الرهن العقاري المفترض: إيجابيات وسلبيات للمشترين والبائعين
بس٠اÙÙÙ Official CLIP BISMILLAH Edition 2013 ARABE
جدول المحتويات:
- ما هو الرهن العقاري؟
- ما هي الرهون العقارية هي مستحقة؟
- مزايا القروض المستحقة
- للبائعين
- للمشترين
- مساوئ القروض المستحقة
- للبائعين
- للمشترين
- كيف تفترض الرهن العقاري
- الطلاق والموت والافتراضات
- ماذا بعد؟
- حساب كم منزل يمكنك تحمله
- تجنب هذه الأخطاء homebuying
- تعلم ما هي قروض VA كلها
ويسمح الرهن العقاري المفترض لمشتري المنازل ليس فقط بالانتقال إلى منزل البائع السابق بل للدخول في قرض البائع أيضًا.
إن الحصول على قرض مستحق قد يمنح البائع ميزة تسويقية ، خاصة إذا ارتفعت أسعار الرهن العقاري منذ أن حصل البائع على القرض.
بالنسبة للمشتري ، بافتراض أن الرهون العقارية يمكن أن تنقذ آلاف الدولارات من مدفوعات الفوائد وتكاليف الإغلاق - ولكنها قد تتطلب دفع دفعة أولى كبيرة.
في ما يلي كيفية عمل الرهون العقارية المفترضة ، ومزايا وعيوب المشترين والبائعين.
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو قرض المنزل الذي يمكن نقله من المقترض الأصلي إلى صاحب المنزل اللاحق. سعر الفائدة يبقى على حاله. كذلك هو المصطلح: على سبيل المثال ، إذا كان الرهن العقاري لمدة 30 سنة يبلغ من العمر 3 سنوات ، فإن الشخص الذي يحمل القرض لديه 27 عامًا لتسديده.
أنت ، بصفتك المشتري ، تدخل في رهن البائع.
"في الافتراض ، أنت ، بصفتك المشتري ، تتدخل في الرهن العقاري للبائع كما لو كنت قد عرضت عليك أمامك وقمت بإدراج اسم البائع في المستند وقمت بإدخال اسم المقترض هناك ، يقول مايكل ج. بارون ، وهو شريك إداري لممارسات الامتثال للرهن العقاري لشركة المحاماة أبرامز جارفينكل مارجوليس بيرجسون في مدينة نيويورك.
" أكثر من: الدخل الذي تحتاجه للتأهل للحصول على قرض عقاري
ما هي الرهون العقارية هي مستحقة؟
ليس كل الرهون العقارية هي المفترضة في بيع المنزل. يمكن للمشترين أن يفترضوا رهونات مضمونة أو مضمونة فدرالياً ، ولكن ليس أنواع أخرى من قروض المنازل. هذا يعني:
- قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان ، هي assumable.
- قروض VA ، والتي يتم ضمانها من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى ، هي المفترض ، وليس على المشتري أن يكون مخضرما أو في الجيش.
- قروض وزارة الزراعة الأمريكية ، والتي تضمنها وزارة الزراعة ، هي assumable.
- قروض أخرى ، تسمى الرهونات التقليدية ، بشكل عام غير صحيح يفترض في بيع المنزل.
" أكثر من: قروض إدارة الإسكان الفيدرالية: ما تحتاج إلى معرفته
عد إلى الأعلىمزايا القروض المستحقة
للبائعين
بيع أسهل: يمكن أن يجعل القرض المستحق من المنزل أكثر قابلية للتسويق إذا ارتفعت أسعار الفائدة في السنوات منذ نشأت الرهون العقارية. تخيل حالة يحصل فيها شخص ما على قرض عقاري بسعر فائدة 4.75٪ ثم يبيع المنزل بعد خمس سنوات عندما تكون أسعار الفائدة حوالي 7٪. يمكن أن معدل 4.75 ٪ ، من المستحيل الحصول على خلاف ذلك ، يغري المشترين لاختيار هذا المنزل على آخر.
أعلى سعر: ميزة أخرى هي الرهن العقاري المفترض يمنح البائع مع السلطة التفاوضية على السعر. يقول بارون إن بائعًا ذكيًا ينسج القرض المستحق في مرحلة المبيعات "في اليوم الأول ، وهذا جزء من المفاوضات على الفور". "لذلك عليك أن تدفع لنا سعر الطلب أو أكثر بقليل من السعر المطلوب."
للمشترين
انخفاض سعر الفائدة: يقول جيم ساهنجر ، وهو مُصدر رهن عقاري لشركة C2 Financial Corp في Jupiter بولاية فلوريدا: "إن القرض المستدعي يستدعي ميزة مباشرة بالنسبة إلى مشتري المنزل" ، ويقول: "المحترف هو أنك تحصل على أي سعر يكون ساري المفعول".
قرض مستحق يمنح البائع سلطة التفاوض على السعر.
تكاليف اغلاق اقل: أيضا ، فإنه يكلف أقل على افتراض قرض من الحصول على قرض عقاري جديد ، ويقول المقرضون. عادة ما تكون تكاليف إغلاق الرهن العقاري عدة آلاف من الدولارات. في المقابل ، تفرض FHA و VA و USDA قيودًا على الرسوم المتعلقة بالافتراض ، مما يجعلها أكثر تكلفة من تكاليف الإغلاق.
" أكثر من: تكاليف اغلاق الرهن العقاري ، وأوضح
عد إلى الأعلىمساوئ القروض المستحقة
للبائعين
استحقاق VA: قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية لديها القليل من العيوب ، إن وجدت ، للبائعين. لكن البائعين الذين يمتلكون قروض VA يمكن أن يواجهوا عقبة عندما يفترض المشترون رهونهم العقارية.
