عدم إعادة تمويل التكلفة الختامية: هل هو مناسب لك؟
من زينو نهار اليوم ØµØ Ø¹ÙŠØ¯ÙƒÙ… انشر الÙيديو Øتى يراه كل الØ
جدول المحتويات:
- كيف يعمل إعادة تمويل لا إغلاق التكاليف
- إيجابيات وسلبيات إعادة تمويل بدون خصم التكاليف
- متى تختار إعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة
- الجانب السلبي لإعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة
- تشغيل الأرقام
- كيف تحسب نقطة التعادل الخاصة بك
قد يبدو الرهن العقاري بدون إغلاق التكلفة جيدًا جدًا ليكون صحيحًا. ولكن إذا كانت معدلات إعادة التمويل منخفضة بشكل إيجابي - ومع ذلك ، فإن إلغاء الرسوم المقدمة مسبقًا يثبط عزيمتك من إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك - وقد يكون إعادة تمويل التكلفة بدون خسارة أمرًا جديراً في الاعتبار. خاصة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لبضع سنوات أخرى.
كيف يعمل إعادة تمويل لا إغلاق التكاليف
يمكن أن تصل تكاليف الإغلاق إلى 3٪ إلى 6٪ من رصيدك الرئيسي ، وفقًا لمجلس الاحتياطي الفيدرالي. هذه هي رسوم التقييم والبحث عن اللقب ورسوم التسجيل وكل ما تبقى. لكن المقرضين غالبا ما يضعون الرهون العقارية "بدون إغلاق" للمقترضين المؤهلين. يمكن تحقيق ذلك بطريقتين.
فرض سعر فائدة أعلى. قد يغطي المقرض مصروفات إعادة التمويل بدون تكاليف إغلاق عن طريق رفع سعر الفائدة على القرض. وبهذه الطريقة ، سوف يعيد المقرض كل شيء ، وربما أكثر بكثير بمرور الوقت ، مع إغراء المزيد من أعمال القروض إلى قسم الرهن العقاري الخاص به.
تغطية الرسوم في التمويل. أو قد يقوم المقرض بدفع رسوم إعادة التمويل "بدون تكلفة" إلى إجمالي رصيد الحساب الذي ستدين به. إنها طريقة مختلفة بنفس النتيجة: دفعة أعلى ، حيث يتم دفع الرسوم بالإضافة إلى الفوائد على مدى فترة القرض.
إيجابيات وسلبيات إعادة تمويل بدون خصم التكاليف
الايجابيات:
- لا تدفع رسوم مقدما في الختام
- عدم دفع رسوم كبيرة مقدما يعني نقطة التعادل أقصر
- دفع رسوم الصفر يجعل من السهل مقارنة أسعار الفائدة بين المقرضين
سلبيات:
- ستدين بدفع شهري أعلى
- من المحتمل أن تدفع فائدة أكبر على مدى فترة القرض
متى تختار إعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة
على أمل الانتقال إلى منزل آخر إلى حد ما في وقت قريب؟ قد تكون إعادة تمويل الرهن العقاري بدون إغلاق تكلفة بالنسبة لك. إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لمدة عامين ، فربما لا يمكنك استرداد مدخرات إعادة التمويل الرسوم الأولية التي ستدفعها على أي حال.
وهذا هو الخيار الوحيد - بخلاف الانتظار للشراء - بالنسبة لأولئك الذين لا يمتلكون ببساطة المدخرات لتغطية تكاليف الإغلاق الأولية.
ومع ذلك ، لا يقدم كل مقرض خيار عدم غلق التكلفة. وفقا لبحث Investmentmatome ، فقط عدد قليل من المقرضين يعلنون صراحة عن برنامج إعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة. في الواقع ، كان بنك الولايات المتحدة واحدًا من المقرضين الوطنيين الوحيدين الذين اكتشفنا الترويج لبرنامج محدد لإعادة تمويل الإغلاق صفر التكلفة.
من المفيد التسوّق مع عدد قليل من المقرضين المختلفين لأن البنوك المحلية والنقابات الائتمانية يمكن أن تكون أكثر احتمالاً للإعلان عن هذه الخيارات.
" أكثر من: كم هو بلدي قيمتها المنزل؟
الجانب السلبي لإعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة
إذا كنت تسجل جذورك لفترة أطول من الوقت ، فربما يجب عليك التفكير في دفع تكاليف إغلاق الحساب مقدمًا. انها مجرد مسألة القيام ببعض الرياضيات.
في حين يتم تخفيض التكاليف الأولية الخاصة بك مع إعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة ، والنتيجة هي دفع أعلى وربما أكثر بكثير من الفائدة التي سيتم دفعها على مدى عمر القرض. قد يضيف المقرضون أيضًا مبلغًا من الغرامة المدفوعة مسبقًا إلى القرض لثنيك عن إعادة التمويل مرة أخرى قبل أن يستردوا تكاليفهم.
تشغيل الأرقام
من أجل اتخاذ قرار حكيم ، اطلب من المقرضين الذين تفكر في تقديم تحليل لتكاليف إغلاق ، فضلا عن الفرق في سعر الفائدة والمدفوعات لإعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة مقارنة مع قرض مع رسوم مقدما. مع تقديم طلب ، سيقدم كل مقرض قرضًا رسميًا يقدّر تفاصيل التكاليف والشروط التي يعرضها.
الآن يمكنك حساب نقطة "التعادل" للمدة التي سيستغرقها لاسترداد تكاليف الإغلاق على قرض ومقارنة ذلك مقابل الرهن العقاري بدون إقفال التكلفة. لنفترض أن تكاليف إغلاق حسابك على القرض ستصل إلى 3500 دولار. إليك كيفية حساب فترة التعادل:
الآن يمكنك مقارنة ذلك مع زيادة سعر الفائدة ودفع إعادة تمويل عدم إغلاق التكلفة ، في حين النظر في المدة التي تنوي البقاء في المنزل. نريد أن نفعل الرياضيات بالنسبة لك؟ باستخدام حاسبة إعادة تمويل Investmentmatome ، إدخال شروط إعادة التمويل دون أي تكاليف إغلاق ، ثم شروط إعادة التمويل القياسية مع رسوم مقدما. ستعرض الحاسبة نقاط التعادل ، بالإضافة إلى الدفعات والتوفيرات الشهرية. أكثر من Investmentmatome تم تحديثه في 3 أغسطس 2017. كيف تحسب نقطة التعادل الخاصة بك
في هذا المثال ، سيستغرق الأمر 31 شهرًا لاسترداد تكاليف الإغلاق لإعادة التمويل القياسية. إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات ، فستتمكن من استرداد الرسوم الأولية لإعادة تمويلك.
حساب التوفيرات الشهرية من دفعات المنزل الحالية مقابل الدفع الشهري الجديد الذي تم إعادة تمويله بشكل أقل. سنستخدم مبلغ 150 دولارًا أمريكيًا كمثال. (مثال: $ 1،200 - $ 1،050 = $ 150 توفير شهري)
اطرح معدل الضريبة الفعلي من 1. سنستخدم شريحة ضريبية بنسبة 25٪. (مثال: 1 - 0.25 = 0.75)
اضرب مدخراتك الشهرية بمعدل ما بعد الضريبة. هذا سيكون مدخراتك بعد الضرائب. (150 دولار × 0.75 = 113 دولارًا)
قسِّم تكاليف الإغلاق المقدرة من خلال مدخراتك بعد خصم الضريبة للحصول على عدد الأشهر حتى يتم استقطاعها. (3500 دولار / 113 دولار = 31 شهرًا)
