إعادة تمويل الرهن العقاري: كيف تعرف متى الوقت المناسب

الجميع يحب توفير المال ، خاصة عندما يتعلق الأمر بأكبر نفقة شهرية لأصحاب المنازل: الرهن العقاري. ربما كنت تسعى لخفض الفاتورة من خلال إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك. أو ربما تفكر في إعادة التمويل لأنك تخشى من أن أسعار الفائدة تتجه نحو الأعلى ، وأن فرصتك الأخيرة هي الحصول على صفقة أفضل.

معدلات الرهن العقاري لا تزال منخفضة من الناحية التاريخية ، وربما يكون لديك الكثير من خيارات القروض ، ولكن يستغرق بعض الوقت لمعرفة ما إذا كان إعادة التمويل هو أفضل تحرك في الوقت الحالي. كم من الوقت تخطط للبقاء في منزلك ، تلعب كل من أهدافك المالية وملفك الائتماني دورًا في قرارك بشأن ما إذا كان لديك - ومتى - لإعادة التمويل.

للحصول على فكرة عندما يكون من المنطقي إعادة تمويل منزلك ، تحدثنا إلى اثنين من خبراء الإقراض: كاتي ميلر ، نائب رئيس الإقراض العقاري مع الاتحاد الائتماني الفيدرالي البحري في فيينا ، فيرجينيا ، وتوني جوليانيل ، مدير مبيعات منطقة دينفر للرهون العقارية مع ويلز فارغو.

في ما يلي بعض الأسئلة التي يجب عليك طرحها على نفسك للمساعدة في تحديد ما إذا كان الوقت الحالي مناسبًا لإعادة التمويل:

هل سترتفع معدلات الرهن العقاري قريبا؟

عندما أعلن الاحتياطي الفيدرالي في ديسمبر 2015 أنه كان يرفع أسعار الفائدة على المدى القصير بنسبة 0.25 ٪ ، خشي العديد من الناس قفزة في معدلات الرهن العقاري. لكن أسعار الفائدة على الرهن العقاري لا تتحرك بخطى ثابتة مع أسعار الفائدة قصيرة الأجل ، كما يقول ميلر.

بعبارة أخرى ، لا تتوقع ارتفاعًا سريعًا من شأنه أن يدفعك إلى إعادة تمويل منزلك في أي وقت قريب. لا يزال هناك وقت يمكنك فيه سداد ديون ذات فائدة عالية أو زيادة درجة الائتمان الخاصة بك - وتحسين وضع نفسك في التأهل للحصول على قرض إعادة تمويل جيد.

يقول ميلر: "لا تزال الأسعار منخفضة للغاية ، ونحن نشهد ظهور عدد كبير من طلبات إعادة التمويل." وتضيف أن العديد من الناس الذين اشتروا في السوق ذروة فقط لرؤية انهيار أسعار المساكن قد استعادوا في نهاية المطاف ما يكفي من الأسهم في منازلهم للاستفادة من إعادة تمويل. "نحن نرى المزيد من الناس يستفيدون من أسعار الفائدة المنخفضة مع إعادة تمويل النقد لدفع ثمن التحسينات المنزلية."

ومن المتوقع أن ترتفع معدلات الرهن العقاري قليلاً في عام 2016 ، ولكن حتى تصل إلى 5٪ أو أكثر ، يقول ميلر ، ستحصل على الأرجح على سعر تنافسي طالما أن درجة الائتمان الخاصة بك جيدة وتظهر دليلاً على دخل ثابت. (نصيحة: يمكن أن يساعد استخدام حاسبة الرهن العقاري في معرفة نوع المعدلات التي قد تتوقعها).

مقارنة معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري

ما المبلغ الذي سأوفره على دفعتي الشهرية؟

لحساب مدخراتك المحتملة ، ستحتاج إلى إضافة تكاليف إعادة التمويل ، مثل التقييم ، وفحص الائتمان ، ورسوم الإنشاء وتكاليف الإغلاق. أيضا ، تحقق ما إذا كنت تواجه عقوبة لسداد القرض الحالي في وقت مبكر. بعد ذلك ، عندما تعرف سعر الفائدة الذي يمكنك التأهل له للحصول على قرض جديد ، ستتمكن من حساب دفعتك الشهرية الجديدة ومعرفة المبلغ ، إن وجد ، الذي ستحفظه كل شهر.

