كيف 8 ٪ معدلات الرهن العقاري ستغير وجه ملكية المنازل؟

على الرغم من تحسن الاقتصاد والتفاؤل الذي يحيط بأسواق الأسهم ، قطاع الإسكان لا يزال في حالة من الفزع العميق. تستمر أزمة الرهن في استغلال وقتها - على أساس المستويات المقلقة لنشاط حبس الرهن في عامي 2009 و 2010 ، وقد تستغرق وفرة البيوت غير المباعة عدة سنوات أخرى لتتراجع.

مما يدعو إلى الأسف لأن هذا قد يبدو ، وقد ظهرت العوامل مؤخرًا ، ومن المحتمل أن تؤثر على قطاع الإسكان في الأرباع والسنوات القادمة ، مما يدفع عامل الرهن إلى الخلفية. ومرة أخرى ، تحتل فاني ماي وفريدي ماك مركز الاهتمام في الوقت الذي يناقش فيه المستثمرون أسعار الفائدة ، وبعد ذلك أسعار الرهن العقاري من هنا.

فاني وفريدي والفدرالي

في الأسابيع الأخيرة ، انضمت إدارة أوباما إلى قواها في الكونغرس الذين يعتقدون أن مقرضي الرهن العقاري فاني ماي (الجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري) وفريدي ماك (المؤسسة الفيدرالية لتمويل الرهن العقاري) هي جزء من المشكلة وليست جزءًا من الحل. قدمت هاتان المؤسستان اللتان ترعاهما الحكومة مئات المليارات من الدولارات بضمانات قروض منخفضة الفائدة ، ويعتقد معظمهما أنها ساعدت على خلق البيئة التي أدت إلى ازدهار الإسكان غير المستدام.

مع تزايد عدد المشرّعين من الحزبين الجمهوري والديمقراطي بالنظر إلى انكماش حاد لكل من فاني ماي وفريدي ماك ، يمكننا أن نتحرك باتجاه تغيير عميق في سوق الإسكان. في الوقت الحالي ، تخدم فاني ماي وفريدي ماك غرضًا مهمًا: توفير البنوك الفيدرالية لأموال فيدرالية يتم منحها بعد ذلك إلى مالكي المنازل. إذا تقلصت هذه المنظمات - أو تم القضاء عليها كلية ، كما يأمل بعض صانعي السياسة - لن يكون لدى المقرضين سوى إمكانية محدودة للحصول على الأموال الفيدرالية. وإذا اضطرت البنوك إلى استخدام المزيد من رؤوس أموالها الخاصة للإقراض ، فإنها ستطلب أسعار فائدة أعلى للتعويض عن المخاطر المتزايدة الخاصة بها.

معدلات فائدة أعلى = عدد أقل من المشترين. ويعني عدد أقل من المشترين أن أسعار المساكن قد تنخفض أكثر. إليكم السبب.

لنفترض أن زوجًا شابًا يريد شراء منزل بقيمة 200000 دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 10٪. ولتمويل مبلغ 180،000 دولار أمريكي بأسعار فائدة متداولة تبلغ 5٪ تقريبًا ، فإنهم يبحثون في أصل 966 دولارًا شهريًا ومدفوعات الفائدة (قبل الضرائب والتأمين).

ولكن إذا ارتفعت الأسعار إلى 8٪ ، كما هي جيدة جدًا ، سوف ترتفع الدفعة الشهرية إلى 1320 $. والشخص الذي يحاول شراء منزل بقيمة 400.000 دولار سيدفع 800 دولار شهريًا إذا ارتفعت الأسعار من 5٪ إلى 8٪.

[إذا كنت مستعدًا لشراء منزل ، فاستخدم حاسبة الرهن العقاري لمعرفة مديرك الشهري ومدفوعات الفائدة.]

نهاية عصر؟

أحد بطانات الفضة الأخيرة كانت الأزمة الاقتصادية هي أن أسعار المساكن المتدنية جعلتها أكثر بأسعار معقولة. وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، ارتفع مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن من 137.8 في عام 2008 إلى 174.6 في عام 2010. (قيمة 100 تعني أن الأسرة ذات الدخل القومي المتوسط ​​لديها دخل كاف تماما للتأهل للحصول على قرض عقاري على المؤشر فوق 100 يشير إلى أن العائلة التي تحصل على دخل متوسط ​​لديها أكثر من دخل كاف للتأهل للحصول على قرض عقاري في منزل متوسط ​​السعر ، بافتراض دفعة مقدمة بنسبة 20٪.) ساعد انخفاض أسعار المنازل ، ولكن هبوط أسعار الفائدة ، والتي بدأت الآن في اتجاه أعلى. وبحلول حسابي ، ستؤدي زيادة معدل الفائدة إلى 8٪ إلى القضاء على جميع المكاسب التي حققها مؤشر NAR في السنوات القليلة الماضية.

