كيف ستؤثر رئاسة ترامب على الإسكان في عام 2017

سيكون دونالد ترامب ، قطب العقارات ، هو الرئيس الخامس والأربعين لأمتنا. هذه أخبار جيدة لصناعة الإسكان ، أليس كذلك؟ حسنا ، هناك الكثير للنظر. في ما يلي كيفية تأثير رئاسة ترامب على الإسكان وملكية المنازل في عام 2017.

سوق "عدوانية بشكل مسؤول"

هناك دعوة موحدة لتنظيم حكومي أقل تأتي من معسكر ترامب وكذلك الجمهوريين في الكونغرس. حول رادار تحرير القيود: مكتب حماية المستهلك المالي وعناصر أخرى من دود فرانك ، قانون إصلاح وول ستريت الذي وقعه الرئيس أوباما ليصبح قانونًا في عام 2010.

يقول روب كريسمان ، أحد كبار مستشاري مجموعة Stratmor Group ، وهي شركة رهن عقاري: "منذ إجراء الانتخابات ، كان هناك الكثير من النقاش حول الكيفية التي من المحتمل أن تؤدي التغييرات المتوقعة في ظل إدارة ترامب إلى الحد من تأثير [CFPB] ، خاصة في مجال الإنفاذ". الاستشارات. "لن يتم القضاء على دود فرانك. سيتم صقله - وهو أمر جيد."

جيف تايلور هو الشريك الإداري لشركة ديجيتال ريسك (Risk Risk) ، وهي شركة لمعالجة القروض العقارية. ويقول أيضًا إن قطع دود فرانك سيكون أمرًا جيدًا لمالكي المنازل المحتملين.

ويقول: "إذا تم تبسيط دود-فرانك ، أعتقد أنه يمكن أن تكون البنوك أكثر عدوانية في السوق ، بقدر ما تصنع الرهونات". "وأعتقد أن هذا سيفتح المزيد من المنتجات لمشتري المساكن لأول مرة … في العامين المقبلين."

مقارنة معدلات الرهن العقاري

يقول تايلور إن القواعد الأقل صرامة بشأن المقرضين قد تقلل تكاليف الامتثال وتسمح لمزيد من البنوك الصغيرة بالمنافسة مع البنوك الكبرى ، "زيادة أرباح البنوك - وكلها من المرجح أن تزيد من توافر الائتمان."

ومع ذلك ، فإن منتقدين مثل نوح سميث ، أستاذ مساعد سابق في التمويل في جامعة ستوني بروك ، يخشون من أن إلغاء التنظيمات سيؤدي إلى معاودة المخاطر المصرفية ، وربما الأهم من ذلك ، أن يعيدوا دافعي الضرائب إلى الوراء لإنقاذ الممثلين السيئين. وكما حدث خلال أزمة السكن قبل 10 سنوات ، سيكون "سباقًا جديدًا إلى الأسفل" ، كما كتب سميث في تحليل بلومبرغ.

لكن تخفيض الأنظمة الفدرالية لن يحول صناعة الإسكان ، كما يقول كريسمان. "قد يعني ترامب إنفاقاً أقل فدرالية ، لكن الدول ستظل عدوانية. يقول السياسيون في كاليفورنيا وإلينوي ونيويورك ، ولا سيما الدول الديمقراطية ، قد ذكروا بالفعل أجواء تنظيمية متصاعدة.

إخراج فاني وفريدي من الملكية الحكومية

بند آخر في جدول أعمال الجمهوريين هو الحد من البصمة الحكومية في صناعة الرهن العقاري. وهذا يعني نقل فاني ماي وفريدي ماك إلى القطاع الخاص.

وتعيد الشركتان المدعومتان من الحكومة غالبية الرهونات العقارية وتم إنقاذهما بدولارات دافعي الضرائب خلال انهيار المساكن. تشتري فاني وفريدي قروض المنازل من المقرضين ثم تقوم ببيع تلك القروض وبيعها في حزم كبيرة من السندات.

الأرباح الفصلية التي تجنيها فاني وفريدي يتم تمريرها الآن إلى وزارة الخزانة الأمريكية ، التي تم تسديدها أكثر من 60 مليار دولار أكثر مما قدمت في تمويل الإنقاذ للشركات. يريد المستثمرون في فاني وفريدي أن يروا أن الأموال تعود إلى القطاع الخاص.

في تشرين الثاني (نوفمبر) ، قال ستيفن منوشين ، السكرتير العام لوزارة الخزانة في ترامب ، لشبكة فوكس بيزنس نتورك: "سنحصل على فاني وفريدي من ملكية الحكومة".

