الحصول على رهن أكثر أماناً باستخدام هذه النصائح ما بعد الأزمة

الرهون العقارية الآن أكثر أمانا مما كانت عليه قبل 10 سنوات. هذا هو التأثير الرئيسي للأزمة المالية 2008-2009 على سوق الرهن العقاري.

كانت أنواع القروض التالية شائعة خلال طفرة الإسكان في أوائل إلى منتصف عام 2000 ولكنها غير متوفرة الآن لمعظم المقترضين:

• وقد سمحت القروض العقارية منخفضة القيمة للمقترضين بالحصول على قروض دون توثيق الدخل والأصول.
• فالقروض العقارية ذات الفائدة الوحيدة مكنت المقترضين من شراء المنازل التي لم يكن بوسعهم تحملها مع دفعات شهرية منخفضة في البداية. لكن القروض كانت بمثابة المعادل المالي للقنابل الموقوتة: انتهت فترة الفائدة فقط بعد بضع سنوات ، ومن ثم كان على المقترضين أن يدفعوا مبلغا أساسيا ، مقدما دفعات شهرية بعد قدرة العديد من المالكين على السداد.
• ارتفعت الرهون العقارية عالية المخاطر - قروض المنازل للمقترضين الذين يعانون من ضعف الائتمان - من شعبية ، حيث انتقلت من 8 ٪ من قروض الرهن العقاري في عام 2003 إلى 20 ٪ في عامي 2005 و 2006.

لا يتعين عليك أن تكون خبيرًا لمعرفة كيف يمكن أن يكون الكثير من هذه القروض سيئة. لكن المستثمرين فوجئوا بطريقة ما عندما توقفت أعداد كبيرة من المقترضين عن سداد رهونهم العقارية. وبحلول سبتمبر / أيلول 2008 ، كانت 5.3٪ من الرهونات العقارية متأخرة ، مما يعني أن واحدًا من كل 19 مقترضًا متأخرًا 30 يومًا على الأقل عن الدفعات. في الربع الأول من عام 2010 ، ارتفع معدل الانحراف بنسبة 11.54٪ ، مما يعني أن 1 من كل 9 من المقترضين تأخروا في سداد ديونهم.

الملايين من هؤلاء المقترضين الجانحين فقدوا منازلهم. من عام 2007 حتى عام 2016 ، تم الانتهاء من حوالي 7.8 مليون حبس الرهن ، وفقا ل CoreLogic. انخفض معدل تملك المنازل ، ولم يتم استرداده. في الربع الثاني من عام 2008 ، تملك 68.1٪ من الأسر منازلها. بعد 10 سنوات ، 64.3٪ فعلوا.

»بعد الركود العظيم ، هل نحن 10 سنوات أكثر حكمة؟ شاهد المزيد من النصائح حول التحضير - والازدهار

وقفها من الحدوث مرة أخرى

وفقًا لمسح أجرته مؤسسة Investmentmatome مؤخرًا ، أجرته مؤسسة Harris Poll على الإنترنت من بين أكثر من 2000 من البالغين في الولايات المتحدة ، واجه ما يقرب من 4 من كل 5 أمريكيين (79٪) تأثيرات مالية سلبية نتيجة للأزمة المالية. ومن بين هؤلاء ، قال أكثر من نصفهم (55٪) أنهم لم يستردوا عافيتهم المالية.

والناس لا يزالون مصدومين من قبل حبس الرهن. وفي نفس الاستطلاع ، قال 31٪ من المشاركين في الاستطلاع إن الأزمة المالية ستجعلهم أكثر تحفظًا عندما يقدروا كم المنزل الذي يستطيعون تحمله ، وقال 24٪ إنهم سيحتاجون إلى دفعة أكبر إذا ما أرادوا شراء منزل الآن. بالإضافة إلى ذلك ، قال 7٪ من الأمريكيين إنهم أجلوا تأجيل امتلاك المنازل نتيجة للأزمة المالية. بالنسبة لأولئك الذين تقل أعمارهم عن 35 ، كان الرقم 13 ٪.