ستحتاج أيضًا إلى التفكير فيما إذا كان لديك ما لا يقل عن 20٪ من رأس المال في منزلك - وهو الفرق بين قيمته السوقية وما تدين به. تحقق من قيم العقارات في منطقتك لتحديد مقدار تقييم منزلك في الوقت الحالي. لا تعتمد على تقديرات قيمة المنزل عبر الإنترنت فقط - فغالبًا ما تكون بعيدة - ولكن يمكن للمواقع عبر الإنترنت أن تشير إلى أسعار البيع الأخيرة للمنازل المشابهة القريبة منك. يمكن لوكيل عقاري محلي أن يعطيك فكرة عن قيمة منزلك أيضًا.

تعتبر قيمة الأسهم الخاصة بك مهمة لأن المقرضين عادةً ما يطلبون منك "تأمين" الرهن العقاري - حماية مصالحهم المالية في حالة التخلف عن سداد ديونك - إذا كان لديك أقل من 20٪ من رأس المال. التأمين على الرهن العقاري ليس رخيصاً ومدفوعاً في الدفعة الشهرية الخاصة بك ، لذا تأكد من قيامك بلفها في حساباتك حول التوفيرات المحتملة.

بمجرد إضافة جميع تكاليف قرض إعادة التمويل ، يمكنك مقارنة الدفعة الشهرية "الشاملة" مع ما تدفعه حاليًا.

هل ستكون المدخرات كافية لإعادة التمويل؟

ستنفق ما متوسطه 3٪ إلى 6٪ من مبلغ القرض في تكاليف الإغلاق ، لذا ستحتاج إلى معرفة المدة التي ستستغرقها مدخراتك الشهرية لاسترداد هذه التكاليف. على سبيل المثال ، قد يستغرق الأمر 30 شهرًا حتى لتتجاوز 3000 دولار في تكاليف الإغلاق إذا انخفضت الدفعة الشهرية بمقدار 100 دولار. إذا انتقلت خلال 30 شهرًا ، فستفقد المال في إعادة تمويل.

فكر في ما إذا كان منزلك الحالي يناسب نمط حياتك في المستقبل. ستفاجأ ، لكن الكثير من الناس لا يفعلون ذلك. إذا كنت قريبًا من إنشاء عائلة أو وجود عش فارغ ، وإعادة تمويل الآن ، فهناك احتمال ألا تظل في منزلك لفترة تكفي لكسر التكاليف.

ويقول ميلر إن أصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة سداد قروضهم العقارية يجب أن يفكروا بعناية قبل أن يقفزوا إلى إعادة تمويل. إذا كان لديك بالفعل 10 سنوات أو أكثر في قرضك ، فأعد إعادة التمويل إلى قرض جديد لمدة 30 عامًا أو حتى 20 عامًا - حتى لو كان ذلك يخفض سعرك بشكل كبير - على تكاليف الفائدة. هذا لأن مدفوعات الفائدة محملة مسبقًا ؛ كلما زادت مدة سداد قرضك العقاري ، زاد المبلغ المدفوع مقابل رأس المال بدلاً من الفائدة.

هل حان الوقت لتغيير نوع القرض لدي؟

خذ توقعاتك عن المدة التي ستبقى فيها في منزلك الحالي ثم فكر في تفاصيل رهنك الحالي. يمكن أن تلعب هذه العوامل بعضها بعضًا دورًا في اتخاذ قرارك.

لنفترض أنك اشتريت منزلًا بسعر رهن قابل للتعديل لمدّة مبدئية مدتها خمس سنوات عند حوالي 3٪. كنت تخطط للبقاء لعدة سنوات أخرى. إذا كنت تقترب من الوقت الذي يمكن فيه إعادة ضبط السعر القابل للتعديل والانتقال إلى مستوى أعلى ، فقد تستفيد من إعادة التمويل إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 20 أو 30 عامًا للحصول على سعر فائدة محدد لا يتذبذب.

وبالعكس ، إذا كنت تعرف أنك ستتحرك في غضون بضع سنوات ، فأعد إعادة التمويل إلى يمكن أن يساعدك ARM من قرض ثابت طويل الأجل على توفير المزيد من المال لأن المقرضين يقدمون أسعار فائدة منخفضة على تلك القروض.

