كيفية الحصول على عكس الرهن العقاري

يستحق الأمر عكس الرهن العقاري إذا كنت ترغب في استخدام بعض حقوق المسكن في التقاعد - وتخطط للبقاء في منزلك في المستقبل المنظور. القيام بأداء واجبك حتى تعرف ما يمكن توقعه قبل الحصول على عكس الرهن العقاري.

فيما يلي بعض الأسئلة الشائعة (والأجوبة) لمساعدتك في التقدم للحصول على قرض عقاري معكوس.

أين يمكنني الحصول على عكس الرهن العقاري؟

يتم إصدار معظم الرهونات العكسية كرهن عقاري ، أو HECMs المؤمنة من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان. لذلك عليك أن تختار مقرضًا معتمدًا من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. مقرضو الرهن العقاري غير HECM يقدمون منتجاتهم الخاصة ، لكن ليس لديهم نفس حماية المستهلك مثل HECMs.

كيف يمكنني التأهل للحصول على HECM؟

يجب عليك تلبية متطلبات FHA التالية للحصول على HECM:

• عمرك 62 سنة أو أكبر
• أنت و / أو الزوج المؤهل - الذي يجب تسميته على القرض حتى إذا لم يكن هو أو هي ليست من المقترضين - يعيش في المنزل كمقر إقامة رئيسي لك. الزوج "المؤهل" يعني أنك متزوج قانونًا قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري معكوس.
• ليس لديك ديون فدرالية متأخرة
• أنت تملك منزلك على الفور أو لديك كمية كبيرة من الأسهم فيه
• أنت تحضر جلسة إرشادية إلزامية مع مستشار HECM معتمد من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية
• يفي منزلك بجميع معايير الملكية FHA ومتطلبات الفيضان
• أنت تستمر في دفع جميع الضرائب على الممتلكات ، والتأمين على المنازل وغيرها من تكاليف الصيانة المنزلية طالما كنت تعيش في المنزل

كيف يمكن للمقرض تقييم طلبي؟

سوف يقوم المقرض الخاص بك بإجراء تقييم مالي يتضمن سحب رصيدك وتقييم سجل الدفع وأي قروض رهن عقاري غير مسددة وضمان عدم امتلاكك لخصائص الملكية الفعلية أو الديون الفيدرالية.

كما يطلب المقرضون بيانات الدخل - 401 (ك) ، والمعاشات التقاعدية ، والضمان الاجتماعي ، وأجر الدفع إذا كنت لا تزال تعمل ، وما إلى ذلك - التي توضح أنه يمكنك تحمل تكاليف تكاليف السكن المستمرة.

وأخيرا ، فإن المقرض سيطلب تقييم الممتلكات لتحديد مقدار قيمة منزلك ومقدار ما يمكنك الاقتراض في عكس الرهن العقاري.

لماذا أحتاج إلى تقديم المشورة HECM؟

تساعد المشورة الإلزامية على فهم أفضل لخصائص عكس الرهن العقاري من طرف ثالث محايد ، كما تقول كارا بيرس ، أخصائية تمويل الإسكان مع حلول Clearpoint Credit Counseling ، وهي وكالة استشارات HECM المعتمدة.

"كمستشارين ، لا نحصل على عمولات ، وفي الحقيقة ، نحن لا نتحدث إلى المقرض على الإطلاق" ، يقول بيرس. "نضع الحقائق هناك - البثور وكل شيء - والسماح للمستهلكين باتخاذ القرار."

نظرًا لأنك تقترض مقابل حقوق مسكنك ، فمن المهم أن تفهم إلى أي مدى يمكن للرهن العقاري العكسي أن يستنفد هذه الأسهم بمرور الوقت ، اعتمادًا على المبلغ الذي تقترضه وقيمة منزلك ، تلاحظ بيرس.

كم يمكنني الاقتراض؟

الحد الأقصى للاقتراض في HAHA FHA هو 679،650 دولارًا. لكن المبلغ الذي يمكنك سحبه من خلال عكس الرهن العقاري يختلف باختلاف عمر أصغر المقترضين (أو الزوجة غير المؤهلة) ، وأسعار الفائدة الحالية والقيمة المقدرة لمنزلك ، كما يقول بيرس.