ولمنع تكرار أزمة السكن ، وضع المشرعون والمنظمون قواعد تحد من توافر القروض العقارية الغريبة ، وأنشأ المنظمون والدعاة أدوات يمكن للمستهلكين استخدامها للحصول على قرض عقاري آمن.

احصل على قرض يمكنك تسديده

حتى مع هذه اللوائح الجديدة والأدوات الصديقة للمستهلك ، لا يزال الأمر متروكًا لك لتعلم نفسك وتعرف حدودك. فيما يلي بعض الاستراتيجيات.

أعرف ما تستطيع.الخطوة الأولى نحو الحصول على قرض عقاري بأسعار معقولة هو شراء منزل بأسعار معقولة. إن آلة حاسبة أسعار المنزل في Investmentmatome هي أداة تسمح لك بإيجاد نطاق السعر المنزلي الخاص بك ، من "بأسعار معقولة" إلى "تمتد" إلى "عدوانية".

كانت القدرة على تحمل التكاليف في المنزل ضحية أخرى للأزمة المالية. في استطلاع Investmentmatome ، قال 12٪ من المشاركين أنهم قلقون من عدم قدرتهم على شراء منزل نتيجة للأزمة المالية. وقال 19٪ أن رواتبهم ظلت راكدة منذ الأزمة المالية.

احصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري. تمنحك الموافقة المسبقة صورة أكثر دقة عن المبلغ الذي تستطيع اقتراضه. الحصول على موافقة مسبقة يمنحك خبرة في جمع الوثائق الخاصة بك ، والتي عليك القيام بها عند التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري في وقت لاحق. وهذا يشير إلى تغيير من أوائل إلى منتصف عام 2000 ، عندما لم يكن المقترضون مضطرين دائمًا إلى توثيق دخلهم وأصولهم.

إبقاء مدفوعات الديون تحت السيطرة. عندما تقدم طلبًا للحصول على قرض عقاري ، يولي المقرضون اهتمامًا كبيرًا لنسبة الدين إلى الدخل ، أو DTI. إنها النسبة المئوية للدخل الشهري ، قبل الضرائب ، التي تذهب إلى دفعات الدين.

والقاعدة الأساسية هي عقد DTI الخاص بك إلى 36 ٪ أو أقل ، على الرغم من المقرضين قد تسمح لك لاقتراض ما يصل إلى 43 ٪ أو حتى أعلى في بعض الحالات.

كيف تغيرت معايير القدرة على تحمل التكاليف منذ عام 2008: بعد إنشاء مكتب حماية المستهلك المالية في عام 2010 ، كان من الأولويات القصوى إصلاح قطاع الرهن العقاري. تبنت الوكالة قاعدة القدرة على السداد التي تحكم القروض العقارية التي تتطلب من المقرضين:

• تحقق من معلومات الدخل والائتمان بدلاً من الاكتفاء بكلمة المقترض. خلال فترة ازدهار الإسكان ، سمح المقرضون للمقترضين بالحصول على قروض عقارية دون تقديم دليل على دخولهم وأصولهم المعلنة. وضعت هذه القاعدة تلك القروض المنخفضة التوثيق خارج حدود معظم المقترضين.
• الحد الأقصى لنسبة الديون إلى الدخل عند 43 ٪. (بعض الاستثناءات تسمح للمقترضين المؤهلين جيدا لاقتراض ما يصل إلى 50 ٪ DTI.)
• الحد من النقاط والرسوم إلى ما لا يزيد عن 3 ٪ من مبلغ الرهن العقاري.

ﺗﺒﺪو هﺬﻩ اﻹرﺷﺎدات ﺷﺎﺋﻌﺔ ، ﻟﻜﻦ CFPB ﻗﺎم ﺑﺘﻄﺒﻴﻖ اﻟﻘﻮاﻋﺪ ﻟﻤﻨﻊ اﻟﻤﻘﺮﺿﻴﻦ ﻣﻦ ﺗﺠﺎهﻞ اﻟﻔﻜﺮة اﻟﻌﺎﻣﺔ ﺧﻼل ﻓﺘﺮة اﻟﺮﻓﻊ اﻟﻘﺎدم.

