الرهون العقاريه: الاساسيات

جدول المحتويات:

ما هي الرهون العقارية؟
كيف تتأهل للحصول على أفضل سعر فائدة
قروض إدارة الإسكان الفدرالية
قروض VA
قروض USDA
جعل الاختيار الصحيح

سواء كنت من مشتري المنازل للمرة الأولى ، فقط تعلم عن الرهون العقارية أو كنت صاحب منزل متمرس تبحث عن إعادة تمويل ، فإن الخيارات قد تبدو ساحقة. إليك كيفية العثور على الرهن العقاري المناسب والقفل بأفضل سعر.

ما هي الرهون العقارية؟

الرهن العقاري هو قرض منزل طويل الأجل من خلال مؤسسة مالية ، مع منزل أو ممتلكات أخرى بمثابة ضمانات. الأنواع الأكثر شيوعًا هي الرهون ذات المعدل الثابت والرهون العقارية ذات معدلات الفائدة القابلة للتعديل.

الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت: يتوفر هذا غالبًا بخيارات لمدة 15 عامًا و 30 عامًا. مع رهن عقاري ثابت ، يبقى سعر الفائدة الخاص بك هو نفسه طوال فترة القرض وستحصل دائمًا على نفس الدفعة الشهرية.

مع رهن عقاري لمدة 30 عامًا ، ستكون دفعاتك الشهرية أقل لأن لديك 15 سنة أخرى لتسديد القرض. ومع ذلك ، ستدفع فائدة أقل على مدار 15 سنة من القرض. أي قرض مناسب لك يعتمد جزئيًا على ما إذا كنت تستطيع تحمل دفعات شهرية أعلى.

الرهن العقاري معدل قابل للتعديل: سعر الفائدة على ARM يتغير كل عام على أساس السوق ، ولكن قد يأتي هذا القرض بمعدل ثابت أولي. على سبيل المثال ، تم إصلاح معدل على ARM 5/1 الهجين للسنوات الخمس الأولى. بعد ذلك ، يتم تعديل المعدل سنويًا استنادًا إلى السوق.

معدل الفائدة الأولية على أرمينيا عادة ما يكون أقل من الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت. بشكل عام ، فإن أجهزة ARM هي الأكثر منطقية إذا كنت تخطط لبيع أو إعادة تمويل منزلك قبل أن ترتفع فترة السعر الثابت الأولي. على سبيل المثال ، إذا كنت تخطط لبيع منزلك في فترة تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات ، فقد يكون 5/1 ARM أكثر منطقية بالنسبة لك من الرهن العقاري ذي السعر الثابت 15 أو 30 سنة.

باستخدام ARM ، يمكن أن تقفز دفعات الرهن العقاري إذا ارتفعت أسعار الفائدة وكنت غير قادر أو غير راغب في البيع أو إعادة التمويل. قد تكون كارثية إذا لم تكن مستعدًا.

الرهن غير المطابق: الوكالات الحكومية فاني ماي وفريدي ماك في نهاية المطاف شراء أو دعم معظم الرهون العقارية. لكن فاني وفريدي سوف يتعاملان فقط مع القروض التي تصل إلى 453،100 دولار (على الرغم من أنها أعلى في الأسواق الأكثر تكلفة). الرهون العقارية الكبيرة هي "غير مطابقة". وغالبا ما تأتي مع أسعار فائدة أعلى.
مقارنة معدلات الرهن العقاري
كيف تتأهل للحصول على أفضل سعر فائدة

بشكل عام ، تؤثر العديد من العوامل الخارجية على كيفية اتجاه الأسعار بمرور الوقت ، بما في ذلك شراء الاحتياطي الفيدرالي ، والطلب على المساكن ، والسوق الثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ولكن معظم ما يؤثر على فرصك في الحصول على أفضل سعر في أي وقت يقع ضمن نطاق سيطرتك.

عند اتخاذ قرار بشأن ما إذا كنت تمثل مخاطرة كبيرة مقابل أموالهم ، يدرس المقرضون دخلك ونقاطك الائتمانية وتاريخ التوظيف والأصول السائلة والدفعة المقدمة ونوع العقار الذي تشتريه وقيمته. في ما يلي خطوات محددة يمكنك اتخاذها للمساعدة في قضيتك:

1. معرفة درجة الائتمان الخاصة بك

درجة الائتمان الخاصة بك هي الأساس لملفك الشخصي المالي. يتم إصدار أكثر النقاط استخدامًا من قبل Fair Isaac Corp (FICO) ودرجاتك في خمسة مجالات مختلفة ، كل منها يشكل نسبة مئوية من درجتك. هؤلاء هم:

تاريخ الدفع (35 ٪)

الأموال المستحقة (30 ٪)

طول تاريخ الائتمان (15 ٪)

أنواع الائتمان المستخدمة (10٪)

رصيد جديد (10٪)