مع قرض VA ، تضمن الحكومة أنها ستقوم بسداد جزء من الرصيد إذا تخلف المقترض عن السداد. وتدعو وزارة شؤون المحاربين القدامى ، التي تحدد هذا الضمان ، مبلغها بالدولار "المستحق". ويستند هذا المبلغ إلى حد ما ، إلى حد ما ، إلى مبلغ القرض المستحق في المنزل مع الرهن المفترض ، حتى بعد البيع.
ونظراً لأن الاستحقاق لا يزال قائماً على القرض المفترض ، فقد لا يكون لدى البائع ما يكفي من الاستحقاقات المتبقية للتأهل للحصول على قرض آخر من وزارة شؤون المحاربين القدامى لشراء المنزل التالي.
يمكن للبائع هربا من هذا المأزق من خلال بيعه لأحد المحاربين القدامى أو أعضاء في الجيش الذي هو مؤهل للحصول على قرض VA. وعندئذ يمكن للمشتري استبدال حقه في استحقاقها للبائع. في مثل هذه الحالة ، تعيد VA استيفاء حقوق البائع الكاملة.
للمشترين
دفعة أولى كبيرة: يمكن لقيم المساكن المرتفعة أن تقوض افتراضات الرهن العقاري. لفهم السبب ، تذكر أنه عندما يفترض المشترى رهنًا ، فإن الأمر يشبه الدخول في الرهن العقاري للبائع ، والذي ربما لم يعد يغطي تكلفة المنزل.
يمكن لقيم المساكن المرتفعة أن تقوض افتراضات الرهن العقاري.
دعنا نقول البائع ، بعد دفع الرهن العقاري لمدة خمس سنوات ، يدين بمبلغ 150،000 دولار على ذلك. يفترض المشتري هذا المبلغ.لكن قيمة المنزل ارتفعت إلى 215 ألف دولار في السنوات الخمس التي امتلكها البائع. يجب على المشتري دفع الفرق.
اطرح الرصيد المستحق على القرض (150،000 دولار) من قيمة المنزل (215،000 دولار) ، وتحصل على 65،000 دولار. يجب على المشتري أن يصل إلى 65،000 دولار لشراء المنزل. في معظم الحالات ، يعني هذا الحصول على قرض عقاري ثانٍ ، "عادة ما يكون له معدلات فائدة أعلى بكثير" ، يقول بارون. الرهن العقاري الثاني يحمل على الأرجح تكاليف إغلاق ، مما يزيد من تقويض ميزة القرض المفترض.
ويقول إنه نظراً لأن ارتفاع أسعار المنازل يمكن أن يتحول بسرعة إلى كرة الثلج ، فإن المشترين لديهم وقت أسهل يفترضون رهون عقارية لا يتجاوز عمرها بضع سنوات.
تأمين الرهن العقاري: يمكن قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تقديم العيب. تستمر مدفوعات تأمين الرهن العقاري الشهرية طوال مدة القرض ويمكن التخلص منها فقط عن طريق إعادة تمويل القرض. هذه المدفوعات الشهرية تنفي بعض الفوائد من افتراض سعر فائدة أقل للقرض.
" أكثر من: حساب كيفية حفظ لدفعة أولى
عد إلى الأعلىكيف تفترض الرهن العقاري
فرض الرهن يتطلب موافقة المقرض. إذا دخل المشتري والبائع في فرضية بشكل غير رسمي ، دون إخبار المقرض ، فإنهم يخاطرون. بعد العثور على المقرض ، فإنه يمكن أن يطلب دفع مبلغ القرض الكامل على الفور. وإذا بقي القرض باسم البائع ، يبقى البائع مسؤولاً عن الدين.
في الافتراض المنجز بشكل صحيح ، يجب على المقترض الجديد القفز من خلال بعض من الأطواق نفسها التي من شأنها أن تأخذ في التأهل للحصول على قرض جديد. يطلب صاحب خدمة القرض تقديم تقرير الائتمان للمقترض ، بالإضافة إلى المعلومات المالية ومعلومات التوظيف.
"لا يزال المقرض يريد التأكد من أنك تستطيع سداد القرض ، لذا فهم يؤهلكون لك كما لو كنت مشترًا جديدًا" ، يقول بارون.
لا يحتاج المقرض إلى تقييم ، يقول ساهنجر.
وأخيرا ، يطلق المقرض مسؤولية المقترض الأصلية عن الدين.
عد إلى الأعلىالطلاق والموت والافتراضات
ليست كل افتراضات الرهن العقاري تنشأ من مبيعات المنازل. في بعض الأحيان يفترض أحد الزوجين القرض بعد الطلاق أو وفاة الزوج الآخر.
في هذه الحالات ، يجب على الشخص الذي يتولى القرض أن يثبت قدرته على تسديد الدفعات الشهرية ، كما يقول راندي هوبر ، نائب الرئيس الأول للإقراض في المنازل للاتحاد البحري الفيدرالي للائتمان. الموافقة ليست تلقائية.
إذا كانت مذكرة القرض الأصلية تحتوي على كلا الزوجين على ذلك ، "فحينئذٍ ، يكون المؤجر على الأرجح مؤهلا للحصول على القرض على أساس كل من دخلها وملفي الائتمان" ، يقول هوبر. "لذا إذا لم يعد أحدهم على القرض ، فعلينا أن نضمن أن المقترض المتبقي مؤهل أيضًا من تلقاء نفسه".
