حاسبة الرهن العقاري: "هل ينبغي علي شراء النقاط؟"

كيف وصلنا الى هنا

كيف تعمل هذه الآلة الحاسبة

لاستخدام "هل يمكنني شراء نقاط؟" آلة حاسبة الرهن العقاري ، اكتب المعلومات الخاصة بك في هذه المجالات:

• مبلغ القرض المرغوب
• مدة القرض (سنوات)
• سعر الفائدة بدون نقاط (موضح كنسبة مئوية)

• عدد النقاط (هذا مطلوب لتقديم نتائجك)
• معدل الفائدة مع النقاط يوضح هذا المبلغ ما هو المعدل الذي ستحصل عليه إذا دفعت مقابل النقاط. بشكل عام ، يقوم المقرضون بتخفيض سعر الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية لكل نقطة يتم شراؤها ، حتى الحد الأقصى. ولكن ربما عرض عليك المقرض سعرًا مختلفًا لشراء هذا العدد من النقاط. إذا كان الأمر كذلك ، فاكتب في هذا المعدل لضمان دقة نتائجك.

فهم نتائجك:

فترة التعادل (سنوات). يوضح هذا عدد السنوات التي سيستغرقها قبل سدادك للنقاط التي اشتريتها وعند بدء توفير الأموال من سعر الفائدة المنخفض.

فترة التعادل (شهور). هذا هو نفسه كما في النتيجة السابقة ، كما هو موضح بطريقة مختلفة: عدد الأشهر قبل نقطة التعادل الخاصة بك.

الدفع المطلوبة لشراء النقاط. تكلفتك لشراء عدد النقاط التي تم إدخالها أعلاه.

دفع الرهن العقاري الشهرية مع النقاط. الجديد الخاص بك ، ودفع الرهن العقاري الشهرية أقل بعد شراء النقاط.

دفع الرهن العقاري الشهري من دون نقاط. هذه هي الدفعة الشهرية إذا لم تشتر نقاطًا. استخدم هذه النتيجة لمقارنة الدفعات مع وبدون نقاط لمعرفة كيف تخفض نقاط الشراء دفعتك الشهرية.

ملحوظة: يُطلب من المقرضين تقديم نموذج الإفصاح الختامي الذي يعرض جميع الرسوم التي ستدفعها قبل ثلاثة أيام عمل من تاريخ إغلاق القرض المحدد. انظر كيف يبدو.

هل تؤتي نقاط الشراء ثمارها؟

تحدد حاسبة "يجب أن أشتري نقاط الرهن" إذا كانت نقاط الشراء تؤتي ثمارها عن طريق حساب نقطة التعادل. هذه هي النقطة التي دفعت مقابل تكلفة شراء النقاط. من الآن فصاعدًا ، ستتمتع بالمدخرات من سعر الفائدة المنخفض.

للعثور على نقطة التعادل ، فإن الحاسبة تحدد مدخراتك الشهرية من نقاط الشراء وتقسم هذا المبلغ إلى إجمالي تكلفة النقاط. فمثلا:

على قرض بقيمة 200000 دولار ، فإن شراء نقطة واحدة يحقق معدل الرهن العقاري من 4.1 ٪ إلى 3.85 ٪ ، ويسقط الدفعة الشهرية من 957 $ إلى 938 $ - توفير شهري قدره 19 $. التكلفة: 2000 دولار. تقسم الحاسبة التكلفة حسب مبلغ التوفير الشهري للعثور على نقطة التعادل.

2000 دولار - 19 دولار = 105 شهرًا (8.8 عامًا)

عودة إلى السؤال: هل شراء النقاط يستحق كل هذا العناء؟ تعتمد الإجابة على مدة الاحتفاظ بالرهن العقاري.

>> المزيد: حساب تكاليف اغلاق الخاص بك

هو شراء نقاط الخصم الرهن العقاري فكرة ذكية؟

كما هو الحال مع الكثير في الحياة ، تعتمد الإجابة على التفاصيل. قد تساعد هذه القاعدة في: كلما احتفظت بالرهن العقاري ، زادت الأموال التي وفرتها من خلال شراء النقاط.