تتراوح درجات فيكو من 300 إلى 850 ؛ كلما كانت النتيجة أعلى، كلما كان أفضل. أفضل المرشحين لديهم رصيد منخفض في بطاقة الائتمان وأرصدة القروض ، وتاريخ طويل للدفعات في الوقت المحدد وحسابات الائتمان الجارية ، لذا تأكد من أن تقرير الائتمان الخاص بك خالٍ من الأخطاء. يمكنك الوصول إليه بدون تكلفة على annualcreditreport.com ، حيث يمكنك رؤية نسخة واحدة كل عام من كل من وكالات الإبلاغ الائتماني الثلاث (Experian و TransUnion و Equifax). إذا وجدت أخطاءً ، فاتصل بالشركة لتصحيحها.

2. اخرج من الديون

الكثير من الديون يجعلك مخاطرة سيئة. ينظر المقرضون إلى نسبة الدين إلى الدخل ، أو DTI ، لتحديد ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على أفضل سعر فائدة حالي. خفض DTI الخاص بك عن طريق سداد البلاستيك الخاص بك. هذا من المرجح أن يرفع درجة FICO كذلك.

3. قم بإعداد مستنداتك المالية

في عام 2014 ، نفّذ مكتب حماية الأموال المالية القواعد التي تحميك من القروض التي لست مؤهلاً لها ، وبالتالي ستقل احتمالية تعرضك لقروض الرهن العقاري. ونتيجة لذلك ، يتعرض المقرضون لمزيد من الضغوط لمراجعة سجلاتك المالية. ستنظر بدقة إلى دخلك وأصولك وديونك وحساباتك الائتمانية. إذا رأوا أي شيء خارج عن المألوف ، فسيطلبون تقديم توضيحات ، لذلك احتفظ بسجلات كثيرة. تساعدك فاتورة النظافة المالية على التأهل للحصول على سعر فائدة منخفض للرهن العقاري.

4. التفكير في أقفال ونقاط الرهن العقاري معدل

مع قفل سعر ، يلتزم المقرض بإعطائك سعر فائدة محدد ، حتى إذا لم يتم إغلاق قرضك حتى الآن. اقرأ دليل المستهلك في الاحتياطي الفيدرالي إلى تأمينات الرهن العقاري لمعرفة المزيد.

طريقة أخرى لتخفيض سعر الرهن العقاري الخاص بك هو دفع "نقاط" (بشكل أساسي ، مبلغ محدد بالدولار للفائدة المدفوعة مسبقاً) في مقابل تخفيض سعر الفائدة على مدى فترة القرض بمقدار معين. واحد "نقطة" يساوي 1 ٪ من مبلغ الرهن العقاري الخاص بك. هذه الإستراتيجية هي أكثر فائدة عمومًا كلما بقيت في منزلك. النقاط قد تكون أيضا معفاة من الضرائب.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية

يشير قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية إلى قرض الرهن العقاري المؤمن عليه من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان. تم تصميم قروض إدارة الإسكان الفدرالية خصيصًا لمشتري المنازل لأول مرة ، وعادةً ما تتطلب فقط حدًا أدنى للدفع بنسبة 3.5٪. إنها في العادة قروض عقارية ثابتة لمدة 30 عامًا.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية جذابة جدا لمشتري المساكن لأول مرة الذين قد لا يكونوا قادرين على تحمل الدفعة المطلوبة 20 ٪ التي تأتي مع الرهن العقاري التقليدي. تخيل أنك عثرت على منزل تحبه حقًا بمبلغ 300 ألف دولار. يمكنك تحمل دفعات شهرية ، ولكن ليس الدفعة الأولى 60،000 دولار بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق. إذا انخفضت بنسبة 3.5٪ ، فستضطر فقط إلى إنفاق 10500 دولار أمريكي مقدمًا.

قد يبدو قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) جيدة جدًا لدرجة يصعب تصديقها - وهناك مشكلة. نظرًا لأنك خفضت بنسبة أقل من 20٪ ، سيتعين عليك دفع شكلين من التأمين العقاري.

أولاً ، ستدفع قسط التأمين على الرهن العقاري مقدمًا بنسبة 1.75٪ من القرض. على سبيل المثال ، على رهن عقاري بقيمة 240،000 دولار ، ستدفع 4،200 دولار. عادة ما يتم تضمين هذا في الرهن العقاري ، لذلك قد لا تضطر إلى دفع من جيبك.

ثانيا ، سوف تدفع قسط التأمين السنوي الرهن العقاري ، والتي يتم تحصيلها شهريا. يمكن أن يتغير السعر وقد يختلف الدفع الخاص بك. لنفترض أن قسط التأمين السنوي الحالي هو 0.80٪ للقرض بأقل من 679،650 دولارًا ولفترة تزيد عن 15 عامًا. على هذا الرهون بقيمة 240،000 دولار ، ستنتهي في نهاية الأمر بدفع 1،920 دولارًا سنويًا ، أو 160 دولارًا في الشهر.

