لا تحصل على اللعب من قبل "لعبة الضرائب" الرهن العقاري

من جانب مات مكوي

تعلم المزيد عن مات على موقعنا اسأل مستشار

في مقال نشر مؤخراً ، ناقشت لماذا يحتفظ بعض الناس بالديون المعفاة من الضرائب. ويرتبط أحد الأسباب بـ "اللعبة الضريبية" - إبقاء نسبة الفائدة المنخفضة ، والدين القابل للخصم من الضرائب ومحاولة كسب المزيد من الاستثمارات. بعد مناقشة حديثة حول هذه المسألة ، حدث لي أن هذا المفهوم لا يزال يساء فهمه.

في بعض الأحيان تكون هذه الحجة مبسطة قليلاً. على سبيل المثال ، إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك هو 4 ٪ ، تحتاج فقط إلى كسب 4.01 ٪ "للفوز" اللعبة ، أليس كذلك؟ خطأ. ما تبقى من هذه الحجة في كثير من الأحيان هو عامل مهم جدا: الآثار الضريبية - سواء كانت جيدة أو سيئة.

هذا هو أفضل مثال من خلال مثال. وبالتمسك بفرض سعر الفائدة البالغ 4٪ ، سنستخدم رصيدًا رهنًا جديدًا بقيمة 300 ألف دولار ونفترض قرضًا ثابتًا لمدة 30 عامًا. كما سنتجاهل الضرائب والصيانة والتأمين لأنك قد تحصل على هذه المصروفات بغض النظر عما إذا كان لديك رهن عقاري. وبتوصيل هذه الافتراضات إلى آلة حاسبة مالية أو جدول بيانات وافترض أن الدفعات تتم في نهاية كل فترة ، ينتج ما يلي:

• الدفعة الشهرية = $ 1،432.25 (مدفوعات 360)
• مجموع الفوائد المدفوعة على مدى عمر القرض = 608.5 215 دولار

الآن افترض أنك تفكر فيما إذا كنت ستدفع هذا القرض خلال 15 عامًا أو تستثمر هذا المبلغ الإضافي في مكان آخر. ستكون الخطوة الأولى لتحديد ماهية هذه الدفعة الإضافية. باستخدام آلة حاسبة أو جدول بيانات مضمون ، نجد أنك تحتاج إلى دفعة شهرية إضافية تبلغ 786.81 دولارًا. الدفع الشهري ومجموع الفوائد المدفوعة لهذا السيناريو هي كما يلي:

• الدفعة الشهرية = 2219.06 دولار (2.219.06 دولار - 1.432.25 دولار = 786.81 دولار)
• مجموع الفوائد المدفوعة على مدى فترة القرض = $ 99.431.48

لذا فإن سداد قرض الرهن العقاري هذا خلال 15 عامًا بدلاً من 30 عامًا سيؤدي إلى تحقيق وفورات في مصروفات الفوائد بمبلغ 116،177.03 دولارًا أمريكيًا. ولكن هذه ليست مدخراتك الفعلية لأنك كنت تتلقى خصمًا ضريبيًا على الفائدة المدفوعة. بافتراض أنك في الشريحة الضريبية التي تبلغ 28٪ وأن جميع فوائد الرهن المدفوعة قد تم خصمها من الضرائب ، فإن صافي المدخرات سيكون حوالي 83،647.46 دولار (116،177.03 دولار × 0.72).

لقد توصلنا إلى ما هي المدخرات الفعلية من سداد الرهن العقاري في وقت مبكر ، ولكن الآن نحن بحاجة إلى مقارنة ذلك بشيء ما. نحن بحاجة إلى البدء في التفكير في ما تمثله وفورات الفائدة. تمثل وفورات الفائدة كسب تحتاج إلى تراكمه من خلال استثمار هذه الدفعة الإضافية على مدار 15 عامًا من أجل كسر حتى. ومع ذلك ، للمقارنة بين التفاح والتفاح ، نحتاج إلى تعديل مدخرات الفائدة (الربح الاستثماري الذي نستهدفه) لضرائب أرباح رأس المال. بافتراض أن جميع المكاسب تكون طويلة الأجل وأن معدل الضريبة الساري هو 15٪ ، فإن النتيجة هي مكسب معدل قدره 98،408،78 دولار. إذا ظللنا منضبطين واستثمرت هذه الدفعة الإضافية التي تبلغ 786 دولارًا. 81 كل شهر لمدة 15 عامًا ، سنستثمر إجماليًا 61،625،80 دولارًا (786،81 × 180). إن إضافة الأرباح المعدلة من الأعلى إلى مبلغ الاستثمار الشهري يمنحنا مبلغًا مستقبليًا مطلوبًا خلال 15 عامًا بقيمة 239.555.58 دولارًا. معلقة - نحن تقريبا هناك.

الآن لدينا الفوائد التي تم توفيرها والمبلغ المستقبلي اللازم ، ولكن ما زلنا بحاجة إلى معدل عائد للمقارنة بسعر الرهن العقاري. توصيل المبلغ المستقبلي المطلوب (565.55 239 دولارًا) ، والدفعة الشهرية التي سنخصصها (786.81 دولارًا) ، ومقدار الوقت الذي سنستثمر فيه (15 عامًا أو 180 استثمارًا) ، والمبلغ الذي خصصناه حاليًا للمبلغ المستقبلي (صفر) يمكننا حل معدل العائد. هذا يعطينا معدل العائد التالي:

• معدل تقريبي للعائد المطلوب لكسر = 6.56%

لذا لكي تكون غير مبالي بين الخيارين ، فإنك تحتاج إلى الحصول على عائد مركب يزيد عن 6.5٪ خلال فترة 15 سنة. لا يعني الغرض من هذا التمرين بالتأكيد أن هذا أمر مستحيل ، ولكن لا يجب خداعك فقط في التفكير بأنه أسود وأبيض كما قد يبدو عليه البعض. ومع ذلك ، تذكر أن معدل الرهن العقاري ثابت - وهو متغير معروف لحياة القرض - في حين أن عوائد الاستثمار المستقبلية ومعدلات الضرائب المستقبلية هي متغيرات غير معروفة.

قد لا يلائم هذا المثال الخاص كل سيناريو ، ولكن يمكن استخدامه بطريقة بسيطة لتوضيح وجهة نظري. وباستخدام هذا السيناريو نفسه ، يؤدي وجود شريحة ضريبية أقل (أقل من خصم) إلى انتشار أعلى مطلوب للتجزئة ، وينتج عن وجود شريحة ضريبية أعلى (أكثر من خصم) انخفاض في الفارق ، وكل ما عدا ذلك يكون متساوياً.

خلال مسيرتي المهنية ، تعلمت استجواب كل شيء ولا تأخذ أي شيء في ظاهر الأمر. وغالباً ما تكون القواعد المالية للإبهام والمعرفة المالية الثقافية ، وكلاهما مشتركتان عادة ، غير كاملة أو خاطئة. أقترح عليك أيضا أن تشكك في قواعد الإبهام والمعرفة الثقافية لمعرفة ما إذا كانت تصمد أمامك. على الأرجح ، لن يفعلوا ذلك.