قد تكون نقاط الشراء مفيدة إذا:

• أنت تشتري منزلك إلى الأبد
• لديك ما يكفي من النقود مقدمًا لتسديد دفعة أولى كبيرة ، ولا يزال لديك بعض الأموال لخفض السعر. تتوقع الاحتفاظ بالقرض لفترة كافية بحيث تتجاوز نقطة التعادل في هذه الآلة الحاسبة

لكن نقاط الشراء قد تكون أمرًا سيئًا إذا:

• ستبيع المنزل أو تعيد تمويله قبل أن تصل إلى نقطة التعادل
• أنت في حاجة إلى النقد الذي ستستخدمه لشراء النقاط
• تصل إلى نقطة التعادل ، ولكن التوفيرات الشهرية صغيرة جدًا بحيث لا تؤدي إلى تأثير ملموس في ميزانيتك

شراء نقاط خصم الرهن العقاري 101

ما هي نقاط الرهن العقاري؟

هناك نوعان من نقاط الرهن العقاري:

• نقاط الخصم. عندما تسمع "النقاط" ، فهذا يعني عادة "نقاط الخصم" - الرسوم التي تدفعها للمقرض لخفض سعر الفائدة على قرض منزلك. يمكنك شراء النقاط إما عند شراء منزل أو إعادة تمويل قرض منزلك. يطلق عليه أحيانًا "شراء" السعر. خفض سعر الفائدة الخاص بك يقلل من حجم المدفوعات الشهرية.
• نقاط الخصم. نوع آخر من النقاط هي "النقاط السلبية" أو "نقاط الخصم". في هذا السيناريو ، يتم إضافة تكاليف إغلاق الرهن العقاري الخاص بك إلى تكلفة القرض الخاص بك في شكل سعر فائدة أعلى. كنت قد سمعت من الرهن العقاري لا تكاليف الإغلاق. هذا هو - لا تحتاج إلى نقود لإغلاقها. لكن المعدل الأعلى يعني دفع شهري أعلى. يمكن أن تكون المفاضلة مفيدة إذا لم يكن لديك نقود لإغلاق التكاليف.

ما هي تكلفة النقاط؟

نقطة الرهن واحدة عادة ما تكلف 1 ٪ من مجموع القرض الخاص بك (على سبيل المثال ، 2000 دولار على الرهن العقاري 200،000 دولار). لذا ، إذا اشتريت نقطتين - بسعر 4000 دولار - فستحتاج إلى كتابة شيك بمبلغ 4000 دولار عند إغلاق الرهن العقاري الخاص بك. هذا الشيك هو بالإضافة إلى دفع تكاليف الإغلاق (التي تتراوح من 3 ٪ إلى 6 ٪ من مجموع الرهن العقاري ، أو حوالي 6،000 دولار إلى 12،000 دولار على منزل 200،000 دولار).

هي نقاط الرهن العقاري معفاة من الضرائب؟

في حين أن الفائدة على الرهن العقاري لا تزال قابلة للخصم من الضرائب ، يضع قانون تخفيضات الضرائب والوظائف لعام 2017 الحد الأقصى لمبلغ الفائدة على الرهن العقاري الذي يمكن خصمه. لأن نقاط الخصم هي فائدة مسبقة الدفع ، قد يتم خصمها كجزء من رهن عقارك العقاري. انظر التفاصيل هنا.

في ما يلي نصيحة: عندما تكون قروضًا للتسوق ، اطلب من كل مقرض تقديرين: أحدهما لتكاليف إغلاق الرهن العقاري إذا اشتريت نقاطًا ، وآخر للقرض بدون نقاط. اعرض التقديرات لمقدم الضرائب أو محاسب الضرائب لمعرفة كيف يمكن أن تؤثر نقاط الدفع على الضرائب الخاصة بك.