لماذا أعيد التركيز على 8٪؟ انها ليست مجرد عامل فاني وفريدي. إن انسحابهم من السوق من شأنه أن يدفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 7٪ ، ولكن بقية الدفعة ستأتي من التحسن المتوقع في الاقتصاد والذي من شأنه أن يرفع أسعار الفائدة في جميع المجالات ، ربما من 100 إلى 200 نقطة أساس خلال الفترة القادمة. بضع سنوات (أي زيادة في معدل الفائدة بنسبة 1٪ إلى 2٪).

بشكل عام ، يؤدي النشاط الاقتصادي الأقوى إلى توقعات بارتفاع الأسعار. يميل الاحتياطي الفيدرالي ، الذي له دور رئيسي في تحديد أسعار الفائدة ، إلى رفع أسعار الفائدة عندما يقوى الاقتصاد. من المهم أن نلاحظ أن معدلات الرهن العقاري تتبع المعدلات على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ، وأن تلك الأسعار طويلة الأجل تمليها سوق السندات وليس بنك الاحتياطي الفيدرالي. ومع ذلك ، عندما يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل ، فإنه لا يزال يمارس تأثيراً غير مباشر قوي على اتجاه معدلات الرهن العقاري.

ما الذي يعنيه لمشتري المنازل

الآثار واضحة لمشتري المنازل المحتملين. إذا كنت تخطط لشراء منزل وستحتاج إلى الاقتراض بشكل كبير ، فمن المحتمل أن يكون هذا وقتًا رائعًا لإقفال القرض ، خاصة عندما تظل أسعار المنازل منخفضة. إذا كنت غير قادر على تحمل الدفعة الأولى في الوقت الحالي ، فلا داعي للذعر. بدلاً من ذلك ، ركز على الاستمرار في بناء دفعة أولى والتفكير في البحث عن منزل أكثر تواضعاً عما توقعته في الأصل. لإضافة عقبة أخرى ، يطلب المقرضون الآن زيادة مدفوعات تصل إلى 20 ٪ أو 30 ٪ - تغيير كبير من أيام 5 ٪ إلى أسفل. وهذا يعني أن مشتري المنازل المحتملين سيحتاجون إلى مزيد من الوقت لبناء المدخرات قبل أخذ الهبوط.

ولكن إذا كان لديك الكثير من السيولة النقدية في سوق الأوراق المالية أو في أي مكان آخر ، فيجب ألا تكون في عجلة من أمرنا لأن الحصول على قروض يصعب الحصول عليها تتحول الجداول لصالح من يمكنهم الدفع نقدًا. سيكون لديك منافسة أقل للمنزل الذي تتطلع إلى شرائه ، وإذا كانت المعدلات الأعلى في الواقع تخنق الطلب ، فقد تبحث عن مزيد من الهبوط في أسعار المساكن في المستقبل.

إذا كنت تملك منزلًا وأنت سارعت إلى سداد الرهن العقاري الخاص بك ، قد ترغب في الاستفادة مرة أخرى ، حيث لا تزال معدلات الاقتراض منخفضة للغاية حسب المعايير التاريخية. قد تحصل الأموال النقدية التي تحصل عليها في إعادة التمويل على عائد أعلى في صندوق المؤشرات المدارة بشكل سلبي أو الأسهم ذات الأرباح العالية أكثر مما تكسبه في السكن. إذا كان التضخم مرة أخرى يدير رأسه القبيح ، حيث يتوقع البعض أنه خلال السنوات القليلة المقبلة ، سيبدو القفل على الرهن العقاري 5.5٪ أفضل وأفضل مع ارتفاع التضخم إلى أعلى وأعلى.

يتأثر قطاع الإسكان بالعديد من المتغيرات التي من المستحيل أن نعرف بدقة كيف ستنخفض أسعار الفائدة وأسعار المساكن والطلب خلال السنوات القليلة القادمة. لكن تصرفات فاني ماي وفريدي ماك والاحتياطي الفيدرالي بالتأكيد ستراقب على مدى الأشهر المقبلة.

[تعرف على المزيد في ميزة InvestingAnswers: كيف تحمي نفسك من ارتفاع معدلات الرهن العقاري.]