدفقات النقدية الثابتة. حتى أن معدل الفائدة الأعلى هامشيًا من المحتمل أن يهدد ربحية الاستثمار في العقارات المستأجرة.

2. الحصول على استعداد للحصول على دفعة كبيرة إلى أسفل.

يمكن تأمين القروض العقارية الفردية حاليا بنسبة ضئيلة تصل إلى 3.5 ٪ مع البرامج المقدمة من خلال FHA (جمعية الإسكان الاتحادية). تم تصميم هذا البرنامج المدعوم من قبل الحكومة لدعم ملكية المنازل وزيادة معدلات الملكية.

ولكن الرهون العقارية الإيجار - الملكية لا تتمتع مثل هذا الترف. لأن التأمين على الرهن العقاري لا يغطي العقارات الاستثمارية ، فإن نسبة 20٪ هي الحد الأدنى. في الواقع ، فإن معظم قروض الرهن العقاري المؤجرة تتطلب 25٪ تقريبًا.

وهذا مبلغ نقدي كبير ، ويمكن أن يقلل بشكل كبير من قوة تشغيل الاستثمار في العقارات. ويمكن أن تصبح أيضًا مسؤولية مالية كبيرة في حالة البيع المتعثر ، حيث تعرض مالكو العقارات الذين لديهم حقوق ملكية لخسائر كاملة في حين أن الشركات ذات الأسهم القليلة أو التي لم تعد تمتلك أسهمًا قد خرجت سالمة.

دفعة أولى كبيرة على عقار مستأجر لديها أيضا القدرة على مزاحمة فئات الأصول الأخرى في محفظة ، بما في ذلك الأسهم والسندات. توزيع الأصول هو العامل الوحيد الأكثر أهمية الذي يؤثر على أداء المحفظة ، لذا فإن اتباع نهج متوازن أمر بالغ الأهمية للبقاء متنوعًا بشكل مناسب والحد من المخاطر.

3. الائتمان الخاص بك هو أكثر أهمية.

الائتمان هو دائما أهم عامل واحد يؤثر على أسعار الاقتراض. وهذا صحيح بشكل خاص بالنسبة للرهن العقاري الإيجاري.

في الواقع ، فإنه من الأصعب تأمين قرض عقاري مستأجر من الرهن العقاري السكني. تعتبر درجة الائتمان 720 درجة ممتازة وقد تكون جيدة بما يكفي لتأمين قرض عقاري سكني. ولكن هذا الرقم يقفز إلى 740 مقابل معظم قروض الرهن العقاري المؤجرة.

وبالإضافة إلى الائتمان ، سيبحث المقرضون عن كثب مقدار النقد الذي يمكن أن يحصل عليه المقترض المستأجَر - عقار ، والذي يتطلب عادة ستة أشهر من نفقات التشغيل من أجل الوقوف في وجه ضعف اتجاهات الإيجار والتقلبات الاقتصادية. سوف يرغب المقرضون أيضا في معرفة أي عقارات أخرى مملوكة ونسب القروض إلى القيمة لتلك الأصول.

الخطر مع معايير الإقراض الأعلى هذه هو تكلفة الفرصة البديلة. حتى شخص ما على استعداد لإجراء استثمار في عقار مستأجر ، قد لا يكون قادراً على القيام بذلك بسبب معايير إقراض أكثر صرامة.

جواب الاستثمار:

إذا كان هناك شيء واحد مشترك بين قروض الرهن العقاري السكنية والعقارية - قروض الرهن العقاري العقاري المتاحة على نطاق واسع في البنوك المحلية والإقليمية. ومن المعروف أن البنوك الكبيرة تحمل معايير أعلى للإقراض وأكثر انتقائية عند اختيار المقترضين المحتملين. من المعروف أن البنوك المحلية والإقليمية تزيد من المرونة وتتعامل مع المقترضين ذوي المخاطر العالية. سيكون لذلك تأثير كبير ليس فقط على قدرتك على الحصول على قرض عقاري لممتلكاتك المستأجرة ، ولكن أيضًا شروط هذا القرض.