يُطلق على المبلغ الإجمالي الذي يمكنك الحصول عليه في الرهن العقاري العكسي "الحد الأساسي المبدئي". في السنة الأولى ، سيكون لديك حد أقصى يبلغ 60٪ من الحد الأساسي الأولي (كما يحدده المقرض الخاص بك). الاستثناء الوحيد: إذا كان لديك مبلغ رهن حالي يبلغ أكثر من 60٪ من الحد الأساسي الأولي ، تسمح لك HECM بإخراج أكثر من 60٪ لتسديد القرض بالكامل بالإضافة إلى 10٪ من الحد الأساسي المبدئي الخاص بك نقدًا وفقا لمكتب حماية المستهلك المالية.

كم من الوقت يستغرق لإغلاق؟

هذا سوف يختلف من المقرض إلى المقرض ، ولكن عادة ما يمكنك أن تتوقع إغلاق الرهن العقاري المعاكس في غضون 30 يوما ، كما يقول روب اودل ، المخطط المالي في Coyle Financial Counsel في نابولي ، فلوريدا. يمكن أن يكون التقييم هو أطول جزء من العملية ، لأن بعض الأسواق تعاني من نقص في تقييم الممتلكات وارتفاع الطلب ، تلاحظ O’Dell.

كيف ومتى سيتم توزيع أموالي؟

لديك بعض الخيارات لمدفوعاتك (وهذا ما تسميه هيئة الإسكان الفيدرالية المدفوعات التي ستتلقاها) ، وهذا هو المكان الذي تدخل فيه بعض التخطيطات المالية الإضافية. على سبيل المثال ، سيؤثر تقييم تدفقات دخل التقاعد الأخرى وتكاليف الرعاية الصحية طويلة الأجل على الكيفية التي تختارها لتلقي أموال الرهن العقاري العكسي. يقدم قروض إدارة الإسكان الفدرالية نوعين من أنواع القروض العكسية: قرض عقاري قابل للتعديل ومعدل رهن ثابت.

باستخدام ARM ، يمكنك الاختيار من بين خيارات الدفع هذه:

• فترة: قم بضبط الدفعات الشهرية طالما بقيت أنت (أو زوجك المؤهل) في المنزل
• مصطلح: تعيين الدفعات الشهرية لفترة محددة من الزمن
• خط ائتمان: الدفعات غير المحددة عند الحاجة إليها ، إلى أن تستنفد أموالك
• حيازة معدلة: خط ائتمان وتعيين دفعات شهرية لطالما كنت تعيش أنت أو زوجك المؤهل في المنزل
• مصطلح معدل: خط ائتمان وتعيين دفعات شهرية لفترة زمنية محددة من اختيارك

مع رهن عقاري بسعر فائدة ثابت ، ستحصل على مبلغ مقطوع لمرة واحدة بعد إقفال قرضك. ستحتاج إلى وضع خطة صلبة لكيفية استخدام العائدات ، سواء كانت لسداد الديون أو نفقات المعيشة أو الفواتير الطبية ، على سبيل المثال.

ما الخطوات التالية التي ينبغي عليّ اتخاذها؟

يقول أوديل إن الكثير من الناس يشعرون بالقلق من قروض الرهن العقاري العكسي ، لأنهم سمعوا عن رسوم نشأة السماء وقصص مرعبة للأزواج الذين تم إجلاؤهم بعد وفاة المقترض. ولكن هذا كان قبل تنفيذ قواعد FHA الأخيرة التي تحمي المستهلكين على نطاق أوسع ، كما يقول.

وتشمل بعض هذه القواعد الحد من المبلغ المسموح به في السنة الأولى ، مما يحد من رسوم نشأة القروض إلى 6000 دولار ويسمح للأزواج غير المؤهلين بالبقاء في المنزل بعد وفاة المقترض أو الانتقال إلى منشأة رعاية طويلة الأجل.

هناك مخاطر لعكس قروض الرهن العقاري ، لذلك يجب عليك القيام بالبحوث الخاصة بك ، والاتصال بمرشد HUD المعتمد واختيار مقرض HECM وافقت عليها قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

لا تضمن قروض إدارة الإسكان الفدرالية الحصول على قروض من جهات إقراض غير معتمدة ، لذلك ليس هناك أي ضمان بأنك ستحصل على نفس الحماية - مثل السماح لزوج غير مؤهل بالبقاء في المنزل بعد وفاته - إذا كنت تستخدم واحدة.

ديبورا كيرنز هي كاتبة في موقع Investmentmatome ، وهو موقع إلكتروني للتمويل الشخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:debbie_kearns.