تجنب الوصية: الإيجار المشترك مع حق الناجين

هل تحتاج إلى أن تعتبر عائلة قانونًا تعمل بنظام JTROS؟ إذا كنت أعيش في حالة لا تعرف الزواج من نفس الجنس (على سبيل المثال ساوث كارولينا) ، فهل هناك اعتبارات محددة في تحديد ما إذا كان سيتم تسجيل الملكية باستخدام JTROS أم لا؟

على عكس الأزواج من جنسين مختلفين ، لا يمكن للأزواج من نفس الجنس الذين يعيشون في ولايات لا تعترف بالاتحاد التمتع بفوائد الإيجار بكامله ، وهو المفهوم القانوني الذي يسمح بالملكية المشتركة للملكية من قبل الزوج والزوجة. ولكن في ولاية كارولينا الجنوبية ، يمكن أن يؤسس عقد الاستئجار المشترك مع حق البقاء على قيد الحياة (JTROS) لضمان بقاء الزوج الباقي على قيد الحياة في المنزل على وفاة الآخر دون تدخل من قبل المحكمة أو الحكومة.

في ظل الظروف العادية ، يشكل امتلاك مالك العقار للعقارات أحد أصول الوصية ويخضع بعد وفاته لإجراءات قضائية في المحكمة. وستجمع محكمة الوصية جميع أصول المتوفى وجميع الورثة المحتملين ، بما في ذلك الدائنون المتوفون الذين يدين لهم بالدين غير المدفوع. بعد تقليص حوزة المتوفى بالمطالبات المالية والالتزامات الأخرى مثل الضرائب العقارية ، ستوزع المحكمة ما تبقى من الحوزة على الورثة الشرعيين. وغالبا ما تنطوي العملية على تفسير الإرادة التي خلفها المتوفى وكذلك تقييم الأدلة الأخرى التي تشير إلى الحق في الميراث.

في حين أن عملية الوصايا ليست مرهقة بالضرورة ، يمكن أن تصبح مصدرا كبيرا من الإجهاد ، والمخاطر ، والوقت ، والمال ، وخاصة بالنسبة للأزواج من نفس الجنس. وحتى إذا كانت إرادة المتوفى تنص على نقل جميع ممتلكاته إلى شريك حياته من نفس الجنس ، فقد تخضع هذه الممتلكات لمطالبات من دائني المتوفى ، إذا كان لديه ديون غير مسددة ، أو من نزاعات من أفراد عائلة المتوفى في تفسير الإرادة والحق في الميراث. وبخلاف هذه المخاطر ، يمكن أن تكلف الوصية أيضًا تكاليف كبيرة في رسوم المحاماة وتستهلك شهوراً أو حتى سنوات للحصول على حل. وستكون ملكية المتوفى التي تبلغ قيمتها أكثر من مليون دولار لها أيضا ضريبة عقارية.

JTROS يسمح للقبول العقاري لتمريرها إلى المستأجر المشترك الباقي دون مشاحنات من خلال إجراءات المحاكمة. على خلاف المستأجر من قبل كل من يقدم نفس الميزة من تجنب الوصايا ، لا تتطلب JTROS أن يكون المستأجرون متزوّجين قانونيًا. عندما تكلف الأجهزة الأخرى لتفادي الوصايا مثل الثقة الحية أو صك العقارات الجديدة مبلغًا كبيرًا من المال لبناء العديد من التعقيدات المزعجة وإشراكها ، لا تكلف خدمة JTROS الكثير من المال ويسهل تشكيلها ، شريطة اتباع إرشادات صارمة.

حتى عام 1971 ، حددت ولاية كارولينا الجنوبية بشكل قانوني حق المستأجرين المشتركين في الحصول على حق البقاء. في عام 1971 ألغت هذا القيد. ينص البند 62-2-804 من قانون الوصايا الجنائي في ولاية كارولينا الجنوبية على أن عقد الاستئجار المشترك ، عند وفاة أحد المستأجرين ، سوف يتحول إلى قطع مستأجر مشترك ، ما لم ينص صك إنشاء عقد الإيجار المشترك بوضوح على حق البقاء على قيد الحياة.. على الرغم من أن كارولينا الجنوبية عدّلت دستورها في عام 2006 لحظر زواج المثليين والنقابات المدنية ، فإن التعديل لا يمنع العقود الخاصة بين الشركاء من نفس الجنس. ومع ذلك ، ونظراً لاعتقاد ولاية كارولينا الجنوبية بأن حق البقاء على قيد الحياة يشبع الممتلكات العقارية دون داعٍ ، فإن الافتراض في محاكم ولاية كارولينا الجنوبية يفضّل التأويل فيما يتعلق بالإيجار في حالة عدم اليقين. لذلك ، من أجل تشكيل JTROS المناسب ، يجب أن يحتوي عنوان المنزل على لغة واضحة تشير إلى حق البقاء على قيد الحياة من قبل شريك من نفس الجنس المتبقي. ينبغي أن يكون المحامي على دراية وثيقة في قانون الملكية قادرة على صياغة الوثيقة المناسبة ، حيث لا تزال JTROS الشكل الأكثر بسيطة ومريحة لحماية ملكية المنازل ضد الوصايا على الأقل في ولاية كارولينا الجنوبية.

وبدلاً من المخاطرة بالمعارك غير الضرورية في محكمة الوصاية أو الإنفاق على الرسوم الكبيرة للخضوع للتحويل أو تشكيل الثقة ، يجب أن يناقش الأزواج من نفس الجنس مع بعضهم البعض ومحاميهم حول إمكانية إنشاء JTROS.

ملحوظة: يوفر هذا الموقع معلومات حول القانون المخصص لمساعدة المستخدمين في التعامل مع احتياجاتهم القانونية بأمان. لكن المعلومات القانونية ليست هي نفس المعلومات القانونية - أي تطبيق القانون على الظروف الخاصة للفرد. على الرغم من أننا نبذل قصارى جهدنا للتأكد من أن معلوماتنا دقيقة ومفيدة ، فإننا ننصحك باستشارة محام إذا كنت تريد تأكيدًا مهنيًا بأن معلوماتنا وتفسيرك لها مناسب لحالتك الخاصة. صورة الوصية عبر Shutterstock