مشتري المنازل للمرة الأولى: حان الوقت للنظر في الإيجار إلى امتلاك؟

قد يبدو عقد الإيجار إلى المنزل أو عقد الإيجار ، وكأنه الحل الأمثل لمشتري المنازل الذي لا يمكن الحصول عليه تمامًا. ربما يحتاج رصيدك إلى بعض اللمسات ، أو لم يكن لديك دفعة أولى في البنك حتى الآن. يمكن أن توفر لك اتفاقية شراء عقد الإيجار في منزل خاص بك بينما تقوم بفرز تفاصيل الشراء ، أليس كذلك؟

نعم - لكن لا أحد يقول أنه سيكون سهلاً.

أولاً ، إنها ليست ضربة مالية. من المرجح أن تدفع مبلغًا أكبر بكثير مقدمًا ، وفوق مبلغ الإيجار ، ستدفع رسوم قسط الإيجار - وهو مبلغ إضافي يتم تطبيقه على عملية الشراء المحتملة.

ستظل بحاجة إلى توفير دفعة مقدمة مع سداد فواتيرك وتلميع نقاطك الائتمانية للتأهل لشراء المنزل قبل انتهاء العقد. ربما يكون الأسوأ من ذلك ، أنه قد يتم مصادرة رسوم الإيجار التي اشتريتها كأموال جادة للشراء إذا لم تتمكن في نهاية المطاف من إزالة جميع العقبات التي يجب شراؤها.

يقول غلين س. فيليبس ، الرئيس التنفيذي لشركة ليك هومز العقارية في بيلهام ، بولاية ألاباما: "إن عملية شراء العقارات السكنية ليست بسيطة مثل استئجار المساكن في الحي ، لذلك لا تفترض أنها تعمل بنفس الطريقة". عمل فيليبس مع اتفاقيات تأجير المساكن كمالك للعقار وكذلك مع شركة عقارية متعددة الجنسيات. "لا يدرك العديد من الأشخاص ، بما في ذلك بعض الوكلاء المرخّصين ،" العقود القانونية "القانونية لاتفاقيات شراء التأجير سيئة التصميم. يمكن أن يؤدي هذا إلى خسارة المال والوقت وحتى الرسوم القانونية المكثفة."

الحصول على المشورة من خبير الرهن العقاري

كيف تعمل اتفاقية شراء عقد الإيجار أو الإيجار إلى المالك

بطبيعة الحال ، لا يوجد اتفاق عقاري - الإيجار إلى المالك أو الشراء المباشر - هو أمر بسيط. لكن عمليات شراء الإيجار يمكن أن تكون صعبة للغاية في التنقل.

يتم تنظيم بعض الاتفاقيات كخيارات تأجير - يمكنك استئجار المنزل ولديك خيار غير ملزم لشرائه في النهاية. تعتبر اتفاقية شراء عقد الإيجار أكثر تحديدًا ، مع سعر شراء محدد وإطار زمني محدود. مع كليهما ، تأكد من أنك تفهم ما يلي:

• من المحتمل أنك ستدفع وديعة كبيرة - بالإضافة إلى التكاليف الأولية المعتادة مثل إيداع الحيوانات الأليفة - وتحصل على دفعة إيجار شهرية (الإيجار) مقابل رسوم إضافية (قسط الإيجار الذي يتراكم كأموال جادة).
• قد تسري أو لا تنطبق دفعات الإيجار بالكامل على الشراء.
• قد لا تكون مبالغ قسط الإيجار قابلة للاسترداد في حالة عدم الانتهاء من عملية الشراء. في معظم الحالات ، يتم تنظيم العقود بحيث إذا لم يتم الشراء ، يحتفظ مالك العقار بجميع المدفوعات.
• تختلف قوانين الولاية ، لذلك ستحتاج إلى محام عقارات في صفك.

يضيف فيليبس: "هناك طريقة بديلة لاتفاقية شراء واحدة هي استخدام ثلاثة عقود". "واحد هو اتفاق شراء العقارات القياسية التي لديها تاريخ قريب قد يكون أشهر أو سنوات بعيدا. والثاني هو اتفاق استئجار قياسي للإطار الزمني السابق للشراء. والعقد الثالث هو عبارة عن اتفاقية خيار شراء تشير إلى الشروط المحددة التي منحها المشتري لمدفوعات الإيجار في وقت الشراء ".

في هذا السيناريو ، قد يتضمن خيار الشراء شرطًا أن يدفع المشتري إلى المالك مبلغًا من المال - وديعة - وهو مبلغ غير قابل للاسترداد. في المقابل ، يزيل المالك المنزل من السوق.

يقول فيليبس: "يبدو هذا معقدًا ولكن في الواقع يمكن أن يكون نهجًا قانونيًا أكثر نظافةً ، وبعد فهمه ، يجب تجنب الارتباك لجميع الأطراف".

هل يمكن أن يكون الإيجار إلى الملكية سبيلاً إلى امتلاك المنازل؟

لا يمكن لإتفاقيات الإيجار إلى المالك إزالة جميع العوائق التي تحول دون تملك المنازل. على سبيل المثال ، إذا كان المشتري لا يستطيع دفع الحد الأدنى من الدفعة المقدمة - أو إذا كانت دفعات الإيجار الشهرية امتدادًا ماليًا - فمن المشكوك فيه أن يصل إلى جدول الإغلاق لعملية شراء.