ضع في اعتبارك أنه يمكنك التفكير في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك للتخلص من قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية عندما يكون لديك ما يكفي من الأسهم في المنزل للقيام بذلك.

في حين قد تكون الدفعة المقدمة أقل جاذبية ، فإننا نقترح تسوية الأرقام. قد تجد أنه أرخص على المدى الطويل لتوفير بنسبة 20٪.

قروض VA

تم إنشاء برنامج قرض الشؤون قدامى المحاربين في عام 1944 لمساعدة أفراد الخدمة العسكرية مع مشتريات المنزل بعد عودته من العمل. يمكن أن يقدم قرض VA مبلغًا يصل إلى 100٪ من التمويل للمقترض ، مما يؤدي فعليًا إلى إلغاء متطلبات أي دفعة مقدمة.

قروض VA ، المدعومة من الحكومة الفيدرالية ، هي أكثر سهولة في التأهل من قروض الرهن العقاري التقليدية لأنها تتطلب من البنوك تحمل مخاطر أقل. لا يستطيع المقترضون من قروض VA بشكل عام أن يتجاوزوا نسبة الدين إلى الدخل 41٪ ، ويبحث معظم المقرضين المعتمدين على VA عن درجة ائتمان لا تقل عن 620.

يجب أن يكون المقترض قرض VA هو المخضرم الخدمة الفعلية مع ما لا يقل عن 90 يوما من الخدمة خلال الحروب أو 181 أيام متواصلة من الخدمة النشطة خلال وقت السلم. وكبديل لذلك ، فإن العمل لمدة ست سنوات في الحرس الوطني أو الاحتياطيات يؤهل الفرد أيضًا. وفي ظل ظروف معينة ، يمكن لزوج المحاربين القدامى المتوفى الحصول على قرض من وزارة شؤون المحاربين القدامى.

بالطبع ، كما هو الحال مع القروض التقليدية ، يجب أن يكون المقترضين VA قرض قادرة على توفير الوثائق المطلوبة الكافية لإثبات حالتها المخضرم ، والدخل ، والأصول والخصوم. سوف يحتاج مقدمو الطلبات أيضا للحصول على DD-214 ، وإثبات الخدمة العسكرية ، وشهادة الأهلية ، بمثابة دليل على أهلية الحصول على قرض VA.

قروض USDA

يوجد لدى وزارة الزراعة الأمريكية برنامجان لمساعدة الأشخاص في شراء أو بناء أو إصلاح أو نقل المنازل في المناطق الريفية.

أولاً ، يقدم برنامج القروض المضمونة للإسكان العائلي الوحيد ضمانات تسمح للأشخاص ذوي الدخول المنخفضة والمتوسطة باستخدام قروض مقابل 100٪ من تكلفة المنزل.

يقدم البرنامج الآخر ، القروض السكنية المباشرة للأسر المعيشية الفردية ، إعانات مباشرة تقلل من دفعات الرهن العقاري ، مما يسمح بخفض أسعار الفائدة إلى 1٪ ، مع سداد ما يصل إلى 33 سنة (38 سنة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض جداً الذين لا يستطيعون تحمل 33 عام الاسترداد). يجب أن يكون المقترضون من ذوي الدخول المنخفضة أو المنخفضة جدًا ممن لا يملكون منازل مناسبة ولا يمكنهم الحصول على قروض من مصادر أخرى بشروط يمكن أن يفي بها الأشخاص بشكل معقول.

يجب أن تكون المنازل الممولة من خلال هذا البرنامج بحجم متواضع للمنطقة ، وأن تكون أقل قيمة من الحد المسموح به للبرنامج في المنطقة ، وليس لديها حوض سباحة في الأرض وغير مصممة لأنشطة صنع المال.

جعل الاختيار الصحيح

يقول علماء النفس أن العديد من المستهلكين ، عندما يواجهون الكثير من الخيارات ، سيختارون عدم الاختيار على الإطلاق - أو اتخاذ قرار متسرع لمجرد تجاوز الألم. قروض الرهن العقاري لديها الكثير من الأجزاء المتحركة ، ومن السهل أن تغمرها محاولة فرزها كلها.

اطلب من كل مقرض تتحدثه أن يطلع على كل تفاصيل كل حزمة قرض. اطلب مجموعة من الأسئلة ، وتدوين الملاحظات … ثم ننام عليها. تحدث مع شخص مستعد للاستماع. ربما إدراك أنه قد لا يكون هناك أحد أفضل قرار سيساعد في تخفيف القلق. لقد حصلت على هذا.
الحصول على المشورة من خبير الرهن العقاري
أكثر من Investmentmatome: كم بيت يمكن أن أتحمل حقا؟ مقارنة معدلات الرهن العقاري الحصول على الرهن العقاري بريبروفال