5 خيارات تمويل البائع لمشتري المنازل |

أعتقد الآن هو وقت كبير لشراء منزل؟ حظا سعيدا في العثور على تمويل.

لا تزال معايير الإقراض المتشددة تشل أحلام امتلاك المنازل لأولئك الذين لديهم دخل لدعم الرهن العقاري ولكن بدون وجود سجل ائتماني نظيف صارم و بحد أدنى 720 درجة ائتمان.

بالنسبة لهؤلاء الناس ، إنها سوق صعبة - واحدة لا يبدو أنها تتراخى في أي وقت قريب.

أدخل تمويل البائع. مرة واحدة شعبية في 1980s ، يظهر مرة أخرى تمويل البائع كوسيلة للمشترين للتحايل على قيود الإقراض العقاري المرتفعة اليوم.

وفقاً لـ Bloomberg Businessweek ، تم شراء ما يقرب من 53،000 منزل في عام 2010 بتمويل من المالك ، معظمها يحدث في ميشيغان وفلوريدا وأوهايو وكاليفورنيا وويسكونسن ومينيسوتا وتكساس.

في حين أن هذه فقط ما يقرب من 1.5 ٪ من المعاملات العقارية في عام 2010 ، فإنه يعطي تلميحا أنه بالنسبة للمشترين ، أصبحت الضرورة مرة أخرى أم الاختراع.

تاريخ موجز لتمويل البائع

أقلقت تمويل البائع خلال أوائل الثمانينيات بعد أن ارتفعت أسعار الفائدة إلى 20٪ ، مما أجبر مشتري المنازل على البحث عن خيارات أخرى.

دخل بائع التجزئة في الاختراق ، وشارك أصحاب المنازل مع انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري مع المشترين على استعداد لتحمل القرض.

أصبحت الفكرة أداة تمويل شهيرة حتى أواخر السبعينيات عندما استدعت البنوك شرط البيع المستحق الذي سمح لهم باستدعاء القرض المستحق في حالة بيع منزل لطرف ثالث.

فقرة البيع المستحقة في الواقع تخدم غرضًا مزدوجًا. ولم يساعد ذلك فقط البنوك في محاربة منافس ، بل إنه سمح لها أيضا بنقل المقترضين من قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المنخفضة ، إلى قروض جديدة ذات فائدة أعلى.

يعتقد ستانلي برونشتاين ، وهو محام ومقرّها في ولاية أريزونا ، أن تمويل البائع يعود إلى شكله الرائج.

"لقد كان أصعب وأصعب للحصول على قروض من البنوك وشركات الرهن العقاري" ، كما يقول. "من المحتمل أن تزداد صعوبة حتى ، خاصة إذا جاءت بعض القواعد المقترحة لتطالب المشترين بتخفيض بنسبة 20٪ من أجل التأهل للتمويل التقليدي."

جعل تمويل البائع العمل

في حين أن تمويل البائع المتنوع اليوم خيارات بعيدة كل البعد جذورها عام 1980 ، ظلت الفرضية (والمحاذير) على حالها. تمويل البائع يشبه المقرضين البنكيين التقليديين.

يوقع المشتري على سند إذني ويتعهد بدفع دفعات أقساط البائع (عادة ما تكون شهريا) التي تحتوي على الأصل والفائدة.

تمامًا مثل القرض التقليدي ، سيكون هناك قرض عقاري موقّع أو سند ضمان ، أو اتفاقية تأمين تسمح للبائع بالحجز إذا لم يدفع المشتري.

حاليًا ، يمكن لمشتري المنازل الاختيار من بين خمسة خيارات تمويل مختلفة للبائع:

خيار تمويل البائع # 1: مجاني ومجاني

خيار تمويل البائع الأبسط هو عندما يبيع المالك منزلاً مجانيًا وخاليًا من جميع الامتيازات. يقوم المشتري بدفعة مدفوعة ويسدد الدفعات الرئيسية والفواتير الشهرية المتفاوض عليها للبائع الذي يحمل رصيد القرض في ملاحظة خاصة.

خيار تمويل البائع # 2: الإيجار مع خيار الشراء (الإيجار للعميل)

في هذا السيناريو ، يحتفظ صاحب المنزل المحتملين بخيار شراء المنزل ولكن بدون الالتزام الفعلي. يكتسب المقترض فائدة عادلة في المنزل مع دفعة أولى بينما يقوم أيضًا بسداد دفعات الإيجار العادية والشهرية.

في نهاية فترة الإيجار ، لديه / لديها خيار دفع الرصيد المتبقي من خلال إعادة التمويل.

Kevin Amolsch ، رئيس مجموعة باين المالية ، ينصح البائعين باتباع هذا الخيار للحصول على ما يكفي من دفعة أولى غير قابلة للاسترداد في حالة عدم اختيار الشخص للشراء.

ولكن من ناحية أخرى ، يمكن للمشترين أيضًا حماية خياراتهم من خلال تسجيل عقد الإيجار الذي سيؤدي إلى غموض العنوان ، مما يجعل من الصعب على البائع يقول:

خيار تمويل البائع # 3: موقع الرهن الثاني

هذا حيث يحمل البائع على قرض الرهن العقاري الثاني وراء البنك إما لجعل لا ، أو صفقة صغيرة من المال إلى أسفل. ثم يقوم المشتري بسداد دفعتين كل شهر - واحد إلى صاحب الامتياز المصرفي الأعلى والثاني للبائع الخاص.

