6 طرق للفوز في حرب المزايدة في سوق الإسكان الساخن
اÙÙضاء - عÙÙ٠اÙÙÙÙ ÙÙÙر٠اÙØاد٠ÙاÙعشرÙÙ
جدول المحتويات:
- 1. الحصول على رسالة قبل موافقة من المقرض الخاص بك
- 2. استخدم جملة التصعيد
- 3. الحد من الطوارئ
- 4. كن مرنا في الختام
- 5. اكتب "رسالة حب" للبائع
- 6. لا تحسب نفسك بعد حرب المزايدة
- ماذا بعد؟
- تجد أفضل وكيل عقاري
- معرفة إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك تسمح لك بالحصول على قرض عقاري
- اكتشف ما يكلف حقا لشراء منزل
إذا كنت تتسوق لشراء منزل في واحدة من أكثر أسواق العقارات سخونة في البلاد ، حيث يكون عرض المنازل منخفضًا والطلب مرتفعًا ، فقد تجد نفسك في حرب مزايدة ، مع عروض متعددة تدفع الأسعار إلى الارتفاع.
أضف معدلات رهن منخفضة إلى مزيج ، وشراء منزل يمكن أن يشعر بأنك في وسط "ألعاب الجوع" ، تتنافس في معركة شرسة للفوز بالمنزل الذي تحبه. على الأقل لن تدمر في هذه العملية ، ولكن من السهل بالتأكيد أن تشعر بالإحباط إذا تم الخروج عدة مرات عند محاولة شراء منزل.
أفضل حركة يمكنك القيام بها قبل كتابة أي عروض هي الاستعانة بوكيل عقارات ذو خبرة.
أفضل حركة يمكنك القيام بها قبل كتابة أي عروض هي الاستعانة بوكيل عقارات ذو خبرة.
إن وجود شخص ما إلى جانبك يعرف السوق المحلية تمامًا - ويمكنه إرشادك خلال هذه المفاوضات الصعبة أحيانًا - يعني أنك حصلت على احتياطي ثقيل عند الدخول في حرب مزايدة.
تحدثنا إلى بعض وكلاء العقارات من جميع أنحاء البلاد حول استراتيجيات لمساعدتك على الخروج على القمة.
- الحصول على رسالة موافقة مسبقة من المقرض الخاص بك
- استخدم جملة التصعيد
- الحد من الطوارئ
- كن مرنا في الختام
- اكتب "رسالة حب" للبائع
- لا تعد نفسك بعد حرب المزايدة
" أكثر من: غير مستعد للمزايدة بعد؟ راجع نصائحنا للتنقل في السوق الساخنة
1. الحصول على رسالة قبل موافقة من المقرض الخاص بك
إن الحصول على تأهل مسبق ، والذي يؤكد فقط دخلك ومقدار ما قد يرغب البنك في إقراضك استنادًا إلى ملفك الشخصي الائتماني ، ليس هو نفسه الموافقة المسبقة على عرض شراء محدد.
الحصول على رسالة موافقة مسبقة من المقرض الخاص بك. الحصول على التأهيل المسبق ليس هو نفسه.
يمكنك زيادة فرصك في التغلب على مشترين آخرين من خلال تضمين رسالة من البنك الذي تتعامل معه تفيد بأن البنك قد قام بتغطية طلبك وأنه مجرد تعليق معلق ، كما يقول دانييل بلاتمان ، وهو وسيط لدى دوجلاس إيليمان ريالتي في مدينة نيويورك.
يقترح Blatman تقديم جميع وثائق التمويل الخاصة بك إلى المقرض الخاص بك قبل النظر إلى المنازل وبالتأكيد قبل كتابة أي عروض. بهذه الطريقة يمكنك الانقضاض بسرعة عندما تجد المنزل الذي تريده وتجنب الضغط على تقديم الأوراق قبل الموافقة وكتابة عرض في نفس الوقت.
العثور على المقرض للحصول على موافقة مسبقة2. استخدم جملة التصعيد
إذا كنت في موقف متعدد الأسعار ، فيمكنك تعزيز عرضك باستخدام ما يُطلق عليه عبارة التصعيد. إنها في الأساس عبارة عن عقد تنص على أنك ترغب في زيادة عرضك بشكل متزايد إلى حد معين إذا كانت هناك عروض أخرى في تلك المطابقة أو قمت برفع عرض التسعير الخاص بك.