"أعتقد أن هناك نماذج يمكن أن تنجح ،" يقول تايلور فيما يتعلق بخصخصة فاني وفريدي. "ما لا أعتقد أنه يمكنك رؤيته هو نموذج [حيث] لا تقف الحكومة الأمريكية بنسبة 100٪ بشكل واضح وراء السندات التي تصدرها فاني وفريدي".

ويقول إن إزالة هذا الضمان الفيدرالي من شأنه أن يقلل من الطلب العالمي على الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية التي تصدرها الوكالتان شبه الحكومية. هذه السندات مفيدة في تحرير رأس المال للمقرضين لتقديم المزيد من القروض.

شركات بناء المنازل واقتصاد ترامب

كان نقص العمالة الماهرة أحد أكبر القيود على صناعة الإسكان في العامين الماضيين ، ويشعر تايلور بالقلق من أن إدارة ترامب قد لا تساعد في الأمور في هذا الصدد.

"السيد. يقول تايلور: إن خطة ترامب لإنفاق الأموال على مشاريع البنية التحتية في جميع أنحاء البلاد يمكن أن تؤدي إلى المزيد من العمال الذين يأخذون هذه الوظائف ويتركون العاملين في المنازل عاجزين عن العمل. "ومن المرجح أيضًا أن يؤدي موقفه الخاص بالهجرة إلى إبقاء المهاجرين خارج البلاد والخروج من القوى العاملة - وهو ضربة موجهة إلى شركات بناء المنازل التي تعتمد على المهاجرين في العديد من وظائف البناء".

كما يساهم النقص في العمالة في ارتفاع الأجور لعمال البناء ، مما يؤدي بدوره إلى إبقاء أسعار المنازل الجديدة مرتفعة ، كما يضيف.

ومع ذلك ، يقول روبرت ديتز ، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية لبناة المنازل ، إنه يتوقع من إدارة ترامب اتخاذ إجراءات بشأن بعض قواعد العمل التي قد تفيد صناعة بناء المنازل. ومن المؤكد أن ذلك سيشمل قاعدة العمل الإضافي لأوباما "التي من شأنها أن تؤثر على الكثير من مديري مواقع البناء" ، يقول ديتز.

تهدف هذه القاعدة ، التي حظرها قاضٍ فيدرالي في 22 نوفمبر ، إلى مضاعفة الدخل الأقصى الذي يمكن أن يكسبه العامل وما زال مؤهلاً للحصول على أجور العمل الإضافي الإلزامي. كان الحد الجديد البالغ 47500 دولار قد أعطى 4.2 مليون أميركي إضافي فرصة لكسب الوقت الإضافي ، وفقاً لإدارة أوباما.

كما يبحث Dietz عن إدارة ترامب للمساعدة في خفض تكاليف البناء."أقل بقليل من 25 ٪ من تكلفة منزل بنيت حديثا بسبب الأعباء التنظيمية" ، كما يقول. "أعتقد أنه من المعقول أن تتمكن الإدارة الجديدة من التعامل مع الكثير منها".

كيف قد يؤثر ترامب على القدرة على تحمل نفقات المنزل

ارتفعت معدلات الرهن العقاري منذ فوز ترامب في الانتخابات. هذا جزء من الأخبار الجيدة / سيناريو الأخبار السيئة.

"يمكن للمرء أن يجادل بأن فوز ترامب رفع أسعار الفائدة بسبب الخوف من التضخم في المستقبل ، نظرا لمقترحاته بناء الضرائب والبنية التحتية" ، ويقول كريسمان. "هذه الزيادة في أسعار بالتأكيد يؤثر سلبا على ملكية المنازل للمشترين للمرة الأولى. ومع ذلك ، غالباً ما تشير زيادة أسعار الفائدة إلى تعزيز الاقتصاد ، وإذا كان الأمر كذلك ، فإن المزيد من المقترضين لأول مرة سوف يتأهلون."

" أكثر من: حساب دفع الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك

يقول تايلور أيضا أن القدرة على تحمل التكاليف يمكن أن تعاني من المنزل ، لكنه يقدم عاملاً آخر في المعادلة. "على الجانب الإيجابي ، يمكن أن يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى إبطاء ارتفاع الأسعار ، مما قد يساعد المشترين. تفتقر سوق الإسكان إلى المشترين لأول مرة والمشترين إلى الأعلى. إن الارتفاع البطيء في الأسعار قد يفيد المشترين الذين استعادوا القيمة في منازلهم ويرغبون في الارتفاع قبل أن ترتفع الأسعار مرة أخرى.