مخاطر البائع مع هذا الخيار واضحة. إذا كان المشتري يدفع فقط صاحب الامتياز الأول ، يجب أن يكون لدى البائع ما يكفي من الأسهم أو الأموال لحجز ودفع أول مالك امتياز أكبر.

وبالمثل ، إذا كان المشتري يدفع فقط المبلغ الثاني الأصغر ، فلا يزال البائع يخاطر بفقدان الملكية إذا كان صاحب الامتياز الأعلى ممنوعًا.

خيار تمويل البائع # 4: الرهن العقاري حول الرهن

عرض من قبل أولئك الذين يترددون في اتخاذ موقف مخاطرة ، موقف صاحب الامتياز الثاني ، والرهن حول التفاف هي أيضا فرصة للبائعين ل كسب معدل جيد من العائد.

"إذا كنت بائعًا بقروض عقارية بقيمة 100000 دولارًا أمريكيًا بنسبة 4٪ وتقدر قيمة العقار بمبلغ 150.000 دولار أمريكي ، فأنا أبيعه للمشتري بـ 10000 دولار أمريكي لأسفل ، حاملاً الفارق بأكمله [140،000 دولار] بنسبة 7٪ على غلاف يقول لانس تشرشل ، المحامي في مجموعة "فرونت لاين" للتعليم: "حول الرهن العقاري أو سند الضمان الشامل". "أفضل أن أحقق 2٪ أو 3٪ على 100.000 دولار بدلاً من 7٪ فقط على الـ 40.000 دولار."

ومع ذلك يجب أن يعرف المشترون المخاطر التي تنطوي عليها عمليات الالتفاف. "إذا كنت ذاهبًا إلى قرض عقاري ، فاستمر دائماً مع شركة الضمان" ، تنصح أمولش. "أنت لا تعرف ما الذي يقوم به البائع بأموالك."

ستضمن شركات الضمان أن تدفع الدفعات إلى كل من البائع وحامل الامتياز المصرفي الكبير.

هناك خطر آخر يتمثل في قيام البنك باكتشاف هذا الرفض المحدد.

"هذا النوع من الترتيبات ينتهك ما يعرف بشرط الاستحقاق على البيع والذي يقول أساسًا أن المقرض الحالي يجب أن يتم سداده عندما يبيع البائع العقار إلى "مشترٍ جديد" ، يحذر برونشتاين.

"إذا لم يفعل البائع ذلك ، واكتشف المقرض ، يمكن للمقرض أن يعلن عن المذكرة بشكل افتراضي ويطلب تسديدها بالكامل".

بعد عدادات تشرشل في سوق اليوم ، خطر حدوث هذا هو صغير. "لماذا يزعج نفسه بالتعرض لقروض متعطلة للقرض المتعثر إذا كان يدفع على النحو المتفق عليه؟"

السبب الوحيد وراء دعوة البنوك للقرض هو ما إذا كانت أسعار الفائدة ترتفع مرة أخرى ، ثم سترغب في الحصول على قرض آخر "أعلى معدل."

خيار تمويل البائع رقم 5: عقد أرض تقسيط

ربما يكون الخيار الأكثر خطورة الذي قد يوصي به عدد قليل من الخبراء ، حيث يمنح عقد تقسيط الأرض مشتري المنازل مجرد مصلحة عادلة في العقار في حين أن الفائدة القانونية والمحتجزة ملكية البائع النهائية لا تمر إلى المشتري حتى آخر دفعة تم التعاقد عليها.

جواب الاستثمار: تمويل البائع يخلق طريقة لمشتري المنازل مع دخل لدعم الرهن العقاري ولكن مع امتلاك أقل من الائتمان الممتاز ، امتلاك أخيراً لبيوتهم الخاصة ، ولكن مع أي صفقة تجارية ، يجب على هؤلاء الذين يختارون هذه الطريقة أن يضعوا التحذيرات التالية في الاعتبار.

• لا تفعل ذلك بمفردك.المال الذي وفرته لتجنب إقفال البنوك التقليدية التكاليف يجب أن يتم تطبيق للحصول على إرشادات الخبراء.
• تمويل البائع هو صفقة تجارية وينبغي التعامل معها على هذا النحو. توثيق كل شيء بشكل صحيح من خلال سند (الرهن العقاري) ، والتأمين على الممتلكات ، والتفتيش ، والتقييمات ، الخ.
• استخدام شركة الضمان لإغلاق الصفقة وتحويل مدفوعات الرهن العقاري بشكل صحيح.
• تذكر أنه بينما يكون البائعون رائعين في الشيكات النقدية ، الحصول على إصدار الفعل النهائي يمكن أن يكون مشكلة. الحصول على مخصص للحصول على الإفراج الموقَّع المحتفظ به في الضمان عند سداد القرض في النهاية.

الصورة مجاملة من Flickr: Woodleywonderworks.