على سبيل المثال ، لنفترض أن سعر الطلب للبائع هو 200000 دولار. سيكتب لك الوكيل العقاري عرضك ليقول: "عرضي المبدئي هو 200000 دولار مع زيادة قدرها 2000 دولار على عروض منافسة تصل إلى 210،000 دولار" أو شيء من هذا القبيل. إذا عرض مزايد آخر أكثر من 210،000 دولار ، فستكون خارج الركض.
فقرة التصعيد هي استراتيجية ذكية تظهر اهتمامًا قويًا ، ولكن من المهم أن تبقى ضمن حدود ميزانيتك وأن تكون مستعدًا للانسحاب إذا تجاوزت المزايدة الحد المسموح به ، كما يقول بروس أيليون ، الوكيل العقاري لدى Re / Max Town & Country في أتلانتا..
عند استخدام بند تصعيد ، "يقدم عرض 1٪ أعلى سعر الشراء دليلاً ، خاصة إذا كنت مغرمًا بالمنزل وأنت لست على استعداد لفقده بفارق 1٪" ، يقول Ailion. "يمكنك أيضًا السماح بعرض عرضك كعرض احتياطي لمدة تصل إلى 20 يومًا إذا قدم مقدم العرض الأعلى عرضًا غير منطقي ولم يقدم أموالًا جادة أو توقف عن الدفع".
العثور على أفضل وكيل عقارات3. الحد من الطوارئ
البائعين لديهم اليد العليا في موقف متعدد العطاءات ، ويريدون العروض التي هي نظيفة وموجزة. إذا كنت تعرف أن هناك عطاءات أخرى تأتي وكنت ترغب بالفعل في الحصول على مسكن ، وتجنب وضع الكثير من الحالات الطارئة أو تقديم الكثير من المطالب ، على حد قول إيليون.
إذا كنت تعرف أن هناك عطاءات أخرى تأتي وكنت ترغب بالفعل في الحصول على مسكن ، تجنب وضع الكثير من الحالات الطارئة أو تقديم طلبات كثيرة.
بروس ايليون ، ريماكس آند تاون آند كونتري ، أتلانتا"لا تدرج أشياء مثل الحاجة إلى انتظار موافقة الزوج أو الشريك ، مطالبة البائع بشراء ضمان منزلي أو طلب أن يترك البائع أو يعيد بعض العناصر" ، يقول Ailion. "أنت أيضًا لا تريد أن تطلب من البائع دفع تكاليف إغلاق حسابك ؛ العثور على محام أو شركة ملكية بأسعار معقولة لتمثيلك. إن وجود الكثير من هذه العناصر في عقدك سيجعل من المحتمل أن يخبرك البائع بأنه "لا" على عرض آخر. "
لنفترض أن شخصًا ما يحرمك من بضعة آلاف من الدولارات ، ولكنك ترغب في منح البائع مزيدًا من الوقت للخروج. يمكن أن تجعلك هذه المرونة المتسابق الأول في سيناريو متعدد العروض. تقول Sissy Lappin ، صاحبة شركة Lappin Properties في هيوستن ، إنها ترى مشترين يشتغلون في منازل أحلامهم حتى عندما يعاودون البيع ، لأنهم إما يسمحون للبائعين بإعادة تأجير المنزل لفترة معينة أو دفع تاريخ الإغلاق مرة أخرى. يمكن أن يؤدي توسيع هذه المجاملة إلى جعل عرضك أكثر جاذبية للبائع الذي قد يضطر إلى إنفاق المزيد على نفقات الانتقال أو الحصول على المزيد من الوقت للعثور على منزل آخر. من ناحية أخرى ، إذا كان المنزل شاغراً بالفعل ، في بعض الأحيان يمكنك الفوز على البائع من خلال عرض إغلاقه في وقت أقصر. يقول Ailion أن المشترين الذين يعرضون الإغلاق بسرعة - أحيانًا في غضون 14 يومًا - يمكنهم التخلص من المشترين الذين لم يتم الموافقة عليهم مسبقًا أو يضطرون إلى بيع منزلهم الحالي لشراء منزل جديد. (ضع في اعتبارك أن تنظيمًا جديدًا يعرف باسم قاعدة الإفصاح المتكامل (TILA-RESPA) قد أبطأ عمليات الإغلاق لبعض المقرضين.) "يساور البائعون القلق بشأن المسؤولية ، والسرقة ، وتكاليف الاحتفاظ والمخاطر بمنزل شاغرين" ، يقول إيليون. "عرض لإغلاق في راحة البائع مع المنازل المحتلة. كن مرنا إذا كان البائع بحاجة إلى إيجاد منزل جديد ؛ زودهم بذلك الوقت. "