"سأخبرك ، إذا كنت أتطلع لشراء منزل لأول مرة أو بيع بيتي والانتقال إلى منزل آخر ، فأنا حقا أتطلع إلى العام المقبل على أنه ربما عام متحرك لأن الأسعار لا تزال في 4 ساعات جذابة للغاية ، "يضيف تايلور.

هل يلغي ترامب خصم الفائدة على الرهن العقاري؟

ثم هناك البقرة الأكثر قداسة: خصم الفائدة على الرهن العقاري. غالبا ما يتم ذكرها كعامل مهم في محادثة "الشراء أو الإيجار؟".

طرحت إدارة ترامب والجمهوريون فكرة وضع حد أقصى لمبلغ الفائدة المسموح به الذي يمكن خصمه من فاتورتك الضريبية.

الشيء هو أن التحليل الذي أجراه مركز السياسة الضريبية التابع للمعهد الحضري ومعهد بروكنغز يقول أن حوالي خمس الأسر فقط تستخدم هذا الخصم بالفعل. وأولئك الذين يفعلون ذلك ، فإن معظمهم يفوق دافعي الضرائب من الطبقة المتوسطة.

"يرى مركز السياسة الضريبية أن سقف ترامب سيؤثر في عام 2017 على حوالي 160.000 شخص فقط ، وهو جزء صغير من 89 مليون من دافعي الضرائب الفرديين ، وحوالي 230 ألف زوج من أصل 59 مليون مشترك ،" هوارد جليكمان ، زميل كبير في السياسة الضريبية المركز ، يكتب على Forbes.com. "الغالبية العظمى من دافعي الضرائب الذين سيواجهون الحد الأعلى من الدخل المرتفع".

معدلات تملك المساكن تحت رئاسة ترامب

يبحث Chrisman عن تغيير بسيط في معدل تملك المنازل في السنوات القادمة. من منظور النسبة المئوية ، وصلت ملكية المنازل في الولايات المتحدة ذروتها خلال فترة الرئاسة كلينتون / بوش ، كما يقول. ولكن هذا عندما خففت البنوك إرشادات الاكتتاب إلى درجة أن "الأشخاص الذين لم يكن من المفترض أن يشتروا المنازل كانوا".

انهيار الإسكان تغير كل شيء. وقد تعززت الضمانات ومستندات القروض ومتطلبات التقييم منذ ذلك الحين. يقول كريسمان: "لا يقترض المقترضون الهامشيون المال ، ويشعر المستثمرون بالأمان أكثر مع الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية".

ويقول إن حاجة أمريكا إلى المساكن لا تقل أهمية عن أي وقت مضى وأن سياسات ترامب لن تحرك الاتصال الهاتفي على أسعار تملك المنازل بطريقة أو بأخرى.

"النمو السكاني الداخلي لم يتوقف ، ولا الهجرة. كما أنه لا يرغب في أن يرغب جيل جديد في إيجاد وطن لأطفاله. "أعتقد أنه من خلال ما نعرفه حتى الآن ، سيكون لرئاسة ترامب تأثير ضئيل أو ليس له تأثير مباشر على معدلات تملك المنازل".

نظرة ايجابية للعام الجديد

بشكل عام ، الخبراء الذين تحدثنا معهم متفائلون بشأن 2017. يستخدم المقرضون تكنولوجيا أفضل لتبسيط عملية الرهن العقاري ، وسوق الإسكان "صحي" و "قوي" ، في كلماتهم.

يقول ديتز: "إن بناة متحمسين". ويقول إن التخفيضات في التكاليف التنظيمية يمكن أن تساعد شركات بناء المنازل على توفير المساكن لأضيق قطاع في السوق ، المشتري على مستوى الدخول.

"إذا حصلنا على إدارة تقوم بإلقاء نظرة على أنواع مختلفة من السياسات التنظيمية - حيث تكون كبيرة جدًا أو باهظة التكلفة - من المؤكد أنها ستكون مساعدة في جانب العرض في السوق. وأعتقد أن هذا هو الخبر السار ، ليس فقط بالنسبة للبنائين ، ولكنه خبر جيد للمستأجرين ومشتري المنازل المحتملين لأن إضافة العرض هي الطريقة التي تعالج بها مشاكل القدرة على تحمل التكاليف في السكن. " أكثر من Investmentmatome حساب دفع الرهن العقاري الخاص بك مقارنة معدلات الرهن العقاري كم منزل يمكنك أن تقدم؟

هال بوندريك كاتب في موقع Investmentmatome ، وهو موقع تمويل شخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:halmbundrick.