>> أكثر من ذلك: نصائح لتقليل نفقات منزلك وتحقيق أقصى قدر من المدخرات إعادة تمويل الخاص بك

كيف يبدو شكل الائتمان الخاص بي؟

هل تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك وسجل الدفعات منذ حصلت على الرهن العقاري الخاص بك؟ إذا كان الأمر كذلك ، فقد تكون مؤهلاً للحصول على سعر فائدة أفضل ، مما سيساعدك على توفير المزيد في الشهر وكسرها في وقت أقرب.

من ناحية أخرى ، يمكن أن يؤدي الوصول إلى رقعة مالية تقريبية (أو اثنتين) إلى رقم على رصيدك ، وهذا يؤثر على قدرتك على التأهل للحصول على قرض إعادة التمويل وكذلك السعر الذي ستحصل عليه. إذا تأخرت في تسديد دفعة بطاقة الائتمان أو اشتريت سيارة جديدة أو أخذت على قروض الطلاب ، فقد تكون درجة الائتمان الخاصة بك أقل مما كانت عليه عندما حصلت على قرضك الأصلي. قبل إعادة التمويل ، قد ترغب في القيام ببعض إصلاح الائتمان.

تقول جوليانيل: "إذا كنت تعانين من الدفعات ، فأتم أتمتة كل شيء حتى لا تفوتك أي شيء". "انظر أيضًا إلى نسبة أرصدة بطاقاتك الائتمانية المستحقة إلى حد الائتمان. إذا كان تقرير الائتمان الخاص بك يعرض الأرصدة غير المسددة بالقرب من الحد الأقصى ، فهذا يدل على استخدام عالي. أنت ترغب في الحفاظ على هذه النسبة منخفضة قدر الإمكان عن طريق سداد أرصدة بطاقتك الائتمانية كل شهر بالكامل ، لأن ذلك يمكن أن يحدث فرقا كبيرا في ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض جديد."

خطوة ذكية أخرى: اكتشف المبلغ الذي تدفعه في بطاقة الائتمان وغيرها من الديون ذات الفائدة المرتفعة كل شهر. اعرف ما إذا كان من الأفضل إنفاق الأموال التي تنفقها على تكاليف الإغلاق لسداد تلك الفواتير بدلاً من إعادة تمويل منزلك. أو ربما تلتزم باستخدام المدخرات الشهرية التي تجنيها من إعادة التمويل لتسديد تلك الديون.

الحد الأدنى

قبل أن تغوص بصوت عال في إعادة التمويل ، اجلس مع المقرض وقم بالرياضيات لمعرفة ما إذا كنت ستخسر حتى في فترة زمنية معقولة. خذ قائمة شاملة لأهدافك المالية ، وفكّر في كيفية تلبية منزلك الحالي لاحتياجات المساحة والموقع المستقبلية.

لا تنسَ أنك إذا كنت تعانين من سداد قروض الرهن العقاري كل شهر وأنك غير مؤهل للحصول على قرض إعادة تمويل تقليدي ، فإن برنامج HARP هو برنامج إعادة تمويل قروض حكومية تنتهي صلاحيته في نهاية عام 2018 والذي يمكن أن يقلل من عبءك المالي.

يساعد توفير المال على قرضك العقاري في بناء الثروة ، ومن لا يحب القيام بذلك؟ إذا لم يكن الوقت الآن هو الوقت المثالي لإعادة تمويل ، استمر في تسديد دفعات الرهن الحالية وحافظ على رصيدك بشكل جيد حتى تكون مستعدًا للإضراب عندما يكون الوقت مناسبًا.

أكثر من Investmentmatome:

• كم بيت يمكن أن أتحمل حقا؟
• مقارنة معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري
• العثور على سمسار الرهن العقاري

ديبورا كيرنز وهال بوندريك هما كاتبتان في موقع Investmentmatome ، وهو موقع إلكتروني للتمويل الشخصي.

البريد الإلكتروني: [email protected] ، [email protected]. تويتر: @ debbie_kearns، halmbundrick

تم التحديث في 20 أيلول 2017.

صورة عبر iStock.