مع وجود الكثير من المنافسة الشرسة هناك ، يمكن أن يجذب قلبك في بعض الأحيان عرضك. هذا هو السبب في أن المزيد والمزيد من وكلاء العقارات يقترحون أن المشترين يكتبون خطابًا مؤثرًا إلى البائعين يشرحون فيه سبب رغبتهم في الحصول على المنزل. أطلب من المشترين بالتأكيد أن أكتب رسالة وأشرح لهم كم سيعني ذلك الحصول على المنزل. ويقول وكيل العقارات إيلين أورايلي مع كيلر ويليامز ريالتي في بورلنجام بولاية كاليفورنيا: "أطلب من مشترياتي بالتأكيد كتابة رسالة وشرح مقدار ما سيعني لهم الحصول على المنزل". "حتى أطلب منهم إضافة بعض الصور لهم وأطفالهم أو حيواناتهم الأليفة. لقد أخبرني وكلاء بيع أن الرسالة والحزمة الكاملة للعرض هي التي فازت بقائمة عملائي ". وكلاء العقارات الأخرى نوافق على ذلك. يقول بيج مارتن ، وهو وكيل عقاري في شركة كيلر وليامز ريالتي في هيوستن: "إن رسالة حب تساعد بالتأكيد". "والأهم من ذلك هو سمعتك على الإنترنت كمشتري. وسيقوم معظم وكلاء البائع الجيدون بمشترين محتملين من Google لمعرفة ما إذا كانوا قد واجهوا الكثير من التضاربات أو إذا كان لديهم عمل ثابت. في حين أن هذا لن يتغلب على فارق كبير [في سعر المزايدة الخاص بك] ، فإنه سيساعد بالتأكيد على الهامش ".
إذا خسرت حرب عرض أسعار واختار البائع عرضًا آخر ، فاحرص على التواصل مع وكيل حسابك إذا كنت لا تزال مهتمًا بالمنزل. إذا عرض أحد المشترين سعرًا على سعر الطلب ، فقد تنهار الصفقة عند التقييم ، أو ربما يطرح المشتري عطاءات على عقارات متعددة لمعرفة أيها يلتصق بها ، كما يقول بلاتمان. يقول بلاتمان: "إن أعلى عرض لا يعني دائمًا أنه الأفضل". لقد شاهدت لابين ذلك مراراً وتكراراً: "العقود التي تأتي على سعر الطلب لديها معدل إلغاء مرتفع للغاية" ، كما تقول. "عندما يحدث ذلك ، يفقد البائع [البائع] زخمه كمنزل جديد في السوق". وهذا يمكن أن يجعل عرضك جذابًا مرة أخرى. قد تشعرك عملية شراء المنزل بقسوة في بعض الأحيان ، وقد تخسر واحدة أو اثنتين من حروب العروض قبل أن تربح واحدة. انها تقريبا طقوس مرور. ولكنك ستكون في وضع أفضل للفوز بالمنزل الذي تريده مع وكيل عقارات مدرك لمساعدتكم على كتابة عرض تنافسي قوي يتبع هذه الاستراتيجيات. ديبورا كيرنز هي كاتبة في موقع Investmentmatome ، وهو موقع إلكتروني للتمويل الشخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:debbie_kearns.
صورة عبر iStock. 4. كن مرنا في الختام
5. اكتب "رسالة حب" للبائع
6. لا تحسب نفسك بعد حرب المزايدة
ماذا بعد؟
تجد أفضل وكيل عقاري
معرفة إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك تسمح لك بالحصول على قرض عقاري
اكتشف ما يكلف حقا لشراء منزل