"لا تبدأ في مسار محكوم من البداية" ، ينصح فيليبس.

كانت لولا اودو من كومستوك ، بولاية ميشيغان ، وسيط عقاري لأكثر من 20 عامًا ولديها خبرة في عقود الإيجار التي تحتوي على خيارات الشراء. ومن خلال ما شاهدته ، لم تكن النتائج جيدة.

يقول أوردو: "في تجربتي ، لم يسبق لهم قط شراء شيء من هذا القبيل". "غالبًا ما لا يكون المشترون الذين لا يمكنهم تمويل عملية شراء أفضل المرشحين لامتلاك المنازل. قضايا الائتمان وانخفاض الدفعة هي مشاكل أساسية ، الهيكلية. يجب تصحيحها قبل شراء منزل بدلاً من محاولة الشراء من خلال عقد إيجار والعمل على قضايا التمويل ".

وتقول إن ترتيبات شراء التأجير غالبًا ما تصبح "تجارب تأجير مجيدة".

يقول أوردو: "عندما ينتعش الإثارة الأولية لكوني في منزل ، لم يعد لدى المشتري الحافز لمواصلة القيام بما هو ضروري لإجراء التصحيحات اللازمة للحصول على التمويل".

يوافق فيليبس أوف ليك هومز على ذلك قائلاً: "تجربتنا هي أن عقد الإيجار إلى المنزل نادرًا ما يصبح عملية شراء. إذا كان يبدو وكأنه اختصار لامتلاك المنازل ، فهو ليس كذلك."

على الرغم من أنه لا يقول أبداً أبداً: "لديّ خاصية واحدة الآن ، حيث لدي مستأجر طويل الأجل جداً أعتقد أنه سوف يتم تحويله إلى عملية شراء. هذا استثناء ، ولم نبدأ بأي شيء سوى عقد إيجار بسيط للبدء به ، ثم ناقش إمكانية الشراء لاحقًا ".

تريد بعض الشركات إعادة ابتكار إيجار المنازل من مالك إلى مالك

لذا يبدو أن طريق الإيجار إلى طريق خاص هو طريق متعرج مليء بالحفر.يبدو أنه يكاد يكون من المستحيل الوصول من هنا (التأجير) إلى هناك (امتلاك). لكن على الأقل ، تريد شركتان تغيير مشهد شراء التأجير.

تخيل العثور على منزل مدرج للبيع في السوق الخاص بك - واحد تحبه حقا - وشراء شخص ما له وتأجيره مرة أخرى لك مع خيار الشراء. هذا ما يفعله شركاء Home of America.

تبدأ العملية بتطبيق مبدئي ورسم 75 دولارًا غير قابل للاسترداد. إذا تمت الموافقة على طلب التأهيل المسبق ، فأنت تقدم طلبًا كاملاً ، يتضمن سحب تقرير الائتمان. بعد ذلك ، يخبرك "الشركاء في المنازل" بالحد الأقصى للإيجار الشهري الذي تستحقه.

من هناك ، يمكنك الاتصال بوكيل عقارات والعثور على منزل تثير اهتمامك ، ويتفاوض Home Partners على عملية شراء. تدفع الشركة النقدية ، والتي عادة ما تسهل نقل الملكية بسرعة. ثم تقوم بالتوقيع على عقد إيجار لمدة سنة مع Home Partners ، بالإضافة إلى اتفاقية الحق في الشراء التي توضح تفاصيل السعر الذي ستدفعه للمنزل إذا مارست خيار الشراء. ستدفع أيضًا وديعة ، عادة ما تصل إلى إيجار شهرين.

لديك خيار شراء المنزل بالسعر المحدد مسبقًا في أي وقت خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة ، ولكنك ملتزم فقط بتأجير المنزل لمدة عام واحد.

تخدم الشركة حاليًا المقيمين في 34 مدينة في 18 ولاية ، بما في ذلك كاليفورنيا وتكساس وكولورادو وفلوريدا. تدعي أنها اشترت 1 مليار دولار من العقارات لوضع أكثر من 9000 شخص (و 2500 من الحيوانات الأليفة!) في "تأجير مع الحق في شراء" المنازل.

HomeLPC هي شركة ناشئة أخرى مؤجرة ، على الرغم من أنها تقدم حاليًا برنامجها فقط في كاليفورنيا وتكساس. لكن الشركة تهدف إلى خدمة 20 ولاية بحلول نهاية عام 2016.

العثور على المقرض للحصول على موافقة مسبقة

اتخاذ خطوة مع اتفاق شراء خيار

ربما تستطيع اتفاقية خيار الشراء التخلص من بعض حمولات الشاحنات المتحركة على الطريق إلى المنزل. إنه احتمال جذاب: الانتقال إلى المنزل الآن ، وضع التجاعيد بحيث يمكنك التأهل للشراء وإغلاق الصفقة في نهاية المطاف دون تعبئة صندوق آخر.

قد لا يكون الأمر سهلاً ، ولكن إيجاد طريقة لكسر جوز مالك المنازل قد يجعله يستحق كل هذا الجهد.

أكثر من Investmentmatome: كم المنزل الذي يمكنني حقاً تحمله؟ مقارنة معدلات الرهن العقاري العثور على سمسار الرهن العقاري

هال بوندريك كاتب في موقع Investmentmatome ، وهو موقع تمويل شخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:halmbundrick

صورة عبر iStock.