كيف تحمي الاحتمالية لأول مرة في Homebuyer

عند شراء منزل ، هناك المئات من التفاصيل التي يجب أن تحضرها ، خاصة كمشترٍ لمنزل لأول مرة. هذه التفاصيل يمكن أن تتراوح من الحرج إلى غير مريح فقط ، من خطوط الممتلكات إلى الحيوانات الأليفة. أحد الأمور المهمة التي ستواجهها هي مسألة الطوارئ.

يقول تيم فروند ، وهو سمسار عقاري في منطقة لوس أنجلوس: "إن حالات الطوارئ هي بند" الخاص بك ". "إنهم يسمحون للمشتري بالخروج من الاتفاقية بشكل شرعي".

لكنك تريد ذلك يشترى منزل ، لا اخرج من صفقة. عن اي شيء يدور هذا؟

حالات الطوارئ المشتركة

تمثل الطوارئ خطة حماية المشتري المضمنة ، مما يضع شروطًا للبيع بما يضمن أنك لم تستفد من ذلك. تتمثل أكثر حالات الطوارئ شيوعًا في الفحص البدني ، والذي يسمح للمشترين بتحديد ما إذا كانت هناك مشكلة في المنزل أكبر من استعدادهم للتصدي لها. قد يكون هذا سطحًا متسرّبًا أو أساسًا متداعيًا أو خط نقل مدفون في الفناء الخلفي.

يمكن أن تتضمن شروط البيع الأخرى تأكيد أن البائع له ملكية واضحة - ملكية غير مرتبطة بامتياز أو ديون غير معلن عنها.

لكن Freund يقول ربما أهم طوارئ هي موافقة القرض. إذا كنت غير ناجح في التأهل للحصول على قرض عقاري ، لأي سبب من الأسباب ، يمكنك إلغاء الصفقة دون جزاء. الأهم من ذلك ، يمكن أن يعني استرداد الأموال الخاصة بك جادة على الودائع.

قيمة الطوارئ المحلية - والأسواق الساخنة

آخر طوارئ مشتركة ، لا سيما في سوق تقدر ، هو تقييم الممتلكات.

في السوق الحار ، من الشائع مواجهة حرب مزايدة للمنزل ، وتأليبك ضد المشترين المحتملين الآخرين. في هذه الحالة ، من المحتمل أن تقدم أكثر من سعر القائمة. إذا ربحت العرض ، ولكن المنزل يقيم مقابل قيمة أقل من عرضك ، فستضطر إلى تعويض الفرق بين سعر الشراء وما سيغطيه قرض منزلك.

يقول Freund أن هناك أربعة نتائج محتملة في هذا السيناريو:

1. يوافق البائع على تخفيض السعر إلى القيمة المقدرة (لا تحبس أنفاسك)
2. سيكون عليك دفع أموال إضافية لتعويض الفارق
3. يمكنك أنت والبائع الموافقة على سعر البيع وسط بالإضافة إلى النقد الإضافي
4. تم إلغاء اتفاقية الشراء

على الرغم من أن الطوارئ توفر الحماية للمشتري ، إلا أن وضع الكثير من الشروط على عملية الشراء قد يخرجك من الجري للمنزل ، لا سيما في سوق البائع. في مثل هذه الظروف ، يقول فرويند إن السمسار قد ينصحك بتقصير الأطر الزمنية للطوارئ ، أو حتى في بعض الحالات يتنازل عن التقييم الطارئ.

تطهير الطوارئ

يؤدي الإفراج عن حالة طوارئ أو مسحها إلى إزالة شرط البيع ودفع عملية الشراء للأمام. يقول Freund إنه عندما يصبح الإغلاق الفوري أمرًا مهمًا. يعطي مثالا:

قُلِمَ أن مشترٍ لمنزل ريفي قد تمت الموافقة عليه للحصول على قرض ، مع اكتمال التفتيش على الممتلكات وكامل العناية الواجبة الأخرى. وقد تم الإفراج عن حالات الطوارئ ، وهناك ضمان لمدة 30 أو 45 يومًا.

تقول فرويند: "يحصلون على 30 يومًا من ذلك ، وتنخفض سوق الأسهم بنسبة 10٪ - وقد خسروا الدفعة الأولى فقط". "حتى الآن المشتري يريد إلغاء. لكنهم رفعوا طوارئهم ، مما يعني أن إيداعهم يخضع الآن للمصادرة ".

ويقول إنه قبل رفع الحالات الطارئة ، يمكن للمشترين أن يتراجعوا عن الشراء بشكل قانوني ، وفي 99٪ من الوقت ، يحصلون على إيداعهم بالكامل من دون عقوبة. لهذا السبب يفضل الوكلاء العقاريون الإغلاق السريع ، في غضون 30 يومًا ، بدلاً من تمديده إلى 60 أو حتى 90 يومًا.

حذار Homebuyer

تشمل الحالات الطارئة الأخرى ما يلي:

• التفتيش والتصليح: يخبرك مفتش المنزل المؤهل ما يحتاج إلى إصلاحه أو ترقيته في المنزل. يمكنك التفاوض في كثير من الأحيان عن بعض البنود الرئيسية التي يتعين معالجتها من قبل البائع.
• بيع منزل سابق: أنت في حاجة لبيع منزلك قبل أن تشتري آخر.
• المخاطر الطبيعية: يتم الكشف عن هذه في الكشف عن البائع مطلوب قانونا ويمكن أن تشمل الكشف عن أن الممتلكات في منطقة زلزال أو سهل الفيضان.
• التأمين ضد: على سبيل المثال ، إذا وجدت أن العقار في منطقة فيضان ، فهل يمكن التأمين عليه؟ وإذا كان الأمر كذلك ، فكم ستكون التكلفة؟

تجنب المشكلات الكبيرة والصغيرة

بعض الفنادق ملتزمة بالقواعد والقيود الموضوعة من قِبل جمعيات مالكي المنازل ، أو منظمات أصحاب المصالح. توفر هذه المنظمات الحي وسائل الراحة وحماية قيم الممتلكات. يمكن أن يشمل ذلك صيانة المصاعد في مبنى سكني شاهق ، أو بناء وصيانة المناطق المشتركة ، مثل اللوبيات ، أو النوادي أو الملاعب.

تقول فرويند: "ربما لا تمتلك رابطة مالكي المنازل احتياطيات كافية". إذا كان الأمر كذلك ، "في كل مرة يحتاج الأمر إلى إصلاح ، فهناك تقييم خاص لأنهم لا يملكون أي احتياطي لدفع ثمن السقف أو اللوحة ، أو أي شيء قد يكون."

لكنها ليست دائما قضايا رئيسية تقضي على صفقة. يمكن أن يكون التراجع عن الشراء أمرًا ماديًا أو ماليًا - أو حتى فروًا.

تقول فروند: "منذ أسبوع واحد فقط ، كان لدي اتفاق ينهار لأن وثيقة رابطة أصحاب المنازل قالت إن المالك لديه" كلبان على وجه التحديد في العقار "، وأن موكلي لديه ثلاثة كلاب. "لقد ألغوا".

يمكن أن تكون الطوارئ أفضل صديق للمشتري.

هال بوندريك كاتب في موقع Investmentmatome ، وهو موقع تمويل شخصي. البريد الإلكتروني: [email protected]. Twitter:halmbundrick.

صورة عبر iStock.