5 شروط رئيسية يجب أن تعرفها قبل الحصول على رهن |

من المعروف أن وكلاء العقارات ومؤسسات إقراض الرهن العقاري هم من الأجانب.

يبدو أنها تظهر من العدم ، ويبدو أنهم يعرفون بعضهم البعض ، ولا تراهم يأكلون أبداً. لديهم أيضا لغتهم الخاصة ، والتي قد تسمعهم يتحدثون بينما كنت في الختام أو الحديث عن منزل.

إذا كنت مجرد بشر ، قد لا يكون لديك القدرة على الظهور في الإرادة أو الذهاب لذلك لفترة طويلة دون تناول الطعام ، ولكن هذه الشروط الخمسة سوف تساعدك على تعلم التحدث بلغتهم. عش وتزدهر!

[وانقر على المصطلح لقراءة المزيد عنه في قاموسنا المالي .]

أبريل

معرفة معدل النسبة السنوية للقرض (أو أبريل) يخبرك التكلفة الحقيقية للاقتراض لأنها تشمل جميع الرسوم المرتبطة مباشرة بالقروض ، وليس فقط مدفوعات الفائدة. حقيقة أن هناك أكثر من طريقة لحساب APR تعقد مقارنة بين القروض ، لكن الصيغة التي تتضمن المكونات الأساسية هي:

APR = [2 x عدد الدفعات في السنة × إجمالي رسوم التمويل] / [عائدات القرض الأصلي] x إجمالي عدد الدفعات + 1]

تقع مسؤولية حساب معدّلات التكلفة السنوية على المقرض ، وليس أنت ، وتقتضي اللوائح الفيدرالية من المقرضين الإفصاح عن معدل الفائدة السنوية على القرض بنوع كبير. يتطلب قانون حماية ائتمان المستهلك لعام 1968 (المعروف أيضًا باسم قانون الحقيقة في الإقراض) من المقرضين الإفصاح عن رسوم التمويل الخاصة بالقرض بالإضافة إلى معدل الفائدة السنوي (APR) الخاص به ، وبذلك يمكنك مقارنة القروض.

تستند حسابات معدل الفائدة السنوية إلى أسعار فائدة ثابتة ، لذا فهي قابلة للتعديل معدلات خلق APRs دائمة التغير. ولهذه الأسباب ، يتجه بعض المقترضين إلى تقديرات حسن النية من المقرضين لمقارنة رسوم القروض مباشرة بدلاً من مقارنة الـ APRs.

ARM

معدل الرهن العقاري القابل للتعديل (أو ARM) له معدل فائدة متفاوت يحسبه إضافة قسط إلى معدل معياري معين.

هناك نوعان شائعان من ARMs هما ARM المربحة الفائدة فقط و ARM المختلط. تقدم ARMs الفائدة فقط فترة محددة خلالها المقترض يدفع فقط الفائدة على القرض. هذا يقلل من دفع المقترض ، لكنه يترك الرئيسي المعلقة. تقدم ARMs الهجين معدل ثابت لفترة من الوقت ومن ثم العودة إلى معدل متغير لبقية عمر القرض. وتحمل الذراع 3/1 ARM على سبيل المثال معدلًا ثابتًا للسنوات الثلاث الأولى ثم يتم تعديلها سنويًا بعد ذلك.

في كثير من الحالات ، يكون لدى أجهزة ARM قيود على مدى ارتفاعها ، وأحيانًا انخفاض معدل الفائدة ، وكذلك كم يمكن أن تتحرك في أي سنة أو شهر أو ربع. في بعض الحالات ، سيتم تعديل السعر فقط - أي لن تحصل على أي فائدة إذا انخفضت المعدلات. بغض النظر ، مطلوب من المقرضين قانونا للكشف عن مدى ارتفاع الدفعة الشهرية قد تذهب. تأكد من أنك تستطيع التعامل مع سيناريو الحالة الأسوأ.

Freddie Mac

تعتبر شركة Federal Home Loan Mortgage Corp. (FHLMC أو Freddie Mac) كيانًا ترعاه الحكومة والذي يشتري أنواعًا معينة من الرهون العقارية من البنوك ويستخدمها ضمانات للأوراق المالية المدعومة بالقروض.