قام CFPB بإجراء تغييرات أخرى أيضًا لجعل قروض الرهن العقاري أكثر أمانًا.كان المقرضون قد أدخلوا رهنًا قابلًا لمعدل قابل للتعديل خلال فترة الازدهار تسمى خيار الدفع ARM ، والذي كان له ميزة مخيفة: في بعض الحالات ، يمكن للمقترضين إجراء الحد الأدنى من المدفوعات التي لم تغطي حتى مصلحة هذا الشهر ، لذلك انتهى بهم الأمر أكثر القرض ، حتى بعد إجراء الدفع.

وبموجب حكم الرهن العقاري المؤهل من CFPB ، لم يعد مسموحًا باستخدام خيار الدفع هذا خيارًا محفوفًا بالمخاطر. لا توجد قروض عقارية أو قروض عقارية مدفوعة الأجر فقط مع مدفوعات البالون. ويتم حظر غرامات الدفع المسبق على معظم الرهون العقارية.

قارن عروض الرهن العقاري

لتسهيل مقارنات القروض ، أنشأ CFPB كشفًا مؤلفًا من ثلاث صفحات يسمى تقدير القرض. يجب على المقرضين تقديم تقديرات للقرض للعملاء الذين يتقدمون بطلب للحصول على قروض عقارية.

استخدم هذا الاختصار تقدير القرض. ضع اثنين أو أكثر من تقديرات القرض جنبًا إلى جنب. اذهب إلى الصفحة 3 من كل قرض ، وركز على قسم "المقارنات" ، وعلى وجه التحديد رقمين: كم سيتكلف الرهن في السنوات الخمس الأولى ، ومبلغ القرض الذي سيتم سداده في تلك السنوات الخمس. أي قرض أفضل.

يساعد تقدير القرض في مهمة أخرى أيضًا: تقليل تكاليف الإغلاق.

كيف تغيرت مقارنات القروض منذ عام 2008: لعقود من الزمان ، تلقى مقدمو طلبات الرهن كشفًا يسمى تقدير حسن النية من مقرضيهم. توضح الوثيقة تكاليف الإغلاق ، ولكنها لم تجعل من السهل على المقترضين مقارنة عروض القروض.

يعتقد CFPB الكثير من المقترضين الرهن العقاري أهدر المال عن طريق تطبيق مع مقرض واحد فقط. وقد اكتشفت الوكالة أنه إذا كانت قد كشفت إفصاحًا جعل من السهل مقارنة عروض القروض ، فسيتم تطبيق المزيد من المقترضين على مقرضين متعددين.

حل CFPB محل تقدير حسن النية مع تقدير القرض في عام 2015 بعد عملية تطوير لمدة أربع سنوات.

حيث الرهن العقاري هي الآن

في سبتمبر 2008 ، استحوذت الحكومة الفيدرالية على الشركات التي ترعاها الحكومة فاني ماي وفريدي ماك من خلال وضعها في هيئة المحافظة. بعد مرور عشر سنوات ، ما زالوا في هيئة المحافظة ، مع ضغوط سياسية قليلة لإصلاحهم.

يجادل بعض الباحثين بأن القروض العقارية صعبة للغاية. ووفقًا للمعهد الحضري ، فإن "الائتمان شديد القسوة" منع 5.2 مليون مقترض من الحصول على قروض عقارية من 2009 إلى 2014 ، بالإضافة إلى 1.1 مليون آخرين في عام 2015.

لقد خففت معايير الائتمان ، ولكن ببطء. كان متوسط ​​درجة الائتمان على جميع الرهونات المقفلة في أغسطس 2011 هو 741 ، وفقا لإيلي ماي. في يوليو 2018 ، كان 725.

على عكس الرهون العقارية غير المستقرة في سنوات الازدهار ، فإن قروض الرهن العقاري اليوم حميدة. لكن المعايير أكثر صرامة ، وأفضل المقترضين المؤهلين لديهم نسب دين إلى دخل منخفضة وعشرات ائتمانية عالية.