إليك كيف تعمل Freddie Mac:

• إذا حصلت على قرض عقاري ، يوافق المقرض على تحويل الأموال إلى حسابك ، وتوافق على سداد المقرض وفقًا لجدول زمني محدد.
• قد يختار المقرض بعد ذلك عقد هذا الرهن في محفظته أو بيعه في سوق الرهن العقاري الثانوي.
• من خلال بيع الرهن العقاري الخاص بك ، يتلقى المقرض المال الذي يمكنه استخدامه لتقديم المزيد من قروض الرهن العقاري إلى المقترضين الآخرين.
• ولأن هذه العملية تخلق عرضًا ثابتًا من أموال الرهن العقاري ، فإن معدلات الرهن العقاري تظل تنافسية ، والرهون العقارية أكثر توافقاً.

وهكذا ، إذا كان البنك الذي تتعامل معه يعتقد أنه يمكن أن يمنحك قرضًا يعرف أن فريدي ماك سيشتريه ، فمن المحتمل أن يكون المصرف الذي تتعامل معه لجعل القرض.

فريدي ماك حزم الرهون العقارية التي تشتريها إلى مجموعات ("مجمعات") ذات خصائص مشتركة (أي معدلات فائدة مماثلة أو آجال استحقاق أو تصنيف ائتماني). ثم تقوم ببيع الأوراق المالية التي تمثل حصة ملكية في هذه المجمعات. هذه الأوراق المالية ، تسمى الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية ، يتم شراؤها من قبل المستثمرين في السوق المفتوحة. مع الصناديق من المبيعات ، يشتري فريدي ماك المزيد من الرهون.

عندما تقوم بتسديد دفعات الرهن العقاري الشهرية إلى المقرض الخاص بك أو خدمة الرهونات العقارية ، يحتفظ المقرض أو صاحب خدمة الرهن برسوم ويرسل باقي المبلغ إلى فريدي ماك. بدوره يأخذ فريدي ماك رسومًا ويمر ما تبقى للمستثمرين الذين يحتفظون بالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. بالنسبة لهم ، الأمر يشبه امتلاك سند مضمون بشكل أساسي من قبل الحكومة.

هذا لأن فريدي ماك تضمن دفع الفائدة في الوقت المناسب والمال على الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية - وبعبارة أخرى ، إذا كنت " رواتب الرهن العقاري الخاص بك ، لا يزال فريدي ماك يجعل المدفوعات إلى المستثمرين.

Ginnie Mae

فريدي ماك ليس هو الكيان الوحيد الذي ترعاه الحكومة المشاركة في إقراض الرهن العقاري. تم تأسيس وكالة تابعة لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية بالولايات المتحدة ، وهي الرابطة الوطنية للرهن العقاري (GNMA أو Ginnie Mae) من قبل الكونغرس في عام 1968. وتضمن الوكالة سداد الفائدة في الوقت المناسب والمال على بعض الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية.

على خلاف فريدي ماك ، ومع ذلك ، لا يشتري Ginnie Mae أو يبيع الرهون العقارية ، ولا يُصدر أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. وبوجه عام ، فإنها تضمن فقط تلك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي تتكون من قروض الرهن العقاري المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان أو إدارة شؤون المحاربين القدامى أو دائرة الإسكان الريفي أو مكتب الإسكان العام والهندي.

قسط التأمين المؤهل للرهن العقاري

يؤمن قسط التأمين العقاري المؤهَّل دفعات الرهن العقاري لمالك المنزل. عادة ما يأتي التأمين على الرهن من إدارة الإسكان الفيدرالية أو إدارة شؤون المحاربين القدامى أو دائرة الإسكان الريفية أو شركة تأمين الرهن العقاري الخاصة.

قد يُطلب منك شرائها إذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20٪ من سعر المنزل. في الأساس ، يتم تنفيذ السياسة في حالة التعثر على القرض. بهذه الطريقة ، لا يزال البنك يحصل على مدفوعات القرض. قد تكون أقساط التأمين العقاري المؤهلة قابلة للاقتطاع من الضرائب إذا نشأت الرهون بعد عام 2006 ، على الرغم من وجود حدود للدخل.